王健林一箭三雕 万达商业估值被确定在2430亿元

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图片来源:《中国企业家》摄影/潘登

这是一项涉及五大巨头的战略合作，万达集团将其定义为“全球互联网公司与真正的商业巨头之间最大的单一战略投资之一”。

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采访|《中国企业家》记者王郭朝飞

正文|《中国企业家》记者王

1月29日晚，万达集团在官方网站上宣布，腾讯控股作为主要发起人，与苏宁、JD.com、融创和万达商业在京签署了战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业在香港h股退市时引进的投资者所持有的约14%的股份。

据了解，上述投资者的具体投资额和持股比例为:腾讯投资100亿元，占股份的4.12%；苏宁和融创中国分别投资95亿元，持股比例为3.91%；京东投资50亿元，持股比例为2.06%。根据这笔交易，万达商业的估值被确定为2430亿元。

2016年9月，万达商业完成私有化并从h股退市。根据万达与当时参与私有化的投资者签署的赌博协议，万达商业承诺不迟于2018年8月31日首次公开发行a股，否则万达集团将不得不从投资者手中回购其全部股份，并承担10%~12%的年利息。目前，距离上述赌博时限只剩下七个月了，所以可以说，留给王健林的时间已经不多了。

俗话说，如果事情进展缓慢，它们就会是圆的。此时，一批新的股东将通过股权置换的方式进入，这不仅可以偿还可能形成的巨额海外债务，也大大缓解了万达商业首次公开募股的紧迫性。

“这是老王的一石三鸟”，万达内部人士告诉《中国企业家》，此次交易的目的不仅仅是解决海外负债和重新上市，万达商业也将加入腾讯等进入新的消费领域。

王健林可以喘口气了

万达商业私有化时，收购约14%的港股流通股的总成本为344.5亿港元。与今天募集的340亿元总投资相比，万达不仅偿还了前投资者的本金，还支付了全部利息。

当然，这不是一个理想的结果。如果万达商业能够如期在a股上市，那么大家都会很高兴。虽然时间窗口只剩下七个月了，但毕竟还有七个月。王粲健林怎么能确定这个理想的结局不会实现呢？至少，从排队审核的情况来看，有足够的时间来实现上述目标。

根据中国证监会1月25日公布的首次公开发行(ipo)企业名单，万达商业在上海证券交易所的ipo企业中排名第70位，审查进展显示情况为“反馈”。根据目前的上市审核速度，每月约有20家企业，到2018年8月底，万达商业很可能会站在独立选举委员会成员的对立面。

然而，出席会议并不总是可能的。至少从目前的情况来看，万达商业不大可能成功出席会议。最近，在发布审计时“开枪”的可能性非常高。上个月，18家企业甚至只通过了3项。如果这个通过率一直持续下去，王健林很有可能在几个月内准备300多亿元。

一位保荐代表人向记者陈述了自己的观点，因为万达在2017年经历了很多困难，也受到了很多批评，这很可能成为影响其会议的负面因素。

与其临时原地踏步，不如提前计划。“万达商业a股退市基金有一个可靠的计划，”王健林不久前在万达年会上表示。

此外，如果没有合理的理由，已经排在队伍前列的万达商业集团必须去参加庭审。如果上市计划被拒绝，至少六个月后可以重新申报。然而，在腾讯、苏宁、融创和京东的参与下，万达商业的股东名单呈现出新的面貌。公司可以因此撤回上市申请，并在适当的时候重新提交材料，重新提交的时间完全不受限制。这可能就是万达内部人士所说的“重新上市”。

万达集团在此次交易的公告中表示，在引入新的战略投资者后，万达商业将更名为万达商业管理集团，各方将推动万达商业管理尽快上市。

商业属于商业管理，房地产属于房地产

事实上，王健林在万达年会的发言中透露了他对万达商业管理的计划——成为一名纯粹的商业地产持有者和运营经理。王坦言，这样做的目的之一就是为了让商业管理公司有更高的市场估值。如果公司有房地产开发业务，将被归类为房地产企业(房地产企业的平均市盈率较低)。

近年来，万达集团一直在努力打造万达商业地产和打火机。2017年，万达商业向融创中国出售了13个文化旅游资产包，并向R&F地产转让了73家酒店，主要目的是降低重资产项目的比例。但就2017年而言，在万达商业的收入构成中，房地产收入的比重仍然很高，达到831.7亿元，而租金收入为255.2亿元。

更名为万达商业管理后，王健林决定彻底改变该公司的收入构成。根据万达集团2018年的工作目标，万达商业管理计划实现总收入366.4亿元，其中租金收入326.8亿元。一家名为房地产集团的新公司将负责消化商业管理集团的房地产业务，但利润将归商业管理集团所有。结合万达昨日的公告，整个消化周期将在1-2年内完成。

