报告：三四线房价大概率下跌 跌20

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在本轮经济转型中，银行暴露的不良资产远未达到峰值。

4月10日，四大资产管理公司之一的中国东方资产管理有限公司在北京发布了《2019年中国金融不良资产市场调查报告》。本报告已连续发表12年，采用问卷调查和数据分析相结合的方法，及时了解中国不良资产的市场趋势，预测未来发展趋势。

报告显示，大部分受访银行和资产管理公司认为，2019年银行业不良资产仍将是“双升”，未来3-5年银行业不良资产缓慢上升将是一个高概率事件。

银行的不良资产比率何时达到峰值？2020年是一个关键时刻。报告称，从调查结果来看，商业银行不良贷款率和相关贷款规模预计将在2020年同时达到峰值。

根据报告的分析和预测，到2020年，相关贷款规模将达到峰值，然后变成不良贷款。贷款关注的焦点发生变化，导致不良贷款快速上升，商业银行不良压力达到峰值。

“2020年不仅是商业银行难过的时候，也是实体经济承受巨大压力的时候。”据报道。

另一个值得关注的问题是，在去年的监管要求要求银行将逾期超过90天的贷款列为不良贷款后，银行贷款的分类正面临进一步严格的趋势。《中国证券报》记者从多名受访者处了解到，一些地区的银保监管部门鼓励合格银行(目前主要是大银行)将逾期60天以上的贷款列为不良贷款。

“去年年底，一些地方的银行和保险监管机构表达了这一想法，今年，他们还寻求个别银行的指导。根据监管要求，我行部分地区分行今年应开始实施逾期60天以上的不良贷款纳入。不过，目前我们还没有收到银监会要求在总行层面全面实施的通知。”一位国有银行家告诉一位中国券商记者。

如果逾期60天的贷款被计入不良贷款，不可避免地会对我行的不良率、拨备覆盖率、利润等经营指标产生一定的压力。虽然目前这不是硬性的监管要求，也没有在更大范围内推广实施，但一旦实施范围扩大，势必会对提高银行业不良贷款率、进一步加强银行不良资产处置提出更高的要求。

不良贷款规模将在未来3-5年缓慢上升

根据近期上市银行披露的2018年年报，虽然银行不良贷款余额总体上仍在增加，但许多银行的不良贷款率已经下降，或者增长率已经收敛。这是否意味着银行资产质量已逐渐进入“安全区”？

根据报告的调查结果，近50%的受访者预计未来3-5年银行业不良资产压力将缓慢上升。其中，资产管理公司的受访者将比银行家更加悲观。从资产管理公司的角度来看，未来3-5年，中国银行业不良资产持续增加将是一个高概率事件。主要原因是:

首先，本轮不良资产集中暴露的周期性和结构性因素并没有根本改变。结构调整仍将是经济运行的主调，不良资产存量特别是产能严重过剩行业的不良资产存量将继续清理；

二是世界经济政治环境发生深刻变化，国内经济下行压力加大，经营难度加大，部分行业新增不良贷款规模扩大；

第三，推进防范系统性风险与服务实体经济的紧密结合，将是今后监管工作的重点。在这种基调下，监管部门仍将继续加大对商业银行不良资产处置的支持力度，以期支持银行向中小民营企业发放更多贷款。

第四，拨备覆盖率和贷款拨备率的修订以及新的资产管理法规的出台，给银行不良资产处置带来了巨大压力，这将迫使银行提高不良资产处置效率。继国有大银行之后，各股份制银行可能成为不良资产市场的重要供应者；

第五，房价快速上涨的驱动力下降，房地产市场长期积累的隐患暴露出来，与住房相关的缺陷规模将逐步扩大。

事实上，对于资产质量率先改善的国有银行来说，他们仍然不敢掉以轻心地判断未来的资产质量趋势。中国银行风险总监刘建东表示，中国发展面临的环境将更加复杂严峻，不可预测的风险和挑战将越来越大，银行资产质量将继续承受压力。

