东北楼市AB面：收缩的东北 鹤岗不止一个

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2019年春天，中国的房地产市场动荡不安。

东北房地产市场严重分化。在黑龙江省鹤岗市，二手房每平方米仅售几百元，被称为“一线城市一平方米，城市一套房”；与此同时，4月16日，国家统计局发布了3月份70个城市的房价统计数据，显示辽宁省丹东市的房价环比上涨1.9%，居全国首位。

国家法规经历了微妙的变化。4月19日，住房和城乡建设部对第一季度房地产市场波动的一些城市发布了预警。根据国家统计局2019年3月发布的数据，70个大中城市中有65个城市新建商品房价格逐月上涨。物价指数同比上涨10.6%，连续42个月上涨；环比上涨0.6%，连续47个月上涨。

同一天，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。房地产市场44字调整:坚持住而不炒的定位，实行“一城一策，一城一策，市政府负主要责任”的长效调控机制。值得注意的是，去年年底召开的中央政治局会议并没有提到房地产的内容。这一次，据说中央已经注意到了一季度房地产市场的波动。

这一波房地产变化与中国城市化的后半期密切相关:未来，中国的房地产市场将集中在大城市，其他城市将继续萎缩，最终形成明显的房地产市场分化。

北京大学国家经济研究中心主任苏建告诉《时代周刊》记者:“城市里的人越多，他们就越愿意来；人越少，越愿意去。人口外流的模式一旦形成，就很难恢复。对于房地产市场而言，人口困境是一个致命的打击。”

东北娄石方便面

4月13日，网友“洛杉矶房东”在微博社交平台上发布了一条消息:“中国东北一个四线城市的房价已跌至难以置信的水平，这太夸张了，让人难以置信。”微博上有四张鹤岗二手房的挂牌价格图:总价最低的为19000元，住房面积为73平方米，相当于平均每平方米260元。

鹤岗楼市的“白菜价格”很快引起了广泛的关注和讨论。

易居研究院智库中心研究主任严跃进去年底去东北调研。他告诉《时代周刊》记者，社交网络和媒体呈现的鹤岗房价是片面的。“包心菜价”住房只是郊区的一部分，存在着住房质量差、产权不清等明显缺陷。“当地二手房的平均价格水平是每平方米1000-2000元，新房子大约是3000元。”

即便如此，鹤岗的房价还是太低了。在东北地区，根据安居客的数据，截至4月21日，丹东上市的二手房均价为每平方米6789元，3月份新房均价为每平方米6389元，在辽宁14个城市中排名第四。

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师郭世英告诉《时代周刊》记者，丹东房价的上涨再次受到了补偿性效应的带动。“去年5月，在严格控制政策的影响下，丹东的房地产市场受到了一定程度的抑制。然而，一年后，当地房地产市场已逐渐适应了严格的监管环境，需求已逐渐释放，这导致房价逐渐上涨。”

“丹东是一个边境城市。去年，它吸引了一些外国投资者来到丹东，导致当地房价上涨。”丹东的林(化名)向《时代周刊》记者回忆说，“政府很快就控制了局面。”数据显示，2018年5月，丹东市出台了《关于促进我市房地产市场稳定健康发展的意见》，将丹东新区作为限制区，实施两年销售、差别化贷款、提高首付比例、明确该区域商品房销售价格等控制措施。

收缩的东北

鹤岗的衰落是整个东北的缩影。

2018年，东北三省国内生产总值为5.74万亿元，占全国总量的6.4%，比2017年的6.7%低0.3个百分点。

房地产市场与本地生产总值之间存在正相关关系。与同等人口规模的城市相比，沈阳和南京的房地产市场表现不同。据2017年统计，沈阳人口为829.4万，2018年国内生产总值为6292.4亿元；南京人口833.5万，2018年国内生产总值12820.4亿元。截至4月21日，沈阳二手房平均上市价格为每平方米9242元，3月份新房平均成交价格为每平方米9315元；南京二手房平均上市价格为每平方米29067元，3月份新房平均交易价格为每平方米25388元。

