政策漏洞难补：摇号城市都需要一场“新房改”

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截至目前，天津、南京、长沙、成都、杭州、Xi等12个城市已经实施了彩票政策。在彩票购房的政策逻辑下，降低商品房销售价格，平衡市场供求，解决购房难问题，已经成为政府部门的理想愿景。

然而，它没有成功。公平彩票的政策设计在实际操作过程中已经失去了公平性，但这些城市的房价却在“购房恐慌”中飙升。

90度地产发布的“新一线购买大数据报告”显示，过去12个月，杭州平均上市价格从24803元/平方米上升到33377元/平方米，比上个月增长34.6%；成都、南京、武汉、天津等地也成为房价上涨的城市先锋。

从某种角度来看，摇号消除了所有买家的需求差异。然而，当它只需要与投资甚至投机需求相混合时，正是房地产市场的恐慌推动了上涨。必须说，深圳的“新房改”可能成为热门城市政策设计的另一条出路。然而，政策设计仍然需要检验政府部门的智慧。

第一部分

买彩票买房并不是什么新鲜事。

去年5月，上海率先在中国推出了摇号住房政策。虽然当时有人指出中国房地产市场的这种特有现象是荒谬的，但令人惊讶的是，在这一政策出台一年后，由摇号引发的混乱就像传染病一样从Xi蔓延到深圳，从杭州蔓延到南京。

近日，Xi长安街南一号项目在公开彩票销售中被曝光，106套商品房被人为操纵彩票结果非法出售。4月底，在深圳蛇口新盘山玉海取得预售许可证后，“80万茶费”的消息被披露。为此，开发商发表了一份紧急声明，明确否认任何“内部折扣”。

不仅如此，房地产市场的彩票被认为可以与“股票市场的创新”相提并论，当你购买它的时候，你就可以赢得它。这也抛出了一个更发人深省的问题:摇号对本地房地产市场的监管合理吗？

一方面，经过几轮楼市调控后，新房价格在行政控制下被“扭曲”，而二手房市场多为c2c交易，因此价格受行政控制比新房更难调控。因此，可以看出，在大多数实行摇号购房的城市，二手房和一手住房的价格都是上下颠倒的，投机需求的套利如房地产投机空就此诞生。

另一方面，随着摇号中标率的不断下降，资源的稀缺性在一定程度上被人为地加大，传达出“供不应求”的紧迫性。在羊群效应下，购房者对楼市走势的基本判断开始偏离，并继续推高房价上涨的预期。

第二部分

受到这一剂鸡血冲击的房地产市场有多热？

以90度地产发布的“新一线购房大数据报告”为例。报告中选取的城市样本大多是目前已经实施摇号的城市。从成交价格来看，杭州和南京处于第一梯队，目前成交价格已经超过3万元/平方米；武汉和天津是第二梯队，单价为2万元以上；成都和重庆的价格相对较低，交易价格超过1万元/平方米。

从上市价格来看，这些城市的业主也信心十足，尤其是杭州和成都。杭州的平均上市价格从24803元/平方米上升到33377元/平方米，比上个月增长34.6%；在成都上市的平均价格从11643元上涨到16843元，涨幅超过5000元。武汉和成都在稳步上升，价格波动相对较小。

当然，一方面，房地产市场的回暖表明这些城市有足够的吸引力；另一方面，这也表明城市的供求关系仍然不平衡。以杭州的一个项目为例，该项目于5月底开工，被1万人抢购一空。新址的平均价格只有18500元/平方米，周围二手房的平均价格已经达到30000元。这意味着当你买一栋新房子并卖掉它时，你可以赚钱。短期而言，空.存在相当大的套利机会

思源房地产市场开发部副总经理郭毅对90度地产表示，在地方政府严格控制房价的背景下，新屋市场突出的性价比优势激活了潜在的购房需求，这实际上表明需求依然强劲，一旦遇到性价比高的产品，自然会促进需求的释放。

然而，这也将导致另一个问题。尽管需求强劲，但供应严重不足。事实上，纽约一线的许多城市已经经历过这个问题。例如，根据易居发布的4月份100个城市新商品房销售比例的数据，杭州在2.8个月内排名最后，也就是说，按照目前的去工业化速度，在不到3个月的时间内没有销售空间。稀缺的新房资源肯定会导致抢购。

第3部分

不可否认的是，当地政府引入了新房彩票政策，希望体现公平。但问题是，从表面上看，对于买家来说，每个人都有同等的机会去摇奖。然而，由于购买者的资源禀赋往往不同，相同概率的彩票在某种意义上是不公平的。

简而言之，不仅有真正的需求，还有投机者来寻找差价。当只需要混合投机需求时，摇号就不能真正遵循“留而不投机”的总政策。

关键似乎仍然是供应。

根据上海易居房地产研究所的报告，自4月份以来，白城的住宅存量已经连续33个月下降。从去化学循环的角度来看，2018年4月，100个城市新建商品房与销售(库存去化学循环)的比率为10.3个月。除杭州外，化学周期为2.8个月，南京为4个月，成都为5.1个月，长沙为9.8个月，武汉为10.8个月，Xi为11.5个月，深圳为12.1个月，上海为12.1个月。

根据主管部门去年发布的文件，如果房地产消化周期是12-6个月，就必须增加土地供应；如果土地供应不足6个月，不仅要大幅度增加土地供应，还要加快土地供应的步伐。从土地供应的紧迫性标准来看，这些瑶瑶城市已经处于“增加土地供应”的阶段，而南京、杭州和成都需要加快土地供应的步伐。

然而，从某种意义上来说，房地产市场资源的稀缺是由市场参与者自己“创造”出来的:虽然城市加快了土地供应，但在10万股的紧迫形势下，开发商不愿意进入市场。

据浙江传媒房地产研究所统计，从2016年下半年到2017年上半年，杭州市区(不含阜阳区和临安区)共出售住宅用地689.7万平方米，其中已上市的仅135.1万平方米，尚未上市的项目占已出售住宅用地总量的80.4%。

或许深圳的“新房改”可以成为热门城市政策设计的另一条出路。深圳政策的最大变化在于人才房和住房，这两项占总量的40%，而且价格便宜。然而，商品房的比例却降低到了40%，普通商品房是主要的一种。这是地方政府多年来首次提出的住房制度改革试点。