低层住户忐忑,忧心利益不保,老楼装电梯，怎么清除“拦路虎”

本篇文章2901字，读完约7分钟

◆经济导报记者杜扬济南报道

22日，济南市市中区雄山路201号4号楼1单元安装的电梯获得“特种设备使用(检验)标志”，“济南安装第一梯”正式投入使用。自从上个月中旬开始施工以来，每天都有大量的市民来这里参观，他们中的许多人来自有电梯需求的旧住宅区，但是在安装电梯方面没有达成共识。

据了解，济南市第一批电梯安装工程的示范效果仍然显著:“无人反对”是电梯安装中的一个热门词，这取决于对每个业主利益的保护，而利益的保护是基于实施制度的细节；一旦“没有异议”，后续谈判将会非常顺利。

“一楼问题”成为一个路障

25日，山东大学千佛山校区8号楼(以下简称“8号楼”)后街电梯安装工作全面展开，街上商店挤满了乘客。

8号楼1、2单元是济南市第一批在既有住宅楼安装电梯的试点项目。业主能迅速达成共识的原因与8号楼的特殊结构有关:一楼和二楼都是临街商铺，高层业主在讨论电梯安装时不需要考虑低层业主的意见。

显然，在现有住宅建筑中安装电梯意味着三楼以上的高层业主出行方便，但对于住在一楼和二楼的低层业主来说，可能没有必要。《经济导报》记者发现，低层业主经常担心安装电梯带来的不便。例如，作为第一批项目，社区4区3号院4号楼一层业主唐先生告诉《经济导报》记者，“如果电梯井离楼梯太近，走楼梯很不方便。当汽车在一楼着陆时会有噪音吗？我主要是担心这两点。”上海爱登堡电梯有限公司市场部副主任谭建明也向《经济导报》记者讲述了一个个人案例。“在上海有一个小区，2楼到7楼的业主一致同意安装电梯，连费用分摊的金额也敲定了。”结果，一楼的业主们谁不需要分担费用不同意，因为房地产升值的问题。”最初，一楼的业主认为安装电梯会使高层物业升值，但他自己的物业不能享受升值，所以他反对。

根据济南市住房保障和房屋管理局上个月公布的数字，济南市老屋区有295名居民愿意安装电梯，并已达成初步共识。虽然许多其他社区有安装电梯的强烈意愿，但他们被困在"低层业主反对"中，大多数人投票反对。

尽管有一些担忧，但唐先生说，他们大楼里三个单元的低层居民在第一时间表示不赞成安装电梯。“我们都是黄河局的老员工，既是邻居又是同事，还是楼上的住户。不便之处应当理解。”《经济导报》记者还发现，济南市第一批安装电梯的现房大多是“单元宿舍”，即“邻居和同事”，因此这些现房的业主可以迅速达成共识，成功解决“一楼问题”。

由于低层业主无异议，后卿小区4区3号院4号楼2单元业主“召集人”张明德不断向《经济导报》记者称赞邻居“道德高尚，节日灿烂”。

迂回达成“无异议”

据了解，山东大学千佛山校区8号楼是济南市唯一一栋采用“封闭式平面”设计的既有住宅。出于对这一设计的关注，另一个社区的居民李华(音译)多次前来参观和考察。

李华告诉《经济导报》记者，他的住所和8号楼一样，也是一个旧社区的6层住宅楼。济南市住房保障和房屋管理局发布《济南市既有居住建筑加装电梯管理办法(试行)》(以下简称《办法》)后，李华“自愿”成为本单位安装电梯的“召集人”，并迅速达成“初步共识”。“二楼的居民首先声明他们都是邻居。我不仅会考虑我自己。我对安装电梯没有意见。”李华被这深深地感动了。

