房地产调控更加注重差别化精准化

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2018年，许多地方的房地产调控政策将进行大幅度调整。例如，兰州部分地区将同时取消限购限购，合肥商品房将实行市场调节价，天津将对引进人才实行“租房定居”政策，南京首批三类人才将不受户籍限制，青岛将全面放开城市定居限制，厦门将明确实行差别化调控政策。一时间，房地产市场又开始掀起波澜。根据一些市场观点，这释放了调控政策开始放松的信号。

从表面上看，上述城市房地产调控政策似乎“松动”，但认为国家房地产调控政策松动显然是一种误解。对这些城市出台的政策稍加分析就可以看出，房地产调控的基调没有改变，调控的力度没有放松，其政策调整只是差别化调控的表现之一。注重调控的精确性和有效性是构建房地产长效机制的应有之义，与中央调控的方向相一致。

所谓差别化调控，是指各地在坚持不变的房地产调控总原则的基础上，结合自身情况，因地制宜地制定调控措施，根据城市情况制定政策和分类调控。它可以是一个有一项政策的城市，也可以是一个有多项政策的城市。自2017年以来，中国实行分类调控和城市专项政策的房地产调控政策，在一线城市和热点二线城市做好房价调控和风险防范工作，并在调控模式中实施限购、限贷、限售和限价等措施。与此同时，它增加了土地和租赁住房的供应，并加快了四线城市的房地产去库存化。据统计，截至2017年12月，全国共有54个城市出台了房地产调控政策，共出台了129项限购政策和169项贷款限制政策，其中15个城市实施了“住房确认和贷款确认”，48个城市实施了限购政策。

从政策实施效果看，房地产市场基本保持稳定健康发展，房价过快上涨得到有效抑制。一线城市新建商品房和二手房价格连续14个月同比上涨，而热点城市新房价格环比保持稳定，商品房销售面积持续下降。

如果我们认为房地产调控取得了显著成效，房地产市场相对稳定，那么推测房地产调控可能会放松就有一厢情愿的嫌疑。最近，中央政府和监管部门多次表示要在2018年对房地产市场进行监管。中国共产党第十九次全国代表大会的报告提出，房子应该用于生活，而不是投机；2017年12月召开的中央经济工作会议强调，要完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，区分中央和地方权力，实行差别化调控；同月召开的全国住房和城乡建设工作会议提出，要根据不同需求实施差别化调控政策，满足第一套需求，支持需求改善，抑制投机性房地产投机。这些都传达了中央政府坚定不移地坚持房地产调控，不放松努力，同时强调实施差别化调控的决心和信号。

正是在这种背景下，一些城市有条件地进行适时适度的微调。作为年初第一个调整限购政策的城市，兰州将原来的限购政策调整为在高平等偏远地区限购，并明确表示将在3年内限制转让。同时，这一措施涵盖了主要城市等限制购买区。兰州官员也回应称，此次政策调整不是放松监管，而是实行分类监管，根据不同地区制定政策，以提高监管的精确度。这也是事实，因为兰州过热的房地产市场集中在城市地区，一些郊区的库存仍然相对较大。因此，政策调整是实施差别化监管的具体措施，它不仅支持提高需求，抑制投机性房地产投机，而且实现去库存化。

如果有三种高端人才没有住房，在这个城市买第一套房，南京就不会受到户籍的限制。天津实行“租房定居”政策引进人才。如果个人或直系亲属名下没有合法房屋，集体账户可以在长期租赁房屋所在社区结算。青岛以合法稳定居住(包括租赁)或合法稳定就业为基本定居条件，全面放开城市定居限制。有人质疑这些政策绕过了购房限制，变相放松了房地产，但事实并非如此，因为定居是人才引进政策的重要组成部分，而且已经存在了很长时间。此外，从这些政策的内容来看，大部分侧重于定居、无限制的第一套房等。，而以前的控制措施，如限购仍在严格执行，这并不违反房地产控制的一般原则。这些地方政策的初衷是引进人才，发展房屋租赁市场，这有利于实施差别化监管，满足第一套需求。

与此同时，一线热点城市的房地产调控进一步收紧。最近，深圳开始限制新住宅的销售。上海调控联席会议强调调控不能动摇和放松，引导开发商制定合理的价格。此外，在福建、湖北和四川召开的住房和城乡工作会议强调，2018年房地产调控将完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制，保持调控政策的连续性和稳定性，强调城市政策和精确调控。

由此可见，房地产调控政策的持续稳定与分化并不矛盾，“无房无炒”的定位也没有改变。当地及时而精确的微调并不意味着政策放松。当政策效应逐渐释放时，根据情况进行微调和优化是必要的，也是切实可行的。从长远来看，要保持房地产市场的稳定健康发展，必须完善房地产市场的长效机制，加快建立多主体供给、多渠道担保和租购的住房制度，推进土地、住房、税收等方面的改革，使所有人都能住在一定的地方。