2019年各城差异化卖地 逆周期调整首要稳地价

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[摘要]经过两年多的深入调整，再加上最近“按市落实政策”的政策基调，各城市房地产市场差异化发展和调整的迹象越来越明显，“一城一策”在各地近期公布的土地规划中有所体现。

《时代周刊》记者谢忠秀来自北京

在经历了2017年和2018年的两个土地供应“大年”后，许多城市已经减少了2019年的国有建设用地供应计划。根据公布的信息，杭州和合肥经历了下行调整，苏州相对稳定，广州、厦门和成都略有上升。

土地供应计划有增有减，反映了每个城市市场的供求变化。同时，它也使市场关注城市政策稳定土地价格的决策能力。特别是在最近土地市场回暖的情况下，如何把握土地价格，保持房地产市场的稳定健康发展？

和硕首席分析师郭毅告诉《时代周刊》记者，从目前来看，各城市对土地价格上涨的担忧并不特别明显。“首先，从供求结构来看，每个城市都是根据自己的实际情况来匹配土地供应的；第二，在土地出让过程中，各城市也在规范土地供应体系和结构，如采用限价土地拍卖方式，并为今后的开发建设设置住房类型，以满足和提高购房者的需求。”郭毅认为，“在这些前提条件的约束下，土地市场将继续保持稳定。”

土地供应的差异源于不同的市场

经过两年多的深度调整，再加上近期“以城带政策”的政策基调，不同城市房地产市场差异化发展和调整的迹象越来越明显，“一城一策”在各地近期公布的土地规划中得到体现。

去年土地销售收入排名第一的杭州，计划今年在十个区出售764.9公顷土地，比2018年减少24.1%；下降幅度最大的是南宁，2019年的土地供应总量从2018年的1970公顷调整到706公顷，降幅为64.2%。

中智研究院杭州分院研究部主任高向《时代周刊》记者指出，2017-2018年杭州土地供应量较大，预计2019年及以后土地将上市供应，市场住房充足，因此今年土地供应规模将有所下降。

一些城市已经针对这一趋势提高了今年的土地供应计划。如成都、四川、厦门、福建、广州、广东、聊城、山东等。其中，2019年广州市土地供应总量为2038公顷，比2018年增长5.1%，其中住宅用地供应增长6.7%，商品房用地供应增长21.2%。

此外，当各城市在2017年宣布五年土地供应计划时，仍表现出较大程度的一致性，大多数城市的供应规模有所增加。为什么今年各地发布的年度土地供应计划有明显差异？

在一线城市中，只有广州宣布了2019年国有建设用地供应计划。但从北京、上海、深圳前两年的土地供应情况和五年土地供应计划来看，北京、上海的土地供应相对稳定，尤其是居住用地，五年计划每年约1000公顷；从2017年到2020年，深圳市土地利用规模呈下降趋势。

广州Cree首席分析师肖表示，根据广州市城市发展规划，到2035年，广州市常住人口将达到2000万，到2017年底，广州市常住人口将达到1449.8万，也就是说，广州市每年新增常住人口约30.6万人，这是需要满足的，供应量自然会增加。

根据纵向数据，今年广州和杭州的土地供应计划也进行了动态调整，与之前公布的“三年滚动计划”相比，各有起伏。根据“三年滚动计划”，广州计划在2019年提供480公顷的商品房用地，但今年实际上提供了578公顷的商品房用地。另一方面，杭州略微降低了“三年滚动计划”中提出的2019年783.4公顷的计划供应量。杭州的这一变化可能与2018年土地供应的大幅“透支”有关。

《时代周刊》记者梳理了杭州近三年的土地流转情况，发现杭州土地供应规模在2018年达到高峰，土地总供应量为1007.7公顷(其中住宅用地771.6公顷)。根据“三年滚动计划”，杭州计划在2018年提供806.5公顷土地，实际供应量远远超过计划。

“2018年的土地供应高峰是由市场对土地收购的强劲需求造成的。此外，杭州在2022年亚运会之前的大量基础设施投资需要充足的资金支持。”高等法院的学生说。

“小阳春”挑战稳定地价？

经过去年的寒地市场，今年3月土地市场迎来了“小阳春”。

根据莫尼塔的宏观研究，3月份，全国土地市场出现反弹。根据100个大中城市的数据，地价率从8%上升到22%，土地供应也出现了季节性回升。调查显示，长春、Xi、成都、合肥、华中和华东地区都出现了较高的低价位和投标企业数量急剧增加的现象。

以广州为例，一个受欢迎的高价地块最近被出售。2月28日，广州开始拍摄三个情节。其中，位于天河的金融城地块的可售部分的底价约为每平方米55000元，接近广州以前的单价。

高等法院的学生坦率地说，在这种情况下，稳定土地价格的目标确实受到了挑战。

但Monita首席宏观分析师张璐却不这么认为:“目前，土地市场的升温受地方政府控制土地供应速度等因素的影响。”

“从地方收支来看，今年地方政府特别债券提前发行，为地方财政提供了相对宽松的环境。地方政府没有出售土地的紧迫性，所以他们可以稍微控制土地供应的速度，抓住这个机会。稳定自去年以来一直低迷的土地市场。”

肖表示，稳定的地价应该建立在政府调控的基础上。「整体来说，土地市场将会改善，发展商收购土地的热情将会提高。但温度不会太高。”