构建符合新时代要求的房地产市场体系

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2017年是中国房地产从“调整”到“控制”的转折点。虽然短期强化监管是必要的，但“建立长效机制”是房地产市场稳定健康发展的关键。然而，房地产的长期机制应该侧重于供给方面。在完善相关制度的同时，要大力发展住房租赁市场，解决“住”的问题。为什么中国的住房供应体系总是以“购买”为基础？我们如何弥补租赁市场的不足？为此，本刊近日采访了复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授。

中央调音的变化

英国《金融时报》记者:从2015年的中央经济工作会议到2017年的中央经济工作会议，都提出要加快建立多主体供给、多渠道担保和租购的住房制度。中央政府对住房制度表述的改变是什么意思？

尹伯成:虽然两个参考文献都提到了买房和租房，但在2015年，“买房”第一，“租房”第二，2017年，“租房”第一，“买房”第二。这似乎颠倒了顺序，实际上表明了中央政府对中国即将建立的住房制度的认识和认识的变化。也就是说，在过去，人们总是认为解决人民住房问题的主要途径是用自己的产权购买商品房，只有那些需要暂时居住或买不起商品房的人需要租房。因此，租购并举实际上是一种“先租房后买房，以租房为辅”的制度。但是，2017年的提法变成了“加快建立多代理供应、多渠道担保、租购相结合的住房制度。”这种说法不仅把租金放在首位，而且表明租赁市场的供给必须是多主体的，租赁市场的需求必须有多种渠道保证。

不平衡的住房供应体系

英国《金融时报》记者:为什么中国的住房供应体系长期以来一直以“购买”为主，而“租金”的终结却过于薄弱？

尹伯承:这有深刻的原因。中国在20世纪90年代末开始住房制度改革，国家允许并鼓励城市居民购买商品房以改善住房条件，这符合中国人想要拥有房产的传统思想。因此，购买商品房的市场需求突然爆发并繁荣起来，而房价的持续上涨进一步助长了这种购房需求。商品房的大规模开发不仅改善了城市居民的生活条件，改变了城市的面貌，还不断增加了政府的土地收入。政府一直将房地产业视为推动经济增长的支柱产业。可以说，中国的住房供应体系始终以“购买”为基础，这不仅是改善人民生活的需要，也是当时经济发展的需要。

英国《金融时报》记者:那么，从2017年开始，我们为什么要从“同时买房和租房”转变为“同时租房和买房”？

尹伯承:这不仅与我国社会主要矛盾的变化有关，也与我国经济发展阶段的变化有关；这不仅关系到房地产业自身的发展，也关系到中国整个市场经济的进一步发展。

从主要社会矛盾的变化来看，当前中国的主要社会矛盾已经转变为人们对更好生活的需求与不平衡和不充分发展之间的矛盾。然而，多年来因轻租重购而导致的高房价，以及一些人多住多房、许多居民仍有很大困难的事实，显然已经成为住房发展不平衡和不足的一个重要表现和根源。大力发展房屋租赁是解决这一矛盾的有效途径。

从中国经济发展阶段来看，过去大规模的房地产开发带动了60多个上下游相关产业的快速发展，这在过去中国经济快速增长中确实起到了很大的作用。然而，未来中国经济将转向高质量发展，发展的动力主要依靠创新，而制约创新型人才特别是年轻人才引进的一个主要因素是高房价导致的住房问题难以解决。显然，包括人才公寓在内的租赁市场的发展符合创新和发展的需要。此外，通过租房提高许多住房困难居民和在城市工作的劳动者的生活水平也是共同发展的要求。高质量发展是新的发展观的发展，是经济结构由投资导向向消费导向转变的发展，这表明房地产需求需要由“租购并举”向“租购并举”转变。

从房地产行业本身来看，经过近20年的快速发展，我国商品房存量发生了变化，住房短缺的矛盾已经基本解决。现在的主要问题是如何解决住房发展的不平衡和不足，提高住房使用效率。发展租赁市场是解决这一矛盾的重要手段。多年来，强调开发而忽视租赁，要求房地产业从“购租并举”向“购租并举”转变。

从中国市场经济进一步发展的要求来看，劳动力充分流动也是必要的，这就要求住房租赁市场相当发达。事实上，在欧美一些市场经济发达的国家，出租人口或住房的比例约为50%，远高于中国目前约20%的水平。此外，许多年轻人租房比例高也不是偶然的。然而，如果中国的年轻人想结婚，他们必须要求购房。这不符合市场经济发展的要求。