“从平均价格来看，中国东北许多城市的房价甚至不如东部沿海县市，也比不上长沙、嘉兴和贵阳等新兴城市。”阎跃进总结道。

首都经济贸易大学副教授吴康公布了这一研究结果。他说，2007年至2016年期间，中国有84个城市出现了经济萎缩，这些城市的常住人口连续三年或更长时间出现下降，并且正在经历以某种结构性危机为特征的经济转型。

这种萎缩的城市最集中在中国东北。东北证券的房地产分析师高建特别指出，在2014-2017年间，中国有18个城市的居民人口和人口密度在下降，东北地区占了14个席位，包括鹤岗、大庆和佳木斯。在这14个城市中，有一半是资源依赖型城市，面临着经济发展乏力和转型受阻的困境。严跃进坦言，如果把东北的城市进行分类，鹤岗肯定属于最后一类:人口外流规模大，城市规模相对较小，房地产市场相对萎缩。

在哈尔滨长大的刘小姐最近计划在广州买一套房子，她说:“广州的房地产市场氛围和我家乡的很不一样。”“在哈尔滨，买房的气氛与在别紧张的时候大不相同。大多数人会在城市周围购买新房子，这些房子离市中心的公共交通只有40分钟的路程，没有人会在更远的地方购买。但在广州，增城和花都的房子不得不被抢。”

“在东北，喜欢谈论房地产市场的人不多。”牡丹江人黄女士对《时代周刊》记者说:“东北人大多在国企工作，住在单位的家属楼里，购房需求较少。至于外部需求，东北地区面临着更大的问题。从这个角度看，东北楼市已经失去了投资价值。”

人口净流出是东北三省面临的共同困境。2018年，辽宁和黑龙江都是人口净流出的省份(吉林省的数据尚未发布)。数据显示，2018年辽宁常住人口为4359.3万人，比上年减少9.6万人；黑龙江省2018年常住人口3773.1万人，比上年减少15.6万人。

住宅企业的布局紧跟人口流动的趋势。中国手指研究所R&D中心企业研究部主任李建桥在接受《时代周刊》记者采访时举了一个例子。离东北越远，某品牌房企的项目越少:“天津的房企有100多个项目，而哈尔滨只剩下2个。”

鹤岗不止一个

由于人口持续外流和经济发展疲软，中国不止有一个鹤岗。

中国中西部甚至东南沿海也分布着18个直辖市，包括宁夏的石嘴山、四川的什邡、河南的洛阳等。

在18个城市中，9个城市的新房均价低于每平方米5000元，黑龙江和辽宁占7席，包括北安市、佳木斯市、鹤岗市、鸡西市、阜新市、开元市和营口市；吉林有两个，即桦甸市和临江。

“人口流动最重要的规律是就业机会。从另一个角度来看，一个城市的核心竞争力是它的工业吸引力。”苏建告诉《泰晤士报》记者，“可以预见，未来省会城市、计划单列城市和其他有竞争力的城市将吸引大量人口，在全国形成约50个以第二、三产业为主体的大都市。”

未来，举办以大城市为核心的团队将成为一种趋势。

青岛大学经济学院教授易宪容详细指出，从城镇化综合建设任务来看，效益最大的城市应该是长三角地区、珠三角地区和东南沿海地区的三个四线城市。“以上城市市场化程度高，经济发达，基本上都是人口净流入的城市。如果这些城市的户口制度改革和户口迁移完全放开，估计东北、西北和中部地区的许多居民将更愿意迁入这些城市。”

中原地产首席分析师张大伟判断，除核心城市外，三大四线城市周边的大都市区也将迎来积极的局面:“以北京为例，廊坊、北三县等地区纷纷响应政策，从上一轮调控。苏醒走过来，开始了上升的趋势。”截至4月21日，燕郊楼市新房均价为每平方米19157元，延续了今年1月开始的上涨趋势。