纽约楼市寒冬 曼哈顿房价创十年新低

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[摘要]面对目前的困境，格兰特·朗明确提出了“降价”的建议:“纽约楼市正面临着房屋供过于求的局面，购房者拥有更大的议价能力。未来几个月，住房供应将大幅增加，卖家必须愿意“降价。”

《时代周刊》记者谢江山

2019年的春天已经到来，但作为世界上富人最喜爱的投资项目，纽约房地产市场仍处于寒冬。

根据美国房地产信息网站streeteasy发布的市场报告，去年春天在纽约上市出售的房屋中，超过一半到目前为止还没有售出，70%的成交价格低于卖家的预期。

根据分析，纽约房价增长的急剧放缓与联邦税制改革密切相关。新税法将纽约州的房地产扣除额限制在10，000美元，这限制了州税和地方税的可扣除性，并损害了像纽约这样的高税收城市对房地产的需求。加上抵押贷款利率的上升(自2017年以来上升了100个基点)，购房能力面临压力；房价的增长率超过了房租和工资的增长，这使得纽约房地产市场表现低迷。此外，亚马逊放弃了在纽约的扩张计划，这也加剧了纽约房地产市场的恐慌。

据《经济学人》报道，除了纽约，伦敦、悉尼和温哥华的房地产市场也相当低迷。曾经一路高歌凯歌的全球房价终于逐渐降温，风景也不再。

亚马逊的余波还没有结束

一个多月来，山姆·穆索维奇的愤怒没有平息。作为纽约长岛的本地人，他花了100万美元在那里买了一套公寓。他曾经计算过，如果亚马逊的第二个总部建在他家前面，房子本身和他手里的租金都会大大增加。

然而，今年2月，亚马逊宣布将放弃在纽约市皇后区长岛市设立第二个总部的计划，这粉碎了山姆的梦想。房子的升值和作为“租船人”的幻灭使他发起了当地人民对亚马逊的抵制。

像山姆这样悲伤的人不在少数，当地的房地产经纪人也在哭泣。“它仍将是一个以居住和过夜为主的社区。我为这里所有的餐馆和杂货店感到难过。他们最初期待亚马逊。”长岛市房地产经纪公司现代空间(modern spaces)首席执行官埃里克贝奈姆(Eric benaim)表示，亚马逊投资案本可以让长岛市从白天到晚上都成为一个繁华的地方，但它仍将只是曼哈顿上班族睡觉的地方。

愤怒源于期望过高。根据房地产数据公司reoestice的报告，自亚马逊去年11月12日宣布新总部计划以来，亚马逊总部附近房产的在线搜索量与去年同期相比增长了35.5%。看房和买房的人数大幅增加，与去年同期相比，签订购房合同的人数大幅增加。“自去年11月以来，长岛市已累计完成135宗房地产交易，远高于去年同期的45宗，同比增长181%。”房地产经纪人帕特里克·w·史密斯说。

但是现在，热情正在迅速消退。

2月14日，受亚马逊决定的影响，在纽约拥有数栋办公楼和购物中心的sl Green Realty Corp和vornado realty trust的股价分别下跌了约1.3%和0.8%，不及当天的市场表现。

曼哈顿的表现更差

作为纽约人口最稠密的地区，曼哈顿的房地产市场更加惨淡。

据彭博社报道，2018年大部分时间，曼哈顿的房价都在下跌。2018年第四季度，曼哈顿公寓的平均售价跌至不到100万美元，这是自金融危机以来最糟糕的一年。

根据曼哈顿房地产公司道格拉斯·埃利曼(douglas elliman)和米勒·塞缪尔(miller samuel)今年1月的报告，去年第四季度，曼哈顿公寓和合作公寓的平均价格降至99.9万美元，同比下降5.8%。许多公寓的平均交易价格比卖家最初的挂牌价格低6.2%，而且这个数字还在扩大。

根据streeteasy发布的市场报告，不包括新开发的房屋，今年1月份曼哈顿的销售指数下降到112万美元，与去年同期相比下降了4.2%，这是streeteasy自2006年开始跟踪此类交易以来的最大年度降幅。

与曼哈顿房地产市场持续寒冷的冬天不同，租赁市场有一个温暖的春天。今年1月，由于住房销售市场疲软，许多潜在买家转向租房，租房市场蓬勃发展，这是自2012年以来从未有过的。曼哈顿的租金上涨至3204美元，年增长率为2.6%，为2016年初以来的最快年增长率。

“许多人愿意放弃经济上没有吸引力的交易，而继续租房子。当今年春天新一轮库存浪潮冲击市场时，更多的二手卖家将不得不选择低价出售。”streeteasy的高级经济学家格兰特·朗坦率地说。

面对目前的困境，格兰特·朗明确提出了“降价”的建议:“纽约楼市面临房屋供过于求的局面，买家议价能力更强。”未来几个月，住房供应将大幅增加，卖家必须愿意“降价。”

事实上，尽管美国房价增长率处于七年来的最低水平，但购房者仍然面临房价过高和住房供应不足的问题，这些都是对美国房地产市场不利的因素。房价真正便宜的时代还没有到来。

房地产市场的低迷被认为是经济疲软的前兆。此前，有人分析和猜测，曼哈顿楼市的低迷将成为美国楼市的风向标，进而形成美国楼市普遍下滑的多米诺骨牌效应。

相应地，美国房价的增长率普遍放缓。1月份，美国新房销售数据不佳，同比下降4.1%；今年2月，美国现有房屋销售总量折合成年率达到551万套，为11个月来的最高水平，折合成年率增长率为11.8%，为2015年以来的最高增幅。现有住房的平均售价同比上涨3.6%，1月份上涨2.8%，为2012年2月以来的最低水平。

“2019年，房地产市场开局不利。尽管2月份11.8%的环比增长率好于5%的预期增长率，但还是出现了反弹，但同比仍下降了1.8%。没有强大的房地产市场，美国经济就无法保持良好的增长。自今年年初以来，美国住房市场没有显示出任何强劲的迹象。”经济学家伯纳德·鲍莫尔在他最近的文章中非常关切地指出。

然而，住房贷款利率的下降是否会提振美国房地产市场仍有待观察。“在我看来，至少在豪宅中，市场继续喊:价格太高了！”曼哈顿高端房地产机构olshan realty inc .的总裁唐娜奥尔森(Donna olshan)直言不讳地表示，利率的大幅下降可能会带来一些销售，但她认为市场不会在第二季度复苏。