机构认为香港楼市调整态势难改

本篇文章1815字，读完约5分钟

根据中原地产研究部1月2日发布的数据，2018年香港共有79，185份房产销售合同(包括住宅、停车位和工商地产)，同比下降5.5%。尽管2018年全年销售额为7，295.6亿港元，同比增长0.4%，为历史第二高水平，但12月份香港仅登记了3，030份房产销售合同，销售额仅为312.2亿港元，同比去年11月份为312.2亿港元。3953起案件和433.3亿港元分别下降23.4%和27.9%，创下自2016年2月以来的34个月低点

虽然香港楼市在2018年全年都取得了很大的成绩，但2018年8月以来的数据显示，香港楼市已经进入调整期。展望2019年，许多机构和专家认为，香港楼市泡沫的风险依然存在，2018年第四季度的低迷将持续到2019年。

香港楼市进入回调期

2018年上半年，香港房地产市场像彩虹一样升起。截至2018年7月底，香港房价已经上涨了27个月，仅2018年上半年就上涨了13%。然而，自8月份以来，香港房地产市场的寒意逐渐加剧。受美国利率持续上升导致全球流动性收紧，以及香港十多年低利率环境结束的影响，香港房价已连续四个月下跌。根据市场分析，香港楼市已进入回调期。

中原数据官方网站显示，截至2018年12月23日，反映香港房地产市场最新价格变化的中原城市领先指数(ccl)为174.37点，连续13周下跌；中原城市大型房地产领先指数(ccl mass)为175.81点，连续13周下降；中原城市(大单元)领先指数为176.00点，已连续三周下跌；中原城市(中小单位)领先指数为174.05点，已连续17周下跌。

住宅价格指数持续下跌，反映出香港物业市场最近几个月的成交额和成交额下降，以及市场对香港物业市场前景的关注。根据香港土地注册处3日发布的数据，2018年12月香港住宅销售总额为241亿港元，与去年同期的520亿港元相比，同比下降53.7%；2018年12月，住宅销量大幅下降至2060套，同比下降61%。这是香港住宅交易量在2018年11月第二次减半。

面对香港楼市下滑的趋势，香港政府并没有制定“救市”计划，反而大幅增加了土地供应。香港特别行政区行政长官林郑月娥表示，过高的房价已经成为香港的一个难题；房地产市场在最近几个月进行了调整，但远未抵消2018年初以来的上涨。可以预测，2018年第四季度香港楼市的低迷趋势将持续到2019年。

2019年还是继续低迷

根据瑞银集团(UBS)2018年9月底发布的全球房地产泡沫指数，香港在全球主要发达国家和地区的房地产泡沫中排名第一，这意味着香港房地产市场正面临房地产泡沫的风险。展望2019年香港房地产市场的前景，许多机构和专家表示，随着超低利率环境的结束，房地产抵押贷款成本将继续上升，香港房地产市场的压力将加大。

根据50位房地产专家的意见，近90%的专家对2019年香港房地产市场持谨慎态度。更乐观的看法是，调整期最早将于上半年结束，而最悲观的看法是，2019年香港房价将下跌20%。

根据房地产服务提供商戴德梁行的最新展望，2019年上半年香港住房市场前景不容乐观。该机构认为，只有当香港房价下跌10%时，它才能获得大量打折房屋的销售支持。戴德梁行(dtz)副总裁兼大中华区咨询业务主管陶汝红表示，2019年，“香港房地产市场的销售将主要由二手房推动，二手房有一手项目和较大折扣。”

金融机构美国银行美林(Bank of America Merrill Lynch)预测，由于经济增长下滑和贸易摩擦的风险，未来两年香港房价将下跌15%。美银美林(Bank of America Merrill Lynch)大中华区房地产研究主管蔡表示，香港的房价与经济和可承受性这两大因素高度相关。目前，按揭比率一般在50%至60%左右，相对稳定，市场投机因素相对较低，与1997年楼市崩盘相比，仍有很长的路要走。

房地产行业研究机构嘉里(Kerry)发布的一份报告显示，2018年第四季度，香港房价出现逆转，交易量大幅下降，市场进入观望期。2019年，香港房价将在一段时间内继续调整。然而，目前超过三分之二的家庭已经按时偿还了抵押贷款。此外，2018年11月发表的施政报告未能有效改善香港中长期土地供应不足的问题。增加公共住房的比例更有可能增加未来私人住房供应的压力。未来，随着宏观经济的不确定性逐渐分散，房价预计将在2019年第二季度至第三季度上涨。