上海 长租公寓萌芽破土（民生调查?长租房咋租长①）

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近年来，住房租赁市场进入快车道，租房已成为实现人们住房的重要组成部分。刚刚结束的中央经济工作会议提出要发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场，保护租赁利益相关者的合法权益，支持专业化、制度化的住房租赁企业发展。机构长期租赁住房也开始在各地试水。

长期租赁住房的发展前景如何？我们面临什么问题和困难？从现在开始，本期将推出一系列关于“长期租赁，为什么是长期租赁”的报道。让我们首先关注上海的长期租赁公寓。

2017年12月26日，上海土地交易市场再次宣布，已售出五处租赁房屋用地。三天后，碧桂园的第一套长期租赁公寓正式开业。

中国共产党第十九次全国代表大会报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在上海，这逐渐成为现实。

公寓也是一个社交圈

去年12月29日，碧桂园“加比国际社区”上海国家会展中心开门迎客。在一个15层的小高层建筑里有403个房间。当天的租赁合同金额超过500万元，有近百名租户直接居住，非常受欢迎。

“这个社区位于上海大红桥商圈。这一地区以商业建筑为主，住房少，住宅需求大。”碧桂园长期租赁公寓管理部运营总监陈笑了。

走进大楼的正门，你面前是一个500平方米的空大房间。在右边的大厅里，有一个小书店，沿着墙有一排书架，四张小桌子周围有十多个小沙发。"这面墙还有一个投影屏幕，可以播放电影和做ted演讲."陈指着另一面墙说道。

左侧中间有一个咖啡吧，后面是城市客厅、商务谈判区、游戏区、台球区等。门外的走廊里还有一个休闲区。沿着工业风楼梯到二楼，有300多平方米的健身区，一些设备已经到位。“它可以在一周内开业。那时，瑜伽、跑步、设备和功能都是可用的。”陈对说道。此外，进口餐厅和超市正在翻新，生活设施将完全满足需求。

“我们只想创造一个多功能的社交场所，满足新时代年轻人的需求。”陈对说道。这个概念在大楼里随处可见。在两部电梯之间的墙上，做一个分享栏，你可以在那里拍活动照片，发笔记，发出邀请，比如看戏剧和吃饭。每个房间的门口都有一张年轻的“用户信息卡”，上面有名字、星座、家乡和职业。住户也可以简单介绍一下自己的职业、经历和爱好，“方便大家找老乡，分享好兴趣，营造家的温馨。”

三四十平方米的一室一厅，一张大床或两张小床，靠墙的沙发，对面是长长的书桌；小阳台上有洗衣机、电磁炉、桌椅。整体装饰色彩优雅，温暖中不乏现代感。"这种一居室公寓的月租金在2500元到4000元之间。"陈说，周边同面积住宅的租金大多在2000元左右。“但这不仅是一个居住的地方，也是一个可以结交许多朋友的生活圈。这套公寓正是我想要的。”爱奇艺的第一位员工马轩说。

通过租赁来赚钱不容易

“政府已经明确规定了‘同时出租和出售’的政策，因此我们可以决定在年初进入长期租赁公寓领域。”碧桂园集团上海地区总裁高斌说。去年8月，他们在虹桥商圈租了一家半成品酒店，并对其进行了装修。仅在四个月内，第一个“加比国际社区”登陆。“目前，碧桂园已在上海规划了1000多套长期租赁公寓。未来三年，我们的长期租赁公寓将达到1万套。”高斌说。

在胜利的进程中，高斌也感到困惑。“这个行业太新，不仅人才短缺，而且系统设计也在探索之中。”

现行政策没有给出长期租赁公寓的明确定义，也缺乏操作规则。“长期租赁公寓应该满足哪些要求？”似乎没有答案。“我们的第一个项目严格遵循酒店标准，甚至申请了相关的特殊行业证书，但长期租赁公寓的管理和服务实际上与酒店有很大不同。”

高斌最担心的是成本。第一个项目还可以。"我们估计，15年的租赁期在5年后可以盈利."碧桂园上海区域长期租赁公寓部总经理蔡红梅告诉记者。因此，碧桂园正在多方协商，希望扩大租赁范围。

与此同时，根据规定，每一处开发的房产都必须有15%的自我维持能力，但长期租赁公寓的成本太高了。高斌以青浦市的一处房产为例。底价是每平方米30000元，加上土建费用约10000元，而政府限定的销售价格约为每平方米43000元。"整个房地产的销售利润不高."一栋30平方米的房子的价格是120万元。对于长期租赁公寓，月租金约为2000元，扣除税费后的年收入约为20000元。收回成本需要60年。如果银行存款120万元，年利率可能是5万元。"这不是后期运营成本，投入和产出非常不匹配."

