多家房企高溢价补仓二线城市 昔日高价地压力犹存

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5月份，二线城市的土地市场延续了4月份明显回暖的趋势，部分房企有很强的溢价补仓意愿。据研究机构统计，5月份，二线城市土地出让金同比增长81%；在中国单笔交易价格超过20亿元的35个家庭中，超过60%的地块的溢价超过20%。

土地市场的回暖引起了监管部门的极大关注。业内人士认为，曾经高价收购土地的房企在遭遇限价令等监管政策后，财务压力依然存在，一些房企甚至通过资产转让来解决现金流问题。从近期对图派热点城市的政策调控来看，如果市场继续过热，房企融资控制进一步收紧，今后仍需谨慎收购土地，盲目收购高价土地是不可取的。

住房企业以高价补足其头寸

5月份，二线城市的土地市场延续了4月份的繁荣交易，房企有强烈的意愿以高溢价平仓，土地大王再次出现。

5月15日，碧桂园(港股02007)经过453轮竞标，以14.5亿元的价格，以103.06%的溢价赢得扬州市一处商住用地。洛阳、嘉兴等城市的土地收购升水率也超过100%，高升水补仓意愿强烈。5月24日，碧桂园在洛阳赢得了“三材”的底价，并在月末先后赢得了无锡、宁波、成都、天津的住宅用地，其中常州地块的地价为54%。

最近，许多房地产企业的土地收购溢价超过40%。5月30日，经过68轮竞标，万科以22.8亿元的价格，以41.6%的溢价赢得了南京的一处宅基地；5月28日，新希望在杭州挑选了两块地，其中一块通过了849轮竞标，溢价为53.85%；5月21日，经过346轮招标，中粮集团+阳光城以42.39亿元的总价，16723元/平方米的底价，62.23%的升水率，在绍兴赢得了一处住宅小区；5月10日，徐汇以11.7亿元的价格，以43%的溢价赢得了常州的一处商住用地。

据中原地产研究中心统计，5月份，单个住宅小区多达35个，总成交价超过20亿元，主要分布在华东地区，其中22个小区的地价超过20%，占63%，为2019年首次。

据诸葛寻房统计，5月份，二线城市土地市场交易持续火爆，土地销售收入同比增长81%。其中，长三角经济圈城市表现出色，杭州、常州、温州、上海、绍兴、无锡和宁波均进入前十名。杭州土地出让收入266亿元，位居城市出让收入榜首。嘉里建设(港股00683)以68.14亿元赢得杭州文慧单元宅基地，成交价排名第一，升水率29.94%；恒基兆业以30.2亿元人民币的底价69，542元/平方米赢得了北京朝阳区第一个无限量的太阳河板块地块，在交易单价中名列前茅。

高价格的压力在过去仍然存在

值得注意的是，自2014年以来，许多高价场所尚未落户，这给房企造成了一定的财务压力。

以北京为例。2015年葛洲坝北京华厦土地价格为7.5万元/平方米。最近获得了预售许可证，最高售价为117，000元/平方米，远远低于该地块被收购时150，000元以上的行业预期。原本预计在2016年开业，没想到会遇到政策变化。

2016年，北京开始实施“限定房价、竞争性地价”的土地出让试点模式，现已成为主要的土地供应模式。由于土地价格上限的设定和商品房未来销售价格的限制，空之间的房企利润受到限制，土地收购也变得理性起来。同时，经过2017年3月的调整和升级，北京对预售证书的审批特别严格，高价股票很难获得预售证书。

“中国政府项目的质量令人瞩目。如果你在2017年之前进入市场，这也是一个不出售的项目。但在当前的市场中，变数更多，竞争也越来越激烈。”中原地产首席分析师张大伟表示。

据《证券时报》记者报道，北京中国政府项目计划总投资108.13亿元，2018年实际投资6.31亿元，累计实际投资超过68亿元。

关于资金压力的问题，一位熟悉葛洲坝房地产的业内人士告诉《证券时报》记者:“国有企业的资金成本相对较低，背后有葛洲坝集团，所以资金不成问题。如果你在这个项目中赚得少，在其他项目中赚得多，你就可以平衡你的利润。房地产行业是周期性的，调整是正常的，但从长远来看，它仍然是看涨的。”

并非所有国有企业都愿意或有能力承受高价格的压力。2015年，位于北京市第三高总价的丰台王迪(位于南四环外)，在华润+华侨城+招商局集团赢得83.4亿元总价后不久，华润和招商局集团因地价超出预算而选择退出。随后，原本打算独立运营的华侨城也因巨大的财务压力于2017年退出。最后，泰和集团以108.6亿元的价格收购了所有股份，并更名为泰和项目。据了解，该项目今年已售出56亿元。

北京太和的另一个高价土地项目——西府大院(位于中国西南三环路外)，在2014年收购土地时的底价接近6万元/平方米。由于期待更高的价格，错过了15万元的市场单价，并且长时间难以审批8万元以上的预售证书，导致上市时间一再推迟，预售证书的价格到2018年底才11.3万元/平方米。一些内部人士认为，以这个价格出售将面临亏损。

一位熟悉太和的业内人士告诉《证券时报》记者，太和对市场预期持乐观态度，手里拿着大量价值数百亿美元的高价土地。他没想到会遇到政府的限价令、限购令和限购令，这受到了很大的影响。也有一些二手土地不能立即出售，整个现金流都在猜对关于测试问题的土地。现在，现金流问题必须通过低价出售和转让资产来解决。

泰和集团的财务问题也引起了深交所的关注，并收到了“年报询证函”。第一个问题是:有短期债务风险吗？虽然泰和在回复公告中表示“不存在集中赎回的风险”，但由于今年已经陆续转让了几个项目股份，其资金压力依然存在。

盲目接受高价是不明智的

最近，住房企业的高地价土地收购引起了监管当局的关注。在住房和城乡建设部警告苏州等城市土地市场过热、房价大幅上涨后，苏州、合肥等土地拍卖热点城市相继出台调控政策，银监会也发出通知，整顿房地产市场融资混乱，包括银行、信托等用于征地的非法资金。

根据华泰金融控股(香港)有限公司的研究报告，开发商之所以能够进行强劲的土地储备补充，主要是因为他们重新获得了流动性渠道。预计如果土地市场继续过热，监管部门可能会采取更多措施，限制开发商的融资渠道和土地交易过程，从而为土地市场降温。

“三月和四月，土地市场太热了。如果没有监管，市场就会有风险。预计住房企业的融资将略有收紧。”同一政策研究部主任张宏伟在接受《证券时报》记者采访时也表示，从4月和5月的房企融资数据来看，整体融资额下降，主要是由于企业债券发行量减少。

张宏伟表示，2019年5月，通策研究院监控的40家典型上市房地产企业融资金额相当于人民币361.23亿元，较4月份下降52.07%。其中，主要是由于公司债券发行总量大幅下降，下降了88.2%，只有4家房企发行了公司债券。