行业下行期 房企的粮草储备战

本篇文章3172字，读完约8分钟

土壤储备是房地产企业的命脉，也是他们谋求行业排名的基础。在现金流平稳的前提下，房地产企业之间的排名竞争主要集中在土地储备上。然而，房地产行业的监管和控制在2018年仍在继续。为了在短期内防范市场风险，企业发展总体战略放缓是基于审慎投资和强化去工业化。不仅征地总量和面积下降，不同规模和类型的住宅企业征地投资策略差异也日益明显。多项指标反映，在市场预期的谨慎销售下，2018年房地产企业投资征地的热情明显减弱。其中，许多领先的房地产企业都明确表示要控制征地的收入和支出，放慢征地的步伐。

虽然房地产市场的低迷让大多数房地产企业勒紧了腰包，但企业知道，只有丰厚的土地储备才能让他们追求业绩目标，实现更好的行业排名清晰。包括融创在内的大型房地产企业在新的一年里表示，他们应该谨慎征地，但他们仍在等待征地的机会。一些分析师认为，2018年企业收购土地的合理回报将持续到2019年。只要房地产市场、地方城市和金融市场没有大幅放松政策或优惠，土地市场将继续以较低的价格运行，这是现金流能力较强的企业增加土地储备的更合适时机。然而，另一位专家建议，逢低买入应该谨慎。

征地的数量和面积都下降了

在行业低迷的情况下，无钱卖房、找房难，这已逐渐成为房地产企业在行业中的共识。此外，土地转让的多条件限制也使土地市场“晴转多云”。根据第三方统计机构的数据，2018年，房屋企业的整体征地量和征地面积均有所下降。

根据中国指数研究院的数据，2018年，前50名房地产企业的土地收购总量为16，763亿元，同比下降25.5%，土地收购总面积为4.3168亿平方米，同比下降19.7%，平均土地收购价格为4，409元/平方米，同比下降7.2%。

其中，各营地征地数量继续分化，销售500-1000亿元企业征地数量增加，其他营地企业征地数量减少。具体来说，2017年销售额超过5000亿元的企业积极蹲点，2018年征地速度放缓，征地金额同比下降51.9%；1000-5000亿元营利性企业征地数量同比下降22.41%；为确保大规模发展，500-1000亿企业仍保持征地积极态势，征地量同比增长34%；500亿元以下企业收购土地数量同比下降12%。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，自2018年以来，房企在收购土地方面变得更加谨慎，这源于行业的下行趋势和持续的监管。除了宏观经济形势低迷外，2018年中国重点城市市场将整顿“留力”，对土地提出了更严格的条件，如增加建设规模和严格的价格限制条款，这在很大程度上限制了企业收购土地的能力。

严跃进指出，2018年，土地出让升水率持续下降，土地市场拍卖增加，这表明房企在征地方面变得更加谨慎。据了解，2018年，全国300个城市的平均地价为13%，比去年同期下降了16个百分点。从20家有代表性的房地产企业来看，2018年新增土地储备平均溢价为15.7%，同比下降21个百分点，土地溢价大幅下降。从土地拍卖的角度来看，据机构统计，2018年，全国重点城市共进行了1808次土地拍卖，同比增长93%。

投资策略现在出现了分歧

《今日北京商报》记者梳理了2018年房屋企业的征地情况，发现不同规模、不同类型房屋企业的征地投资策略存在分歧，整体投资力度放缓。

例如，2018年第三季度之后，碧桂园(港股02007)、恒大、中海、保利等十大房地产企业的投资节奏出现明显放缓趋势。相应地，在房地产市场调整期间，仍有部分房企投资留力:2018年9月至11月新增土地投资较为积极的五家房企中，有四家属于中央企业和国有企业；此外，一些新上市的房地产企业，如郑融地产(港股06158)、红阳地产(港股01996)和大发地产(港股06111)，规模约500亿元，排名前50位。

