房多人少 煤城鹤岗楼市之困

本篇文章3579字，读完约9分钟

苏文(化名)没想到黑龙江省东北部边境一座几乎被遗忘的城市鹤岗，又以这种方式闯入公众视线。

最近，在鹤岗，低至300元/平方米的低价房已经在主要社交平台上放映。一度，“一线城市一平方米，煤炭城市鹤岗一套房”在社会上引起热议。

每个人都对这个东北四线城市的房价充满好奇和困惑，但他们也担心“鹤岗废墟”是否是一个案例，这表明四线城市的房价将全面缩水。

真实情况如何？

当地的房地产市场很冷

最近，有网友在微博上说:“东北某四线城市房价下跌到了不可思议的地步，太夸张了，让人难以置信。”

图中显示，3月份鹤岗的均价为1240元/平方米，其中九州周边的均价为300元/平方米，320平方米的复式高层建筑仅为15万元。"

与目前的高房价不同，鹤岗的低房价刺激了被高房价困住的人们。一些网民开玩笑说，他们会去鹤岗“组织一个捡便宜的白菜屋”。

事件发生地鹤岗是黑龙江省管辖的一个地级市。位于黑龙江省东北部，北跨黑龙江与俄罗斯相望，与俄罗斯接壤235公里，东南与松花江、佳木斯接壤，西接小兴安岭、伊春，处于黑龙江、松花江、小兴安岭环绕的“金三角”地区。总面积14684平方公里，辖萝北县、绥滨县和兴山、襄阳、工农、南山、兴安、东山6个区，2017年总人口100.9万。

鹤岗是一个资源型城市，以煤为生。自从1917年第一个煤矿开始开采以来，已经开采了将近一百年。煤炭、石墨、粮食、木材等重要资源丰富，其中煤炭地质储量26亿吨，曾是中国四大煤矿之一。

《国际金融新闻》记者查询方天霞平台，发现鹤岗新居没有“白菜价”，均价在3200元至4300元/平方米之间。目前鹤岗有5栋新楼在售，分别是永丰财富家园、欧洲皇家花园、工农区天水新城、南山区大瑞金华大厦、兴山区北国明珠，其中最高的是大瑞金华大厦，均价4300元，最低的是北国明珠，单价3200元。

在二手房方面，方天霞显示鹤岗有126套待售房屋，其中内地南部的总价最低为3.8万元，建筑面积为63平方米，单价为每平方米603元。尽管价格如此之低，但自2018年9月11日上市以来，已经过去了7个多月，尚未达成任何交易。此外，二手房的平均价格为1000-2000元/平方米。

至于网上披露的“万套以上”，鹤岗当地代理商杨成(化名)告诉《国际金融新闻》记者，这种情况确实存在，但这些低价房大多是由偏远地区的棚户改造而成，与商品房相比，在住房质量和生产许可证办理方面存在很大的劣势。

此外，杨成表示，鹤岗以前的支柱产业是煤炭，煤炭资源丰富。经过多年的开采，许多矿区的地下已经坍塌，地表只剩下一层土地，当地人称之为“塌陷区”。这些地区不再适合居住。在搬迁安置过程中，许多当地居民被分配到住房，两到三套是常见的，有些甚至被分配到六到七套。

苏文的叔叔很幸运，他手里有六套房子。由于“农作是在进行的，他在拆迁期间根据面积被分到六套房”，除了一家三口住在自己家里外，空的住房成了一个烦恼。苏文的叔叔一直想租出去，但是价格一次又一次的下降，而且租金从来没有成功过。

杨成承认鹤岗的租赁市场确实不活跃。毕竟，“鹤岗有很多不缺住房的本地人，也没有很多外来务工人员。”

空市精神衰弱

鹤岗似乎不缺房子。

今年3月5日，黑龙江省鹤岗市公安局通过官方微博发布了招警优惠政策，称很多符合条件的公安院校毕业生可以享受“一车一室”的优惠待遇:价值10万元以下的汽车，建筑面积50-90平方米的房屋，市区的房屋。

苏文指出，目前国内房地产市场现状的主要原因在于，近年来新建了更多的住房，而人口却总是在外流。

易居智库研究主管严跃进将这一现象归类为“典型的集中导致的城市空房地产市场疲软”。

以苏文为代表的当地年轻人，大学毕业后选择去其他地方努力工作，很少想留在家乡。在他们看来，这主要是因为在煤炭资源枯竭和有限开采之后，鹤岗从来没有发展壮大过新的支柱产业。“经济发展并不乐观，而且缺乏良好的就业机会。月薪3000元是这里大多数上班族最常见的工作写照。”

苏文承认，家庭中最典型的现象是现在住在家乡的人越来越少，基本上是老人和孩子。大多数年轻人选择外出工作，几年前他们仍然可以在假期聚在一起。现在，由于他和他的堂兄弟在其他地方建立了自己的家庭，即使在新年期间也很少见面。

