一套200万的房子 在世界各国如何收房地产税？(附表)

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每年，两会都集中讨论“财产税”或“房地产税”的问题。

近年来，这一问题一年比一年清楚，表明房产税真正进入了改革的渠道。

在今年的全国人大新闻发布会上，财政部部长肖杰和两位副部长、胡就热点问题回答了记者的提问，并发表了较为详细的最新官方声明。在房产税的实施上，长期以来的总体思路是“立法先行，充分授权，循序渐进”，目前的进展处于“制定和完善房产税法草案”阶段。

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史耀斌副部长还强调，房产税是“世界通用的税种”，中国的房产税将参照其共同的制度特征，如按评估值征税、一定的税收优惠、地方政府的收入以及复杂的税基需要一个完整的税收征管模式。

按照这个思路，我们可以研究各国的房地产税，然后总结出相应的规律来回答大家最关心的三个问题。

哪些资产/谁被征税，包括土地？

房产税分为两个环节，交易环节和持有环节。

关于交易税没有太多争议。在世界各经济体中，名称可能不同，但交易税通常包括:

美国和德国被称为房地产交易税；

法国被称为注册税和附加税；

英国和香港被称为印花税；

加拿大有点特别。二手房转让称为房地产转让税，而新房转让称为商品和服务税。

每个人在房产税中纠结的问题在于他们在持有过程中是接受“财产税”还是“房产税”。

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普遍的看法是，如果征收“房地产税”，那么土地就是国有的，不是个人所有的，按所有权征税是不合理的；如果是“财产税”，那么我们现在房子的产权是70年，我们租了70年的地。如果我们在上面盖房子，我们必须把土地的价格去掉。

在现有模型中，主要有两种类型:

一个是美国和日本，那里的土地是私有的。将土地和房地产归纳为房地产(或更广泛范围内的财产)是简单易行的，这是征税的对象。

另一个是英国和香港的经济，那里的土地是公有的(英国名义上归英国国王所有)，香港和中国大陆的情况最相似。

香港征收三种财产税，即地租、差饷(官方称之为土地税)和财产税:

租金:除土地出让金外，每年从土地上收取的租金。

税率:对土地使用权征收的税，而不是所有权。

财产税:出租财产的税费，如果不出租就不付。

事实上，即使一次征收几十年甚至几百年的租金，也仍然有可能征收土地使用税。关键是合理地收集它。

我应该付多少税？这个家庭负担得起吗？

就持有税的税率而言，美国的中位数约为1.4%，还可以扣除个人所得税和其他税费。最后，平均税费相当于美国家庭收入中位数的3%~5%。日本的税率为1.4%，但土地和房地产的评估价值通常根据市场价格以相当大的折扣进行贴现。

靠近中国的香港收费更低。税收的参考基数不是房屋+土地的价值，而是类似房产的平均年租金。每年的差饷和地租分别为5%和3%，平均相当于香港家庭开支的3%~4%。

虽然香港与美国和日本在房产税的形式上有所不同，但原则是统一的，即房产税保持在公众可接受的范围内，即大约占家庭年收入或支出的3%~5%。

例如，在日本，评估价格约为市场价格的50%至70%。此外，200平方米以下的居住用地为“小规模居住用地”，房产税分别按征税标准金额的1/6、200平方米以上金额的1/3、城市规划税规则的1/3和2/3征收。

土地面积小于200平方米，土地价值150万元，房价50万元的一套房地产，按60%评估，则:

税= 200 * 0.6 * 1/6 * 1.4%+200 * 0.6 * 1/3 * 0.3%

最后，可以计算出每年的税金是4000元。

在香港，一套200万英镑的房子租金大约是4万英镑，如果你自己动手，税金是3200英镑。

事实上，经过仔细计算，各国的税率都不高。

匹配图表

在交易环节，税率情况大不相同。

低，低到几乎没有，例如，在美国的一些州，只有象征性的0.01%。

高，为了规范房地产市场，这几乎可以令人发指。例如，香港的印花税要求在支付税费买房时要削皮。

那些符合“香港永久居民”和“购买第一套房产”条件的人是相当礼貌的，你将被收取15%的费用。如果您不满意，如非香港居民、企业购买物业或购买第二套房，您将一次性收取30%的费用。如果你投机买卖，我很抱歉，但你必须收取惩罚性的额外印花税:

6个月内换手，获得20%

6~12个月内换手，获得15%

在12~36个月内换手，获得10%

高昂的交易成本可以被视为烫手山芋。虽然mainland China的房地产交易要缴纳七种税，但与香港相比还是很友好的。

可以在世界范围内成功征收的房地产税具有几个基本特征:税基广、税种少、税率低。中国目前的情况正好相反:

税基狭窄:中国一直都有房产税，但其中90%是免税的，只有10%的商品房需要缴纳房产税。

多税:全过程16税，土地开发建设7税，房地产交易7税，持有2税。

高税率:即使不包括土地出让金，占国内生产总值6%的房地产业仍贡献14%的税收。

中国房地产税制改革的方向是合并税种，增加税基，增减。总体税率负担可根据每个城市的情况自行确定。但是，一旦对居民持有的财产征税，交易环节的税收负担也应相应减轻。

这对房价有什么影响？

不幸的是，房产税对房价的影响可能远低于预期。期望通过税收降低房价是不现实的，至少不可能通过税收直接降低房价。

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例如，在美国，房地产税是在中华人民共和国成立之初设立的。然而，在过去的200年里，房价一直处于长期上涨通道。在20世纪80年代和90年代增加免税并在一些州控制税率后，房价没有快速上涨。

日本在20世纪50年代进行了税制改革，然后征收了1.4%的房地产税。然后，在20世纪60年代和80年代，日本的房价飙升而没有受到影响。

韩国在1990年引入财产税，经过一段时间的快速增长后，增长率出现了一定的修正。2005年，全面房产税再次出台，房价短暂下跌，但随后继续加速。

在香港，除了地产保有税外，为了打击炒卖活动，交易印花税已被提高至很高的水平，但楼价却一直在迅速上升。

房价的关键总是在于供求关系。如果这一点没有根本的改变，房价如何在保证财政收入和适度调节供求市场之间保持平衡？此外，房产税的税基、税率和实施还存在许多不确定性。