北京楼市筑底尚未完成

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敏锐的观察力周

虽然这一轮房地产调控在空之前是严厉的，但实际上，最严厉的调控政策还没有出台。例如，房产税改革是影响房地产市场发展的一个重要因素，未来房地产市场仍面临许多不确定因素。因此，断言房地产市场触底反弹还为时过早。

以北京为例，“317新政”一年后，楼市成交量大幅下降，二手房价格也有所下降，但新房价格基本没有下降，甚至有人发现部分新房价格有所上涨。新房子的价格基本上没有下降，主要是因为开发商不想降价，所以他们继续提价。但是，二手房的业主很多，所以很难形成统一的市场支撑意识。在严格的控制下，一些业主有些惊慌失措，如果他们想在高点出售他们的房子，价格将不可避免地下降。

根据官方数据，北京的新房和二手房价格都有所下降，但降幅很小。这与居民观察到的和行业公布的数据有些不同。根据业内公布的数据，北京二手房价格下降了20%左右(这是正常的，因为统计方法不同)。据我家集团市场研究所统计，以2017年3月17日的“317新政”为临界点，在“317新政”前一年(2016年3月18日-2017年3月17日)，北京共有254，916套二手房在网上签约，“317新政”出台一年后(2017年3月18日)

从北京各区县网上签约情况来看，与“317新政”前相比，各区县网上签约均有所下降。统计显示，与“317新政”前相比，通州区网上签约量小幅下降49.9%，其中开发区降幅最大，为72.5%。受价格粘性的影响，2017年“317新政”后，北京二手房交易价格在4月份连续一个月惯性上涨。然而，从那以后，北京的二手房价格进入了持续下跌，已经下跌了11个月，累计下跌了19.5%，接近20%。

与2017年4月的最高点相比，北京各区县的二手房价格也有所下降。据我爱我家集团市场研究所统计，除了怀柔、门头沟、密云、延庆和开发区外，2018年3月北京各区县二手房价格较2017年4月下降了8%至30%。其中顺义区降幅相对较小，为8.1%，通州区降幅最大，为29.1%，远远超过其他区。

专家认为，“317新政”和一系列后续政策组合的出拳可谓史无前例，切中要害。此外，在“317新政”后，北京的住房贷款利率逐渐提高，原来8.9%和10%的利率优惠已经消失。取而代之的是，基准利率的1.1倍和1.2倍的利率已被取代，第二套房甚至还有目标利率上调。因此，面对多管齐下的政策，北京的二手房市场只能掉头向下，进入下行通道。

除了成交量和价格的变化，“317新政”也带来了购房心态的变化。在新政之前，恐慌性购买很普遍，市场完全被卖家所控制。进入市场后，一套房子可以很快售出，客户也可以很快完成交易。当时，卖家抢劫房屋和临时毁约的情况并不少见。新政后，买家的心态逐渐变得理性，市场开始向买家倾斜。买家愿意花更多的时间寻找房子，进行比较，做出谨慎的决定，并大大增加交易周期。

由于空的利润尚未耗尽，包括北京在内的房地产市场尚未竣工。除了房地产税收立法，未来还将对住房征收财产税，金融部门的去杠杆化尚未完成。目前，大城市的房地产市场仍然存在泡沫。随着金融领域风险防范和去杠杆化的不断推进，房地产市场将进一步降温。在包括北京在内的许多城市，房价将进一步松动，交易量可能进一步下降，这可能在今年内形成新的底部。

不过，空房的房价未来的跌幅不会很大。以北京及其周边城市为例，决定未来房价底部的一个重要因素是综合成本。目前，北京周边小城市(镇)的最低房价已降至每平方米8000多元，与成本价可能相差一两千元。很难再下降了。北京市区的房地产市场泡沫必须被挤压，但由于城市土地资源的限制和前期地价的影响，房价的下跌是有限的。如果房价下跌太多，突破了前期出售的许多高价地块，房企的资金链可能会断裂，这可能会进一步诱发房地产抵押贷款风险，银行和地方政府也会受到牵连。当然，这种情况目前不会发生。