重磅！2018年成都大趋势研判！

本篇文章2771字，读完约7分钟

在米寨新推出的粉丝中，成渝粉丝是最贵的，但他们仍然是最大的粉丝。

可以看出，成都和重庆的关注度和知名度都很高。

小组讨论的第一个话题是，2018年我该如何购买？

今天，我们先来谈谈成都。

2017年发生了什么？

2017年成都楼市发生了什么？

身处其中的人会有深刻的理解，但他们也注定会被困住和困惑。

那些刚刚开始关注成都的人应该知道今天是怎么来的，以便更清楚地预测明天。

我们将从五个方面告诉你2017年成都楼市发生了什么。

1、调控政策，因为“严格”，所以“稳定”。

监管政策是一根指挥棒。你在房地产市场看到的所有现象都在这根指挥棒下舞动。

自2016年10月成都开始实施实质性监管以来，2017年共实施了约6次政策监管。

我们会发现，在稳定房价的前提下，市场调控手段在不断升级和收紧。

2.库存供应和营业额都下降了！

2017年，城市和郊区商品房供销处于历史低点，供应量分别下降54.4%和23.5%；营业额同比分别下降39.7%和20.8%

3.需求和库存是相反的！

与供应和营业额同比下降相对应，购买需求持续强劲，库存和结算周期处于历史低点。

2017年，全年开盘价继续保持高位，股票处于历史低点。在第四季度，城市和郊区住宅预售证书的库存在不到半年的时间里被清理干净。

4、市场表现，新房子打八折，抓住机会出货，买得更仔细！

在新房限价政策下，郊区和市区的二手房价格都是上下颠倒的，新房相当于周围二手房价格的30%。

因此，在主城区供给不足和新房“三折”诱惑的双重作用下，远郊的交易量有了很大提高。

2017年，远郊商品房交易面积上升至24.2%。

另一件值得注意的事情是，在限价令、限购令和供应紧张的背景下，公寓和准住宅公寓产品的成交量有所增加。

5.最后，让我们看看土地供应。

主要有四点:

总量低于2016年。

居住用地规模明显下降。

住宅企业远郊热点地区存在高地价征地现象。

各种政策的配合都必然要进行土地拍卖，所以地价和房价是上下颠倒的。

总量低于2016年，居住用地规模明显下降。

地价颠倒了

2018年会发生什么？

在理清了2017年成都楼市发生的事情后。让我们展望2018年。

1、缺水，远水救不了近火！

有些人会不同意供应不足的说法，因为由1月中开始，房屋委员会差不多每个工作日都会发出预售楼花同意书。

然而，如果你拉动这些项目，你会发现许多这些物业位于郊区县，如金堂，浦江，建阳，崇州等。在我们看来，这意味着没有供应。由于这些地方非常偏远，没有购房限制，成都楼市的供需失衡无法逆转。

事实上，目前成都主城的五个区基本上没有供应，能够影响成都楼市的供应应该是成都郊区的新都、郫县、温江、龙泉驿、双流、天府新区等。

有两个数据可以作为重要参考:2018年的估计供应量与历史实际情况之间的比较，以及典型住房存量之间的比较。

2018年预计供应量与历史实际情况的比较

典型住房存量的比较▼

2.一些项目的市场进入时间将被推迟，价格限制将被放宽！

2018年下半年，我们将看到一手住房的定价将更加困难。

因此，我们认为为了防止价格混乱，比如大丰和东胜的一些楼盘，在地价和房价倒挂的背景下，一些项目的入市时间会被推迟。

但是有一个问题，那就是，在已经不足的股票卖完之后会发生什么？

我们知道现在开盘的房子的底价是3000-5000元/㎡，比较贵的是6000-7000元/㎡，比如绿地新里程和万科九印台。

当所有这些房产都售罄时，土地之王将在2017年陆续上市。我该怎么办？

因此，从2017年的土地拍卖价格来看，有必要在2018年下半年放宽价格限制，因此新房价格有可能上涨。

面积住宅存量土地底价▼

3.炎热的郊区将继续繁荣的供应和营销，但仍要谨慎购买！

远郊部分热点房地产市场相关情况▼

之前，我们提到地表供应量很大，但实际供应量不足，因为我们看到只有一半的新增供应量在郊区和主城区。

区域▼项目末端的总库存

因此，我们认为，虽然成都楼市有大量新楼盘供应，但真正能引起关注的只有不到一半。

尤其是，不要因为二手房颠倒就认为所有的新房都值得买，这是错误的，尤其是要小心把握机会，将严重受损和不值得买的房屋运走。

例如，蓝光长岛国际社区。周围环境很差，离未来的17号线很远。此外，由于“西部控制”，附近的配套设施将长期不足。

例如，最近着火的华润听云就有明显的缺点，比如短期内没有地铁，楼层面积比高达5.5。

我们建议在郊区建筑中，主要是地铁，并且至少在地铁入口2公里以内的建筑已经被确认。

根据大城市的经验，当一个城市的地铁行程达到150公里时，地铁旅行将成为一种生活方式，所以是否有地铁对于未来房地产的升值非常重要。

因此，没有地铁的房地产会因交通不便而“严重受损”。

4.买家预计会下降，市场的购买力开始下降，但是？

在双重限制的压力下，尤其是当我们看到近期出现的大量预售证书时，即使成都楼市的供求关系无法改变，积累的购买力也会被大大消耗，而各种郊区房产则趁机出货。

因此，我们显然会觉得自己站在了市场的第一线:

二手房交易量开始下降，卖家数量增加，看房人数和看房意愿下降，但价格坚挺，每个人都对市场前景持乐观态度。

与此同时，我们可以看到许多物业并没有售罄。

我们认为，这种情况将持续下去，并将成为常态，直到6月份。

正如我们之前所说，无论是政策信号还是市场需求，限价令都将放宽，18年来的第三和第四季度新房价格都将上涨。

最终，我们会看到二手价格将逐渐趋同，两者的倒置将被打破。

最后，让我们总结一下:

1.从成都目前的限价令来看，二手房显然是颠倒的。与此同时，成都的新房子是以抽签方式开放的，而且不收茶费。因此，从绝对价格的角度来看，买新房比买二手房更划算。然而，并不是所有的新房子都值得。我们应该警惕这样一个事实，即在价格限制的保护下，严重受伤的建筑物是在浑水中运输的。我们建议注意郊区建筑中有地铁的建筑，至少是那些已经确定要建的，在地铁入口2公里以内的建筑。

2.预售量大是一种表面现象。供求关系的真正解决办法是，存量和未来供应量都不足，但这并不意味着房价会上涨，但你必须明白，这是因为政府压低了房价。如果它没有被按下呢？所以，参考第一个，你知道。

3.目前，购买力在市场上逐渐被消耗，市场预期正在发生变化。然而，在廉价房地产出笼后，随着王迪在2017年上市，取消限价将是一个焦点问题，我们认为它将被取消。

二手倒挂局面最终将被打破，因此在土地国王上市之前，市场上的新房降价30%(尽管不是全部)。

4.虽然我们认为在市场和监管的博弈下，2018年房地产市场的监管将基本稳定，并将有所松动。然而，zf对政策的控制将决定2018年的房地产市场，而最重要的节点是2018年的全国人大。

数据来源:政和集团研究所