与苏文的家庭相似的当地家庭不在少数，鹤岗的登记人口连续16年呈负增长。

根据《黑龙江省统计年鉴》，近年来鹤岗市的登记人口一直在下降。从1997年的110.9万人下降到2001年的111.26万人，到2017年下降到100.95万人，20年间减少了9.95万人。这是一个真正的“萎缩的城市”。

此外，统计数据显示，从2010年到2016年，鹤岗和邻近的伊春在小学生流失最严重的城市中排名第三，下降了44%。鹤岗的小学生人数从2010年的5万人减少到2016年的2.79万人，几乎减半。

在城市人口流失的情况下，鹤岗甚至想依靠城市化来推动房地产市场的发展。截至2017年底，鹤岗市城市人口为83.3万人，城市化率高达82.55%，超过许多发达国家。这也意味着，期望农村人口定居城市为鹤岗房价提供支撑是非常有限的，因为当地房地产市场的受众基本上是上述六个区的存量人口，存量人口仍呈下降趋势。

事实上，人口流失问题不仅困扰着鹤岗，而且在黑龙江这个北方边境省份也很突出。

《黑龙江省社会发展报告》(2017年)显示，黑龙江省人口外流呈现明显年轻化趋势，高学历人口比例上升，可能导致全省整体人口素质和社会文明水平下降，修复成本非常巨大。

煤城的“灯”不再亮了

在杨成看来，鹤岗的人口外流离不开经济和气候因素的影响。

在经济上，鹤岗在黑龙江省排名第12位，2018年国内生产总值为151.4亿元，与2017年持平，在黑龙江省12个地级市中排名最低，仅高于大兴安岭地区。

与黑龙江省其他煤炭城市的发展相似，煤炭产业以前一直是鹤岗市产业结构的主体，近年来也出现了资源枯竭和产业结构单一的问题。

苏文的父亲曾在黑龙江省四大煤炭企业之一的龙梅煤炭集团鹤岗分公司工作。它过去在当地是一个非常受欢迎的单位，但现在已经不一样了。

4月8日，国家发展和改革委员会发布了《2019年新型城镇化的重点任务》，其中首次提到了“萎缩的城市”。国家发展和改革委员会指出，缩小的中小城市应减肥强身，改变惯性增量规划思维，严格控制增量和盘活存量，引导人口和公共资源向城市集中。

首都经济贸易大学教授吴康研究了2007年至2016年的数据，发现在660个老牌城市中，共有80个城市经历了不同程度的人口收缩，占12.1%。造成这些城市“收缩”的原因是多方面的，如资源枯竭、鹤岗、产业变动导致的收缩、边远地区城市和大城市周边城市的收缩。

事实上，早在2011年，鹤岗就被国家确定为第三批25个资源枯竭型城市之一，其gdp在2017年之前的四年中有三年出现负增长。近年来，鹤岗加快了石墨烯等替代产业的培育。

除了经济问题，苏文承认气候也是许多当地人选择去南方的原因。鹤岗属于北温带大陆性季风气候。主要气候特征是寒冷和漫长的冬季，年平均气温仅为3.8℃，极端最高气温为37.7℃，极端最低气温为-34.5℃，年平均无霜期为147天。

苏文从小就生活在这种极端的气候中，渴望去南方。当他填写高考志愿时，他把自己奉献给了广东，那里的季节像春天一样。毕业后，他选择了留在南海之滨的湛江工作。海南与湛江被琼州海峡隔开，许多苏文东北的村民在这里买了自己的房子，像候鸟一样生活。在苏文的印象中，2000年初，他家乡的煤矿刚刚好，月薪达到六七千元是常有的事。早年积蓄的钱支持他周围的许多人在海南买房子。

四线城市鹤岗房地产市场的现状引起了很多担忧。这是否预示着三四线房地产市场的最终趋势？

中原地产首席分析师张大伟认为，四线城市中个别三、四线城市的房价下跌不能断言。他表示，目前，三、四线楼市仍在高位运行，但分化的局面已经出现，“部分区域市场确实停滞不前”。

严跃进持有同样的观点。他认为，鹤岗的房地产市场代表了东北许多地级市的现状，由于人口外流和经济因素，房地产市场基本上处于一种颓废状态。然而，严跃进指出，鹤岗不能与中国其他三个四线城市相提并论，因为毕竟经济发展是不同的。

在严跃进看来，类似于一个不断萎缩的城市的未来发展，城市的后续定位必须紧凑。关键是整合城区各种资源，防止城市过大，改善现有存量住房，积极引进新产业，通过引进产业工人培养人气，加大棚改力度。如有必要，有必要研究人口回流、高铁开通等城市发展因素，以形成更有利的购房条件。

关于唱空的心情，严跃进说，东北的一些城市在过去的两年里已经开始崛起，比如黑龙江的佳木斯，黑龙江的牡丹江，辽宁的丹东等。过去这类城市的房地产市场表现非常一般，但在基础设施改善之后有了明显的进展，因此没有必要过于悲观。