根据嘉里研究中心的分析，新上市房地产企业的土地收购热并没有减少。一方面，由于近期新上市房地产企业的资金压力迅速缓解，为其战略投资扩张提供了强有力的支持；另一方面，随着上市后市场关注度的提升和融资渠道的拓展，这些房企的规模发展需求得到进一步满足。

事实上，随着行业马太效应的加剧，2019年，为了确保市场规模和“活命”，房企放缓了投资动作，仍在积极补仓。其中，房地产龙头企业获取土地资源的优势没有减弱，行业集中度明显。

根据中国指数研究院的数据，2019年1-3月，全国百强房企的土地收购总额为5418亿元，同比增长8.4%，实现小幅增长；1-3月，前10名企业征地总额1904亿元，占前100家企业的35.2%。从征地金额来看，万科、融创和绿地在2019年第一季度房地产企业征地名单中占据前三位，征地金额分别为311亿元、309亿元和225亿元。

该机构2018年第一季度的土地收购数据显示，2019年住房企业的土地收购速度确实有所放缓。2018年1-3月，前10家房企1-3月的土地收购总额为2293亿元，占前50家企业的46.5%。从当年的征地名单看，碧桂园以365亿元的征地金额位居第一，龙湖以341亿元紧随其后，万科以294亿元位居第三。

在寻找便宜货时要小心

值得一提的是，在2019年，市场前景看好的时机已经成为许多房企储备粮仓的关键词。融创中国(港股01918)是一个突出的例子，该公司近年来发展迅速，在2018年房地产企业销售排行榜上稳居第四。

在3月29日举行的2018年业绩会议上，融创中国董事长兼执行董事孙宏斌公开表示，融创中国将非常谨慎地在2019年收购土地。一方面，2019年房地产市场的相关政策不太可能大幅放松，政府的核心需求是稳定房价。另一方面，目前许多城市都很热，地价很高。当时，孙宏斌也表示，“我们拿地的目标不明确，但我们还是要跟上节奏。”。

融创中国的节奏是“牢牢抓住土地”。据统计，融创中国在3月份收购了27块土地，主要集中在二线城市和中西部地区，土地收购金额为267.08亿元，规划建筑面积为431.11万平方米，在土地收购金额和面积中排名第一。4月初，融创中国斥资60亿元收购了长江三角洲地区的5块土地(3块在无锡，2块在上海)。

严跃进指出，虽然2019年的市场风险已经陈述，但融创中国基于新一年5500亿元的销售目标和企业的长期规模发展和可持续性，多次采取行动进行土地收购。“事实上，对于像融创中国这样的中小房企来说，它们对新一年的销售目标有着明确的计划，并极度渴望扩大规模，但它们在粮食和牧草储备方面仍有雄心。”

然而，据业内人士透露，在房地产企业理性的市场回报和缓慢的投资节奏的背景下，许多企业在内部提高了土地征用前的投资回报。基于当前资本市场环境依然疲软的预期，预计2019年整体地价将持续稳定，市场将迎来新一轮适合仔细筛选和逢低吸纳的战略发展周期。2019年，企业绩效规模的增长将主要取决于供给的增长。

“今年要小心！”张宏伟说道。根据分析，首先，目前市场对整体价格上涨的预期并不明显。从新市场的角度来看，现在卖得好的商品基本上都在降价。在价格预期没有明显改善的情况下，如果土地收购过于激进，就很难赚钱。其次，虽然部分城市放开了限价，但大多数核心城市仍在执行限价和签准，这也将影响整体市场价格的表现。第三，根据房地产企业征地的计算，估计净利润大多在3%-5%之间，如果控制不好，就会亏本。“如果你今年想卖，你不会在很大程度上赚钱。而一些企业积极拿地，实际上，市场将在明年和明年表现良好。”

张宏伟认为，在征地方面，2019年，房企应重点抓好二线和三线强储的粮草。虽然一线城市的机遇是好的，但进入壁垒更高，竞争压力更大；一方面，去库存化的压力仍然存在于普通的三四线城市，另一方面，空的市场增长有限，因此企业布局需要谨慎。“一些三四线城市的机会进入，运行量是可以的，但如果你想作出长期战略布局，你应该更加谨慎。”