房企新“王”加冕 保位谋多元化转型？

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最近，随着恒大、万科等房地产龙头企业业绩的陆续发布，充满看点的年报季也逐渐接近尾声。

受调控政策和融资环境的影响，2018年楼市被称为“小房地产年”，但已经完成全国布局的大中型房企仍难以止步。

碧桂园(港股02007)的规模、恒大的利润、万科的战略……2018年房企年报有自己的观点。

规模之王

被誉为“宇宙第一房地产企业”的碧桂园，在2018年经历了一系列的波折，但仍保持着快速增长，在规模上仍是当之无愧的王者。

根据财务报告数据，2018年，碧桂园及其合资公司和关联公司实现合同总销售额约5018.8亿元，合同销售面积约5416万平方米，分别增长31.25%和23.06%。

曾经，随着高营业额，碧桂园迅速扩张，从第三名跃升至第一名，甚至没有停留在第二名。“高周转率”就像一把利剑，引领着碧桂园向前，也带动着同行们的效仿。

然而，目前，碧桂园已经踩下刹车，希望“提高质量控制速度”，并增加农业和机器人业务的发展。至于2019年的销售目标，碧桂园在业绩发布会上没有提及任何事情。

值得注意的是，目前越来越多的房企都在追求“提高质量控制速度”。为此，许多房地产企业准备踩刹车，以减缓销售增长，并为2019年设定一个“不太高”的销售目标。

恒大地产等总部房地产企业将明年的目标定为6000亿元，比2018年的销售额高出不到10%。

中型住宅企业梯队，徐汇控股2019年的目标是1900亿元，增长率为25%，明显低于徐汇前几年的快速增长。一些房地产企业直接下调了2019年的销售目标。例如，首创置业(香港股票02868)将其2019年的销售目标从1000亿元下调至800亿元，而九仓将其2019年在内地的销售目标下调至180亿元。

然而，这并不意味着这些房地产企业将看到未来的空.

徐汇集团总裁蓝鸿震在业绩会上表示，预计2019年房地产市场将呈现“开盘走低、走高”的趋势，1900亿元只是一个安全目标，徐汇集团今年的市值将达到3500亿元。

易居研究院智库中心研究主任严跃进对《国际金融新闻》记者表示，2019年，许多房企显然停止了喊口号。这并不是说房企不再需要影响规模，而是反映了房企选择“观望”的想法，即留有余地，结合下半年实际情况适时调整。

利润之王

与碧桂园的粗放布局和快速周转不同，恒大认为，一个企业能获得多少利润是决定企业能走多远的核心。

财务报告显示，2018年，恒大实现收入4662亿元，较2017年的3110亿元增长49.9%；公司年净利润722.1亿元，比2017年增长106.4%；净利润同比增长15.5%，同比增长4.2个百分点。全年核心业务利润783.2亿元，比2017年增长93.3%；核心业务利润率16.8%，同比增长3.8个百分点。

单从年净利润来看，同为“三巨头”的万科和碧桂园分别为492.7亿元和485.4亿元，远远落后于恒大。

正因为如此，恒大才稳坐“利润之王”的宝座。与此同时，在最近刚刚发布的“2019中国房地产开发企业500强”评选名单中，恒大继续保持综合实力排名第一。

谈到高利润的秘诀，恒大集团总裁夏海钧在业绩发布会上直言不讳地说:“我觉得是因为土地储备策略比较先进。”从2009年到2015年，公司的主要战略是优先考虑二线和三线城市。自2015年进入一线城市以来，我们已经从农村到城市建立了3.03亿平方米的土地储备。高质量的土地价格是我们创造核心利润的基础。”

财务报告显示，2018年，恒大共购买了105块土地储备，并进一步购买了22个现有项目的周边土地，土地购买量逐年下降。新购项目主要分布在杭州、成都、重庆、郑州、太原、石家庄、沈阳、兰州、南宁、乌鲁木齐、无锡、佛山、清远、惠州等一、二线城市和三线城市。新增土地储备建筑面积4993万平方米(其中并购2850万平方米，占56%)，平均底价1611元/平方米。截至2018年12月31日，恒大共有811个土地储备项目。

此外，成本控制也很重要。夏海钧补充道:“集团坚持标准化运营和集约化采购。一方面，通过大规模的质量开发，产品性价比和产品质量不断提高，合同销售价格持续上涨；另一方面，通过强有力的品牌和成本控制措施，我们继续从土地采购源头控制成本，并依靠供应商战略联盟实施集中采购和集中招标，进一步控制采购成本和工程成本。”

