开发商捂盘、通宵排队抢房 深圳楼市真的回暖了吗？

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开发商正在掩盖他们的公寓，通宵排队抢房子，抵押贷款利率也在下降...最近，深圳楼市逐渐回暖的消息频频传出。然而，这些现象背后的原因是什么？深圳的房地产市场真的在升温吗？

中介的新房子“情结”

近日，开业的福田川气花园引起了广泛关注——首先，据说是“通宵排队”，中介说有成千上万的客户注册，预计当天可以清算500多套公寓。结果，在开业当天，因为现场人太多，警察赶到并要求停止销售活动。

3月6日，《证券时报》记者再次来到该项目，发现营销中心已被废弃，但长期出租公寓品牌正在招人。尽管销售已经暂停，但附近仍有许多中介举着“街头霸王”的标语牌向路人出售项目。

“由于开业当天人太多，项目暂停销售，恢复销售的具体时间尚未确定。”销售代理陈经理告诉记者:“开业当天的销售情况还不错。大多数买家都是来名牌大学的，但事实上，我们不确定商务公寓能否被确认进入名牌大学。在开幕当天出现的人群中，也有许多中间人。”

据记者调查，去年年底就有川气靖远项目公开发行的消息，但去年年底的发售并没有那么“轰动”。面对记者的提问，中介解释说，“当时是期房，现在是现房，这次是多中介联动。这个项目给我们的佣金比一般的新房项目要高得多。”

记者发现，向中介机构收取高额佣金的做法最近频频发生。在中心城市龙岗，一套新开的商业公寓吸引了许多购房者的目光。除了价格只有每平方米25000元左右，低于市场预期之外，更重要的是房地产中介要做好宣传。"这个项目给我们的回扣是其他项目的2到3倍."张经理说:“今天给中介机构高额佣金的做法也在一定程度上反映了发展和支付的压力。”

“由于税收和价格因素，虽然有业主不时降价出售房屋，但与二手房相比，二手房仍不太好卖，我们也将重点放在推新房上。”陈经理说。深圳的房地产市场曾经以二手房交易为主，现在似乎被新房所取代。此外，一些新房子项目直接启动三级联动，这导致房地产代理商大力推广新网站。

谁在制造“气氛”

最近，深圳楼市逐渐回暖的消息频频传来，其中一些消息后来被否认。

此前，中海深圳声称其项目将提价5%的文件在微信朋友圈爆炸。文件显示，从2月4日起，公司在综合提升项目的售价将在现有售价的基础上提高5%。然而，记者要求中国海外房地产深圳公司进行核实，相关负责人回应称这是虚假消息。去年12月底，市场还报告称，菲尔德集团2018年的销售目标已经实现。鉴于近期市场复苏，菏泽取消限购，广州取消限购，深圳首套住房利率下调，各地房地产政策势头强劲。根据集团研究决定，从2019年1月1日起，深圳市建兰县综合提升项目场区销售价格每套将提高50万元以上。然而，现场销售人员告诉记者，网上的消息是错误的。

2015年，当深圳的房地产市场非常火爆的时候，开发商们就不时地在等待增长。近日，市场还报道称，宝安区某项目的部分住宅楼和裙楼被自动上锁。一些销售人员说，开发商想把房子作为现房出售，以便随后调整价格。

尽管相关房地产企业对此予以否认，但市场仍频频发出类似的消息。一些购房者认为，这种通过中介等渠道传播的消息不能排除是一种营销炒作，从而刺激了观望者再次进入市场。

市场情绪被“放大”

此外，一些银行下调了抵押贷款利率的浮动利率，这也在一定程度上给市场带来了好处。荣360数据研究所发布的监测数据显示，深圳多家银行下调了一、二套房贷利率的浮动幅度，其中一套基准利率上调了8%，二套基准利率上调了12%。据记者调查，一些外资银行甚至将首批优质客户的基准利率上调了5%左右。然而，业内人士认为，降低抵押贷款利率有利于房地产交易，但在小范围内调整利率并不意味着放松信贷，政策放松的可能性很小。

那么，深圳楼市的交易情况如何？受春节假期影响，2月份深圳一手住宅成交量大幅下降。根据米德兰房地产全国研究中心的数据，2月份只有1279栋一手住宅楼进行了网上签约，比上个月下降了48.8%，网上签约的平均价格为每平方米54232元，比上个月上升了0.22%。在二手房市场上，全市共有1997套二手房备案，比上个月下降48.5%，比去年同期下降36.3%。

"春节过后，确实有更多的人在看房子."在罗湖水贝经营中介业务的吴经理告诉记者，“但二手房交易仍取决于卖家的心态以及他是否愿意降价。”乐友佳研究中心的数据还显示，春节后，二手房数量大幅上升。

然而，记者的调查发现，仍有一些新项目通过提供折扣来吸引买家。购房者黄先生告诉记者，他在龙华区万科的一个新项目中购买了房产，折扣是95%，然后是98%。龙岗清水河小官口地区，新板块的价格为每平方米43000元，低于之前的市场预期和销售人员发布的“基调”。

最近，中国一线和一些二线重点城市的住房交易数据显示出一些复苏迹象。对于深圳市场，米德兰房地产全国研究中心认为，节后政策是有利的，与节前相比，客户访问数量有所增加。随着春节假期的结束，开发商将在3月份逐步恢复推进速度。预计3月份全市二手房申请量将会增加，但房价仍将保持高位盘整趋势。有业内人士表示，受传统季节性因素影响，楼市在触底后确实略有回升，但也存在投机因素在市场情绪中被放大的现象。