然而，"无意见"也不是没有要求，二楼的邻居提出了一个条件:不要采用影响采光的"封闭式平面家居"设计。

在8号楼的施工现场，《经济导报》记者发现，原来三层以上的后阳台被钢架结构包围。完工后，在二楼后阳台正上方形成一个宽度超过1米的突起。“这似乎是一顶巨大的‘帽子’。”李华感叹二楼的居民很难接受，但三楼的居民只是明确要求采用这种设计。“三楼的老太太只能靠轮椅。如果电梯采用了常见的错误楼层设计，轮椅将根本无法攀爬。”结果，由于邻居的不同要求，已经成功实现的“无人反对”被重复。

无独有偶，在“济南安装第一架梯子”的工地上，四号楼二单元的一位居民对《经济导报》记者说，他们很难达成“不反对”。“五楼有一个‘外国住户’，他认为‘单位’应该负责安装电梯。因此，对安装没有异议，但在付款时有必要“考虑”她说，居民在同意之前已经“考虑”了一个月。该医院5号楼的一位居民无奈地说:“我们单位的楼梯离院墙太近，放不下电梯井；如果你想安装一部电梯，你只能从阳面来进行家居设计，这样遮阳效果更好。”他说。

与5号楼相似的建筑模式也是影响“无人反对”的一个因素。《经济导报》记者发现，在韩愈路46号济南市司法局宿舍，两个电梯井与楼梯的距离不到2米，居民们感到有些局促。据山东富春华电梯有限公司的两名施工人员介绍，电梯井之所以设计得这么近，是因为无法远距离铺设管线密集的地基。《经济导报》记者未能理解居民对这一狭窄设计的看法，但根据唐先生的上述关切，这里的共识也应该是迂回达成的。

“把握细节”

一开始一切都很困难，受访者都认为安装电梯最难的是“没人反对”。根据《办法》，在《业主关于增加电梯的协议》中，确定了预算及其增加计划、电费支出、电费管理、对利益受损业主的补偿及增加计划等。如果业主在这些问题上不能达成一致意见，自然不可能达成共识。

但《经济导报》记者发现，作为第一批开工项目，8号楼与“安装第一个梯子”的工程造价分摊方案有所不同:前者按三层10.98%的比例分摊，每层增加1.01%，后者分摊方式为三层1万元，每层增加1万元，余额多退少付。李华觉得成本分担可以更灵活。“我们五楼有个年轻人，他还在上学。毕业后是留在青岛还是回济南是很有必要的，所以我们担心是否应该在家参与安装电梯。因此，我们一起协商，最终达成了一个各方都认可的方案:让他先不要还钱，如果他想回来生活，他可以随时补足这笔钱，以换取安装‘无异议’系统。”据此，他认为有必要“无人反对”，保护每个所有者的利益，并探索共同利益的“最大公分母”。

李华认为“细节”就是要把工作计划做好，“安装济南第一梯”的施工方、山东全顺达预制建筑有限公司董事长段连村也持这种观点。“业主会向我们提出各种要求，我们必须提出合理的解决方案。”段向《经济导报》记者展示了他的微信相册，里面满是各种电梯安装方案的效果图。他说，现在向游客介绍各种改造方案已经成为他的工作之一。

他还对李华遇到的“一楼问题”给出了解决办法:“因为一楼也比地面高半层，所以包括一楼和二楼在内的所有住户都可以设计成平面楼，这样一楼和二楼就不会受到压制。”

段连村认为，确定施工方案离不开细致的工作；在谈到设计方案的确定时，张明德还提到，他选择电梯井离楼梯最远的设计方案，是考虑到唐先生的顾虑，如“影响出行、噪音过大”。《办法》第十条还规定，增设电梯的设计方案应当公示，公示期不得少于10个工作日。如果在公示期间收到异议，实施主体应与异议人协商达成一致；张明德认为，在《办法》的条款中列出细节，使住户能够充分参与各个阶段的协商，从而保障他们的权利，这也是住户迅速达成初步共识的必要条件。

在8号楼的施工现场，《经济导报》记者还发现，同一家医院的1号楼、2号楼、12号楼的设计方案已经公示，各单位的12位业主已经签字同意，表明越来越多的业主对安装电梯有了共识，这意味着越来越多的电梯安装工程即将开工。