山东新规明晰“责权利” 物业要质价相符 “共融”磨合

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◆经济导报记者陈琪报道

随着生活水平的提高，业主对房屋类型、绿化率和配套设施的要求越来越高，对物业管理的重视程度也越来越高，逐渐从“买房子”转变为“买生活”。

自7月1日起实施的《山东省物业服务收费管理办法》(以下简称《管理办法》)对经常引发争议甚至冲突的物业收费做出了合理合法的界定。

“在现实生活中，由于物业公司管理水平参差不齐，很多业主和物业公司都有各种纠纷。山东省率先颁布了《管理办法》，对当前物业管理中存在的一些突出矛盾，如经营活动收入、车位管理、收费信用制度等，作出了明确的规范规定中国房地产经纪研究中心研究员黎明明元在接受《经济导报》采访时表示，目前业主委员会仍处于尴尬的境地，业主与物业公司能否达到“和谐治理”的和谐状态，还需要时间来磨合。

历史遗留的问题很普遍

在济南阳光顺城小区，由于历史遗留问题，很多业主对物业服务不满意，拒绝交费。

“这个社区已经投入使用十多年了，而管道正在严重老化。过去，家里浴室的水管被严重腐蚀，导致漏水。结果，家里和邻居的地下室都被淹了。”4日，在阳光顺城小区五中小区业主王霞的家中，《经济导报》记者看到了修复后的管道。王霞说，当时，这条下水管道与杜东一至六楼的业主相连。如果要改变管道，所有六个所有者都必须同意。由于时间紧，漏水严重，小区物业一个接一个地工作，最终结果是六个业主平均分担维修费用。

”不过，当时有业主质疑，既然管道是公共设备，就应该动用公共维修资金。经调查，该物业给出的答案是，该成本早已用尽。”王霞说，当时，由于需要支付额外费用，几位业主并不十分合作。为了密切关注维修，她与物业协商，先维修，然后在以后收费有困难时协调。

维修完成后，王霞多次与物业公司沟通，希望返还当时支付的部分费用，并公布过去公共维修基金的支出账目。但是，物业公司告诉王霞，由于小区建成时间较长，很多住户按照原公共机构的福利分房机制购买房屋，公共维修基金的相关费用没有包含在购买价格中，所以小区内的其他公共维修问题由业主解决。

《经济导报》记者了解到，目前，除了部分宿舍单元外，济南具有15年以上建筑历史的旧住宅小区，如燕山小区、七里山小区的物业运营状况并不十分乐观。在走访了多家物业公司后，很多负责人告诉《经济导报》记者，由于社区长期失修，该物业的支出远远大于收入，当年支付的费用不得不用于处理往年遗留的账目，导致社区物业服务水平低下，许多业主对服务不满意，拒绝支付物业费用，造成恶性循环。

《管理办法》规定，物业共用部位、共用设施设备在保修期内的，维修养护费用由建设单位承担；保修期内，维修、更新和改造费用通过专项维修资金列支。

“住宅物业的服务费是与服务挂钩的，这是在海之外吗？例如，在叠泉别墅，平均物业成本应达到每平方米2元以上，以维持正常运作。目前，很多地产公司都采用低价中标的模式来“押地”，但后期肯定会出现服务不足的问题。”一次是在公海上？在叠泉别墅工作的物业负责人透露，该小区高层建筑的物业费为1.5元/平方米，实际收费低于该价格。社区管理面积超过120万平方米，有40多部电梯在运行，包括供水和供电，停车位是免费的，单靠物业费绝对不够。

“你不能简单地指望财产方面来解决问题。虽然新规定要求物业服务费的指导价，但指导价只适用于早期开发商自己的物业。真正参与后期管理运营的实际物业服务费仍应参照现实。情况，否则只会给社区的物业管理带来问题。该负责人透露，该社区的一家物业公司之前曾被“炒”鱿鱼，而当时该物业公司与业主委员会的关系始终“不协调”。很长一段时间后，物业管理出现了很多问题，他们面临着离开的困境。

焦点问题终于有了定论

“我在社区里买了车库和棚子。我必须为这部分区域支付物业费吗？”这种咨询常见于济南几个地方社区的业主论坛和微信群。针对上述问题，《管理办法》明确规定，普通住宅物业的公共服务费按照房屋产权建筑面积收取。已办理房屋所有权证，具有房屋所有权证载明的房屋建筑面积；未办理房屋所有权证的，按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计算。

“周末，家里的亲戚会上门吃午饭。当他们离开时，他们必须支付停车费，停车费是每小时两元，这使我们非常尴尬。”在《经济先驱报》记者走访的许多社区，停车问题已经成为许多业主争吵和争议的焦点。

《管理办法》规定，居住区公共区域停车前免费停车2小时。此外，普通住宅楼停车位租金、停车服务费、普通住宅楼前期物业停车位使用费按政府指导价执行，其他物业机动车停车费按市场调节价执行。没有机动车的停车位免交停车服务费。在业主共有的道路或物业管理区域内的其他公共区域停放车辆，可收取停车费。

如何在社区中分配电梯广告和公共设施租赁的收入？本管理办法所称物业管理共用部位、共用设施设备的使用，应当征得相关业主、业主大会和物业服务企业的书面同意，并依法办理相关手续。电梯及其他物业共用部位、共用设施设备的使用收入、停车位使用费及其他收入资金由全体业主分摊，由业主大会决定其使用方式和用途；如不作出决定，主要用于补充专项维修资金，也可作为业主委员会和业主大会的活动经费或抵减物业公共服务费用。

“企业的目标是盈利。目前，在大多数国内品牌房地产项目中，物业公司都是自给自足的。比如万科、恒大等配套物业公司与房地产项目同步，业主基本上不能选择自己的物业公司。其他房地产公司都是私营的，管理水平参差不齐，服务水平低，但它们同样重视利润。”长期从事物业培训和招聘工作的济南润友咨询管理有限公司总经理蒋对《经济导报》记者表示，关键问题的解决无疑会给业主和物业一个定心丸，但物业公司不是执法部门，现实中的一些棘手问题如拖欠费用、推卸责任等仍难以落实。

从人民那里得到它，并为人民使用它

《管理办法》确实对以前含糊不清的问题作了一些解释和公正的界定，但具体的解释不能断章取义，需要根据实际情况来处理山东杜康物业服务管理有限公司业务部总经理张健向《经济导报》记者表示，物业管理必须“取之于民，用之于民”。目前，济南的几个社区，如巴黎花园的一家物业公司杜康物业，在处理业主的问题时态度非常开放。每年春节前夕，他们都会向业主发放礼品和日用品，并定期组织老人旅游，这对物业公司的管理非常有利。

张謇表示，目前，杜康地产主要服务于商业写字楼、医院等大型综合体。随着物业管理的收紧，他们也希望创新和提高物业服务水平和管理服务能力。比如，目前的智能管理平台是在传统物业管理的基础上进行升级，并做出标准化的服务理念。

“无论从哪个角度来看，都需要时间来完善新方法。目前最重要的是制定符合济南市房地产市场规律的物业公司最低服务标准。”张健说，有了这个标准，业主可以委托专门的审计事务所对服务质量进行评估，从而真正“评估”物业。否则，“质量和价格是一致的”在管理上只能是空的话。

山东省住房和城乡建设厅副厅长周表示，提高物业服务水平、树立行业形象是一个长期的过程，需要不断努力。我希望随着《管理办法》的颁布，真正形成业主与物业“融合治理”的和谐局面。