租赁住房市场爆发!去年ABS发行增8成 银行授信逾万亿

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不完全统计显示，自2017年以来，上海、杭州、广州、深圳、合肥和南京先后推出了29个相关租赁地块。其中，上海已经出让了24块土地。许多城市累计租赁土地面积超过500万平方米，未来可提供8万套以上的租赁房屋。

租赁住房市场已经进入了一个爆炸性的时期。

据统计，目前许多城市已售出500多万平方米的租赁土地，未来可提供8万多套租赁房屋。市场得到多渠道资金支持，2017年共发行REITs 238.94亿元，比2016年增长82%。与此同时，银行向租赁市场发放的累计信贷已超过1.3万亿元。

未来出租住房将占近30%

Wind的不完全统计显示，从2017年至今，上海、杭州、广州、深圳、合肥和南京先后推出了29个相关的租赁土地。其中，上海已经出让了24块土地。

据统计，到目前为止，中国已有50多个城市出台了新的租赁政策，10多个城市进行了租赁土地转让。

根据川财证券的统计，2017年上海推出了21个出租房，总建筑面积约为144万平方米。中原地产研究中心的数据显示，从全国来看，许多城市累计出售的租赁土地面积超过500万平方米，按平均单套60平方米计算，可直接提供8万多套租赁房屋，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。未来五年，北京、上海和广州的规划租赁土地供应面积将达到3825公顷，占同期住宅用地供应面积的26%以上。

就在本周，万科周刊微信公布了于亮在万科集团2018年目标与行动沟通会上的讲话。于亮说:“房地产需要生活的财产作为回报。大力发展租赁住房业务，这是时代给我们的窗口和机遇。

各种资本增持了租赁市场

除了推出租赁住房用地外，许多地方也在加紧建立租赁运营终端。

根据《21世纪经济报道》的统计，北京、上海、深圳和成都都在大力发展国有房屋租赁公司。1月2日，成都市城乡房屋管理局报道称，成都市国有租赁住房已经上市，首批2200多套住房已经推出。

除了国有租赁公司，包括房地产公司在内的许多方面都加快了相应租赁公司的推广。

Wind早些时候报道称，前50家房企中约有三分之一以各种形式参与其中。

此外，资本体系推动的互联网平台布局速度明显加快。截至去年第三季度，魔方公寓、优+公寓、轻客、优客一家、蘑菇公寓等五大互联网租赁平台累计融资规模超过40亿元。

东北证券(000686，诊断学)分析，结合2017年初提出的差别化土地供应政策，继续推进公租房、共享产权房等公共住房建设，下一步重点将是调整市场结构，包括多代理供应。国有企业也可以使用自己的土地；多渠道保障，自住商品房和经济适用住房继续扩大；租购并举，大力发展租赁市场。租房可能会成为大城市的一种趋势。

2017年，房地产投资信托基金的发行增加了80%以上

各方加码出租房平台的背后，资金起到了明显的推动作用。去年11月初，发行了规模为2.7亿元的“新公寓产权住房支持专项计划优先资产支持证券”债券，这也是中国第一个住房租赁reits。

风闻统计显示，2017年资产证券化发行中，以房地产投资信托为基础资产的reits发行规模为238.94亿元，同比增长82%。

除了已经发行的资产支持证券外，通过审计的租赁住房房地产投资信托基金的规模已经达到140亿元。

去年10月下旬，上海证券交易所也批准了第一个中央企业中联前海开元保利地产(600048)房地产投资信托基金(reits)第一号租赁住房专项资产支持计划，计划发行规模为50亿元人民币。

去年12月，招商局蛇口(001979)还宣布公司“招商局创融资产支持专项计划——招商局蛇口长期租赁公寓一期”已获深圳证券交易所审批，发行份额不超过60亿元。

与此同时，国内首家长期租赁公寓的框架式股权投资信托“高河晨曦-中信证券(600030，股票咨询)-於陵系列资产支持专项计划”也于早前获得上交所审批，专项计划框架式注册规模为30亿元。第一期底价项目为徐汇於陵柚子国际社区浦江店和博乐仕服务公寓浦江店。

招商证券(600999)此前分析，在当前房地产监管继续推进、房企现金流承压的情况下，资产证券化已成为资本回报的重要选择。一个良好的租赁市场可以为资产证券化提供高质量的基础资产。两者的结合将促进租赁市场和资产证券化市场的发展。

银行信贷超过一万亿元

事实上，在政策的支持下，租赁市场的融资渠道正在逐步扩大。

除了资产支持证券，银行也积极参与租赁市场。最近，包括中国工商银行(601398)、中国建设银行、中国银行(601988)、交通银行(601328)和中信银行(601998)在内的许多银行都在推出住房租赁市场的尝试。据公开信息，其累计信用额度已超过1.3万亿元。

其中，交通银行广东省分行向万科、保利、佛山建新房屋租赁有限公司等签约单位发放了1500多亿元的意向授信额度，专门用于住房租赁业务发展的资金支持。

中国工商银行广东省分行向广州城建投资集团有限公司提供200亿元信贷资金，支持住房租赁市场发展，包括公租房、廉租房和人才公寓。此前，中国工商银行广东省分行与广州市住房和城乡建设委员会签署了《全面战略合作协议》，为广州住房租赁市场提供了5000亿元的资金支持。

此外，中国工商银行北京分行与北京经济适用房建设投资中心、北京城建(600266)集团、首开集团、亦庄控股、中粮地产签署了房屋租赁战略合作协议。未来五年，将为北京住房租赁市场参与者提供不低于6000亿元的融资支持，推动建立租购结合的住房制度。

此前，建行先后与重庆、十堰、中山、蚌埠的政府和房企签订了房屋租赁合作协议。其中，《证券市场周刊》报道称，重庆市国土房管局与中国建设银行重庆市分行签署战略合作协议，为房屋租赁企业和个人租赁方提供1000亿元的综合融资。此外，建行上海分行向上海碧桂园提供了200亿元人民币，支持其在当地发展长期租赁公寓。