剥离房地产业务后，万达商业管理能否完全成为一家轻资产公司？不，因为万达广场本身是一项非常重要的资产。截至2017年底，万达广场开业的236家企业中，有210家由万达控股。根据王健林的说法，即使以成本计算，这一块的资产也有几千亿。

当然，万达近年来一直在推广轻资产商业地产模式。由于王健林对万达广场规模的目标是1000，未来将有很大的机会改变空增量房中轻、重资产的比例。按照王的预期，新的商业管理公司将以轻资产为主，重资产为辅。“我们做了公司模拟报告，负债率也很低。它可以说是一个非常好的公司。”王健林在年会上说。

对于万达商业管理来说，成为一个纯粹的商业地产持有者和运营商不仅有助于提高公司的估值，也有助于在未来成功通过ipo审核。房地产公司现在很难在a股上市。不过，从万达集团的工作安排来看，该集团不会真的放弃房地产业务。毕竟，万达做这项业务已经很多年了，对它的方方面面都很熟悉。据王健林介绍，除了商业管理公司剥离的房地产业务，房地产集团还将开发万达广场的重资产，并不排除纯粹从事一些住宅开发。“该集团给新成立的房地产集团设定了债务上限，这个上限非常低。这家房地产集团考虑的是债务上限下的业务发展，不需要太大规模。”王健林说道。

为什么腾苏静荣

这是一项涉及五大巨头的战略合作。万达集团将其定义为“全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单一战略投资之一。”显然，资本交易只是整个合作的一部分，大家坐在一起有更深的目的。

作为交易对手，腾讯、苏宁、JD.com和融创中国与万达的关系最为密切。在轰动一时的万达资产交易案中，王健林只找到了融创中国董事长孙宏斌，因为孙宏斌的演技让人耳目一新。在交易案例的实际开展过程中，老孙没有辜负老王的期望，以高于原计划100亿元的价格收购了万达旅游资产包，使得万达在整体交易中没有打折扣。

通过2017年的一系列收购，孙宏斌建立了一个围绕美好生活的商业体系，即住在融创的房子里，看着乐视的电视，出去万达玩。现在，可以在万达广场购物了。

一个非常有趣的现象是，腾讯和京东原本是一个系统，而苏宁与阿里共享。腾讯和阿里同时出现在一笔交易中，这本身就非常罕见。更直观的冲突是，京东和苏宁是紧密的竞争对手。显然，万达商业管理的吸引力足以让腾讯、JD.com和苏宁不为所动。

鉴于此次合作，JD.com相关人士表示，三方的合作将不仅仅限于投资，腾讯、JD.com和万达将是无限零售下知人论财、知市场的完美结合。三方将利用智能技术共同重构线下零售的成本、效率和体验，共同创造价值。

JD.com表示，腾讯和JD.com将与万达商业在网络运营、用户数据、移动支付、消费金融、仓储物流、云业务等各方面进行合作。此外，京东与万达的合作是线上线下的整合，这有助于品牌所有者覆盖国内主要消费群体。

早在2015年，苏宁就与万达签署了连锁发展战略合作协议。两家公司之间的互补性非常明显。一是在三年内将门店数量扩大到20，000家，对租赁物业的需求很大；一个需要实现1000万达广场，并有大量的出租房屋。

同时，苏宁介绍说，此次交易是双方在商业运营领域合作的升级版。双方将在原有物业租赁合作的基础上，在商业地产、会员数据、金融服务、仓储物流、物资采购等业务领域全面推进合作，共同推进“智能零售”。

万达集团的公告透露，腾讯将推进与万达网络科技集团的战略合作。王健林应该对万达网络科技不满，该公司未能实现2017年的年收入目标。不久前，有报道称，万达网络科技(Wanda NetScience)将整体转型，暂停现有业务，并与ibm合作出售万达云(Wanda Cloud)项目。

在年会上，王健林坦言，“我的一个错误就是给了曲德俊太多的钱。我和一些企业家讨论过这个问题，他们说最好少给网络部门一些钱，并设定一个投资上限。看来你不能给太多的钱。这并不是说网络科学没有取得成就。这一次，我和团队对网络科学有了新的认识。他们开发了一些有用的东西，但这些东西有一个潜伏期，不能立即被资本市场接受。原来的方向也是有偏差的。我总是想大规模地做这件事。如果我把它开发成万达广场和旅游胜地，我可能已经成名了。”

在1月初的年会上，王健林透露，他将成立一家新的网络公司，引进世界级的互联网巨头。他用这个消息来“指向”网络部门的员工。现在他似乎在谈论腾讯。

早在2014年8月，万达、腾讯和百度在香港联合投资成立了一家电子商务公司，一期总投资50亿元，其中万达占70%，腾讯和百度各占15%，计划五年内投资200亿元。这家公司就是樊菲，外界过去称之为“亿万富翁”。不幸的是，到2016年，几乎没有提到腾百万。万达也承认腾百万失败了。

毕竟，万达是世界上最大的商业地产公司万达，该公司在声明中强调，将保持在线和线下整合发展的领先地位。