土地市场局部升温 整体仍旧低迷

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本报记者周

今年以来，政府推进土地的步伐已经放缓，各级城市的供应和交易规模逐月下降。总的来说，年后的土地市场仍然相对寒冷。与此同时，房地产企业理性地获得土地作为回报，行业进入精细化竞争阶段。作为回报，二线品牌房地产企业大幅提高了二线城市的土地收购比例，一些热门二线城市成为房地产企业竞争的焦点。

据诸葛房产搜索数据研究中心监测，2019年第一季度，全国主要地级市商业用地供应规划建筑面积为2.5亿平方米，比2018年下降11.8%。与历史时期相比，土地供应规模处于较低水平。由于房改货币安置政策收紧、购买力透支、市场信心不足等原因，四线城市土地投放步伐放缓，供应量降幅最大。2019年第一季度，土地供应为1.27亿平方米，同比下降17.18%。一线城市继续实施控制措施，一季度土地供应为854万平方米，同比下降14.45%。二线城市的土地供应降幅最小，第一季度土地供应达到1.14亿平方米，同比仅下降4.73%。

交易方面，2019年第一季度，全国主要地级市共出让经营性用地2.02亿平方米，同比下降19.15%；土地出让金7717亿元，同比下降15.43%；平均交易溢价为14.03%，同比下降5.55个百分点。随着土地推进步伐的放缓和土地市场的冷淡，土地交易大幅下降。

从各等级城市的角度来看，四线城市的降幅最大。2019年第一季度，土地交易量为1亿平方米，同比下降25.49%，土地出让金为2153亿元，同比下降30%以上；一线城市土地周转量为771万平方米，同比下降18.48%。受供应结构和底价上涨的影响，土地出让金同比增长4.51%，达到1115亿元。二线城市的土地交易量降幅最小，土地交易量为9400万平方米，同比下降11.17%，土地出让金为4449亿元，同比下降9.96%。

受2018年整体市场低迷和春节的影响，今年1月至2月，土地市场持续萎缩。然而，自3月份以来，二线城市已经率先开始升温。除交易规模受2月份土地投放减少影响，同比下降11.05%外，其他指标均有所改善。在一些热点二线城市，3月份地价明显上涨，房地产企业的征地竞争十分激烈。

虽然热点地块的交易明显带动了一些二线城市的升温，但二线城市的土地市场并不普遍火爆。从今年3月选取的15个有代表性的二线城市的交易情况来看，合肥土地市场远远领先于其他二线城市，升水率为118.13%，而杭州、沈阳等城市的土地交易规模出现反弹，升水率上升，气温回升。而天津、武汉等城市土地交易规模较大，地价一直徘徊在较低水平。

总体而言，受2018年下半年大规模土地拍卖的影响，今年政府推进土地的步伐有所放缓，2019年第一季度全国土地供需出现下降。但是，土地转让的条件已经放宽，限制地块已经减少，对建筑、租赁或共同建筑设施的要求已经降低。热门二线城市的土地市场明显升温，但还没有成为普遍现象。纵观全年，“无房无炒”已成为基本基调，调控政策进一步深化，房企偿债压力仍较大，土地市场不太可能全面回暖，并继续保持稳定发展态势。