利润率之王

事实上，在业内人士看来，与规模和净利润相比，衡量一个企业的发展潜力更重要的是它的利润率，也就是它的盈利能力。

与魅力四射的毕万衡相比，中海在业内一直保持低调。

但说到中海，业界的印象不仅是“低调”，而且高利润率、低负债的经营逻辑已经深入人心。

3月20日，中国海运发布了2018年年度业绩报告。公司年营业收入为1714.6亿港元，与房地产企业“三巨头”毕万衡相比真是“小巫见大巫”，集团净利润高达707.3亿港元，紧随恒大之后。

虽然许多大中型住宅企业试图扩大规模和减少开支，但他们几乎不能保持10%左右的净利润。与此同时，中国海运2018年26.18%的净利润超出了许多房企的能力范围。

严跃进认为，近年来，房企普遍提倡高周转率和规模扩张的原因是为了降低融资成本，在争夺土地时尽可能拓宽融资渠道。至此，国有企业的优势充分显现。我还是不谈中国的大型国有企业中海集团，甚至也不谈当地的中小房企。

根据公开信息，2018年，中海在28个内地城市和香港新增63块土地，总建筑面积为1764万平方米，土地总价格为1443.2亿港元。其中，以底价收购的土地多达13块，占全年股权溢价总额的21%。

此外，上海港集团等中型住宅企业在2018年实现净利润103亿元，营业收入380亿元，净利润率27.1%。另一个例子是陆家嘴集团，其业绩报告显示，2018年，该集团实现营业总收入126.39亿元，净利润33.5亿元，净利润率为26.5%。

与其他民营中型住宅企业不同，上海港集团和陆家嘴集团作为上海本地的国有企业，似乎并不关心规模的增长率。只有当地征地的优势才能使他们从容面对市场挑战。例如，在上海近年来的一个热点地区——前滩，陆家嘴集团落后于许多已公开披露的项目，其土地收购底价远低于同一地点的其他企业。

多元化转型是战略共识吗？

与此同时，各大房企纷纷拿出成绩单，随着马太效应的加剧和行业集中度的进一步提高，房企的下一步战略方向显得尤为重要。

特别是，与本土房地产企业相比，龙头房地产企业的竞争更加激烈，在主营房地产业务之外进行多元化布局似乎已经成为这些房地产企业的共识。

除了上述碧桂园有意增加农业和机器人业务之外，恒大对汽车行业的热爱已经成为业界关注的焦点。

为了造车，恒大甚至放弃了之前的一些探索，比如粮油、乳业、矿泉水。恒大集团董事局主席许家印坦言，在实施多元化战略的过程中，恒大发现这些行业年销售额都在几亿甚至几十亿，与恒大的规模不相称，所以这些行业都被转移出去了。

“一年过去了，恒大在新能源汽车上投入巨资，决心比较大，产业布局比较大。”许家印在性能会议上表示，全世界都非常重视新能源汽车的发展，特别是在欧洲，很多国家基本上都想取消燃料汽车的生产和销售，未来新能源汽车取代燃料汽车的趋势已经是可以预见的大方向。

此外，融创中国(香港股票01918)最近宣布了一项战略升级，并转变为“为中国家庭提供更好生活的综合服务提供商”，以满足中国家庭对更好生活的需求。

关于战略方向，融创中国首席执行官王梦德表示，融创未来将有两个重点，即保持其作为房地产核心主业的地位，以及沿着“房地产加”的方向为中国家庭的更好生活服务，其中主要是文化旅游和文化。

然而，令业内人士惊讶的是，当其他领先的房地产企业都在高喊“走出去”拓展新业务的时候，万科却在力推“回归基本市场”。

虽然其规模不及碧桂园，利润不及恒大，但其战略思维的每一个变化，仍牵动着整个行业的敏感神经。

2018年9月，万科在秋季例会上高喊“活下去”的口号，让房地产企业暂时感受到了生存的压力，转型之路似乎迫在眉睫。

不久后，万科在最近给股东的信中表示，房地产市场单边快速崛起的“黄金时代”已经过去，现在正处于“白银时代”，这是一个变化更多、更微妙、竞争更激烈、技术含量更高的时代。

"“基本盘”将是2019年万科最重要的词汇."万科董事会主席于亮在业绩会上表示，万科首先要打好基础，才能更好地拓展分支机构，为转型打下更坚实的基础。