“租赁不赚钱，这是许多公司的声音，但这只是早期阶段。”易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，一旦租赁市场进一步完善，形成大规模的租户，“企业的租金收入可能会超过同量售房收入。”

目前，上海的高房价让年轻人“看房叹息”。但是，市场上的租赁行为是短期的，缺乏统一管理，配套设施不完善，随意涨价等混乱现象。“各种违法行为都没有解决，基本上都是‘忍’。”严跃进说。所有这些都影响了上海吸引人才和创造创新创业的环境。“促进房屋租赁市场健康发展，满足多层次房屋租赁需求势在必行。”严跃进对长期租赁市场充满信心。

租赁和购买相同的权利应该跟进

自去年7月以来，上海大力推进租赁住房用地供应，成为中国首批供应租赁住房用地的城市之一。在短短的半年时间里，共有7批29块出租房屋用地被宣布出售，面积约80公顷，可用建筑面积约182万平方米。"这些出租房屋用地将在未来建造近3万套出租房屋."上海市规划和国土资源局的一位人士表示:“这是一项具体的工作计划，旨在加快房地产市场供应方的结构改革，加快建立租购结合的住房制度，解决新市民的住房问题。”

上海推出的租赁住房用地位置非常优越，充分体现了生产与城市的一体化定位。所提供的29个出租屋点位于市中心或分中心、郊区新城中心、科技研发集聚区和工业板块先进制造集聚区等。他们所在的地区公共交通便利，生产生活方便，对出租房需求集中。同时，政策支持也很强。29套出租屋的平均起始底价约为6600元/平方米，远低于周边商品房的底价，这充分体现了政府对培育和发展出租屋市场的投入，有利于降低出租屋建设及后续的持有和运营成本，促进出租屋市场体系建设。

上海出租屋土地供应的行政效率特别高，从规划审批、调整、建筑管理要求到土地公告和转让都有很强的节奏感。在土地出让合同中，对公共服务设施和公共空房的建设要求、建筑管理要求、整体物业持有和持续租赁运营要求、租赁对象、租赁期限、租金、租赁使用管理等生命周期管理要求也做了详细规定，进一步加强了对租赁房屋的后续监管。

在现阶段大力增加租赁住房供应，规范租赁市场培育和发展的形势下，上海积极发挥上海房地产集团、张江集团等国有企业的主导和带动作用，特别是在增加供应、稳定租赁关系、充分发挥国有企业作为租赁市场“稳定器”和“垫脚石”的作用方面。

“真正完善租赁市场，‘租购同权’是一个亟待解决的问题。”严跃进说。换句话说，租房者也将能够像买房者一样享受同样的公共服务。

2017年9月，上海市出台了《关于加快培育和发展本市房屋租赁市场的实施意见》，明确提出“租赁双方的合法权益得到充分保护”。“这可以理解为上海对‘租售权’的基本指导。其理念和工作方针值得期待。”一些业内人士对此发表了评论。

11月，上海公积金管理中心与上海14家大型住房租赁企业签订了住房公积金租赁和提取集中办理业务合作协议，优化和方便了员工办理租赁和提取手续。“这也是一种‘租赁权和购买权’。”据业内人士称。

“长期稳定发展的租赁市场，金融服务也不可或缺。”高斌有他自己的观点。12月初，该企业与中国建设银行上海卢湾支行签署了《全面战略业务合作协议》，中国建设银行上海分行向上海碧桂园提供了200亿英镑的资金支持，用于开发长期租赁公寓。高斌认为，房地产信托和投资基金也可以成立，以刺激整个行业的快速发展，在长期租赁市场与金融安全。

《人民日报》(第13版，2018年1月15日)