总之，从“购租并举”到“购租并举”的转变，不仅有利于改善民生，也有利于创新驱动和市场经济的发展。

由于城市的政策，它将填补租赁市场的缺陷

英国《金融时报》记者:目前中国实行“租购并举”的难点是什么？我们如何弥补租赁市场的不足并实现中心目标？

尹伯成:这次中央经济工作会议不仅再次强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，而且首次提出要发展长期租赁，保护租赁利益相关者的合法权益，支持专业化、结构化的住房租赁企业发展。目前，我们应该努力从全面建设小康社会的高度发展这一制度，重点是如何发展住房租赁市场。目前，我国实行“租购并举”的难点可能主要包括以下几个方面:第一，人们不认为租房和买房是现代市场经济和社会解决“住”与“住”问题的途径，租房和买房也是商品房市场发展的两种常见形式。然而，人们总是认为租房对于缺乏一定购买力的家庭来说是一种无奈之举，或者是一种采取短期措施的暂时需要，这种短期措施总是比买房“短”。这是阻碍租赁住房市场发展的一个严重的思想障碍。第二，房屋租赁市场的租金回报率较低，人们不愿意投资租赁市场，包括机构。例如，目前上海商品房平均价格约为每平方米5万元，每100平方米500万元，按4%计算。如果你买房子出租，你每年会得到20万元，每月租金至少15000元。然而，这个价格在市场上根本租不到，因为大多数租房者没有高收入，所以租金不能上涨，租金回报率通常只有2%多一点。但是，如果资金投入到商品房的开发中，即使是现在，净利率和毛利率也应该在10%和30%左右。此外，在经营租赁业务时，需要多年时间才能逐步收回一次性投入的大笔资金，因此机构通常不愿意经营这项业务。目前，大部分租房者都是前期房价较低时买房的投资者，这导致了租房市场的经营者散兵游勇，缺乏制度化和专业化的手段。第三，租房者和购房者的权益不同。买家通常可以享受户籍、医疗、教育等服务。，但租房者没有，租房者的居住权没有保障，不像他们买的房子，他们可以永远住下去。因此，“租购并举”说起来容易做起来难。

为了弥补租赁市场的不足，实现中央政府的目标，我们不仅要大力宣传教育，还要从几个方面采取措施。首先，从需求角度出发，提高住房和租赁的需求能力和积极性，包括政府或单位是否能对真正需要租赁的人给予一定的补贴，并在财政政策上给予支持。与此同时，政府应该出台政策，为租房者提供与购房者同样的公共服务。当然，虽然有很多方法，我们也只能一步一步地推开它们，先解决一些人，然后逐步扩大范围。

第二，从供应的角度来看，我们必须首先增加出租房屋的土地供应。不久前，有关部门领导表示，中国将研究制定在不改变所有权和满足规划要求的情况下，将非房地产企业合法使用的土地作为住宅用地的办法，深化农村集体建设用地建设租赁住房试点，推进建立多代理供应、多渠道担保、租购并举的住房制度，使所有人都能安居乐业。政府将不再是住宅用地的唯一提供者。这意味着住房用地市场将逐步放开集体建设用地，但就目前住宅用地的放开而言，或许只有租赁市场才会有机会。除了农村集体建设用地外，还有空房，用于盘活城市废弃工商企业的闲置土地和房地产。随着产业升级和网络商品交易的发展，将会出现大量资源的低效利用和闲置。它有很大的潜力来振兴这些土地和房屋来出租房屋。第二，大力发展制度化、规模化、专业化的租赁公司。在一些市场经济发达的国家，有一个以机构为主的“房地产租赁业”，以房屋租赁为主业，对出租屋进行专业化管理。在中国，国有企业应该在这方面起带头作用。我们应该努力突破住房租赁市场回报率低的瓶颈，积极运用各种方法引导民间资本进入。最后，加强市场秩序和信息平台建设。大力整合现有房地产中介机构，引导广大中央租户进入机构租赁市场；使用大数据技术来规范租赁市场秩序，实施在线和离线集成，并将在线看房和签约等标准化流程与离线共享、租金交换和权利保护等个性化服务相结合。

第三，从制度上看，由于中国过去没有重视住房租赁市场，这方面的制度建设很少。承租人的权利和利益；出租人的权益；公共服务租赁者和购买者的平等权利和利益需要得到相关制度立法的保障。

显然，这需要一个过程来实现中央政府推广租购制度的目标，尤其是填补租赁市场的缺陷。在这里，中央政府设定了方向和目标。至于如何按照这一方向实现这一目标，中国不同地区之间存在很大差异，地方政府可能更有必要根据城市的政策做出努力。现在，全国许多试点城市已经率先创造了许多经验。

房地产市场的变化趋势

英国《金融时报》记者:推行租购制对市场有什么影响？

尹伯成:推行租购并举制度，不仅将大大有助于解决许多人特别是年轻人的住房困难，有利于创新和高质量的经济发展，而且有助于中国建立符合现代市场经济发展要求的房地产市场体系，促进整个市场朝着稳定健康的方向发展。具体来说，首先是租金和购房的变化趋势:随着中央政策在各地的逐步实施，特别是在一、二线城市，租金将会增加，购房相对减少。但是租房不能代替买房。随着居民收入的增加，包括那些原来租房的人，以及传统观念的影响，即有条件的人想买自己的房子，购房的需求和数量仍将保持一定的规模。第二，租金与商品房价格的变化趋势:租金将逐步上涨，因为一、二线城市的商品房价格在过去几年上涨太多，而租金却没有上涨那么多，导致房价与租金的比例过度下降。北京、上海和深圳低至1.4%-1.5%，远低于3%-6%的国际水平。租金由租房者的消费能力决定，而前几年商品房价格的过度上涨受到投机性投资需求的影响。房价与租金的比率下降太多，但毕竟应该是合理的。如何合理，不能靠租金快速上涨，因为租金毕竟只能随着收入逐渐上涨；我们也不能指望房价大幅下跌，因为这会带来金融风险。在一、二线城市，前几年房价的过度上涨在短期内可能基本稳定，但由于产业发展和人口引进，从长期来看可能是“稳定和上升的”。租金和房价会相互影响，比例会逐渐变得合理。这些城市的投资和投机在短期内将受到政策的限制，但从长期来看，投资将逐步放开，投机将继续受到限制，因为房子是用来居住的，而不是投机的，房子也是用来居住的，只有投机才能获得买卖差价是不允许的。

(明天的照片)