农行总行风险部总经理田表示，目前长三角和珠三角已经过了拐点，中西部和环渤海地区仍保持较高的发病率。此外，新会计准则实施后，对一些风险更加敏感。

关注贷款的迁移率为20%-40%，不良率可能在2020年达到峰值

接受调查的银行家认为，中国的不良贷款率将在2020年达到峰值，然后回落，44.55%的人持这种观点。

有趣的是，根据调查结果，2020年是银行资产质量的关键时期。这不仅反映在大多数银行家认为不良贷款率将在2020年达到峰值，还反映在相关贷款集中成不良贷款的时间点也在2020年。

根据调查结果，超过50%的受访者认为，中资银行20%-40%的贷款将转化为不良贷款。46.53%的受访者认为中国银行的关注贷款规模将在2020年达到峰值，也就是说，受访者普遍认为商业银行的不良贷款率也将在2020年达到峰值。

根据报告的分析和预测，到2020年，相关贷款规模将达到峰值，然后变成不良贷款。贷款关注的焦点发生变化，导致不良贷款快速上升，商业银行不良压力达到峰值。

“2020年不仅是商业银行难过的时候，也是实体经济承受巨大压力的时候。”报告指出，要着眼于2020年这个时间点，宏观调控和监管部门要加强调控引导和政策协调，提前做好风险防控工作，防止风险扩散和传导，为不良资产处置创造良好环境，更有效地控制和化解不良贷款风险。

当不良贷款达到峰值时，市场的判断是一个意见问题。国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，有迹象表明，银行业的整体不良贷款率可能已经见顶，但见顶并不意味着完全没有压力，因为实体经济仍处于调整过程中，可能会出现新的风险。预计银行业目前的不良贷款率将长期保持不变，不会恶化。未来信贷风险压力客观存在，地区差异进一步分化。例如，长江三角洲和珠江三角洲的不良风险已经充分暴露，不良风险可能会引发“双降”；然而，河南、山东等其他地区的信贷风险可能在一段时间内继续上升。

此外，从制度类型来看，自2018年以来，我国商业银行的利息贷款迁移率出现了明显的分化。一方面，大型国有银行关注贷款迁移率大幅下降；另一方面，股份制银行和城市商业银行相关贷款的迁移率明显上升。报告称，展望2019年，工农建四大国有银行将受到经济增长下滑的影响，相关贷款的迁移率将恢复上升趋势，而股份制银行和城市商业银行的情况将有所改善。

不良房地产值得高度警惕

从不良贷款的行业分类来看，之前被银行视为优质贷款的房地产行业，未来可能成为雷区。这种趋势在2018年就已经出现，去年房地产行业的不良贷款规模大幅增加。

根据调查结果，近40%的受访者预计，2019年银行不良资产规模增幅最大的行业是建筑业和房地产业。

据报道，房地产市场多年来的快速发展离不开多种杠杆的支撑。然而，2018年住房金融宏观审慎政策的持续收紧限制了住房企业资金的流通速度。此外，由于土地拍卖溢价较低、棚户区改造货币化安置速度较慢等因素，2019年房地产企业的资金来源仍然有限，融资成本将会上升，还可能出现隐性库存增加、当地房价螺旋式下降、住房质量下降等风险。

“因此，2019年中国房地产市场仍将面临巨大压力，与住房相关的不良贷款规模可能继续扩大，不良贷款率可能升至1.35%。”据报道。

第三，四线城市房价下跌是一个高概率事件，空房价下跌不到10%

房子一直是中国人关心的问题。这份报告不仅关注不良资产领域，还涉及宏观经济形势，其中房地产是一个不可避免的话题。

根据这份报告，中国短期房地产市场监管的重点正逐步从“控制房价”转向“稳定房价”。“城市政策和分类指导”的提出为地方政府创造了一定的空空间，地方政府修改调控措施、平衡稳定金融、稳定增长和稳定房价的自主决策能力将得到提高。

“预计在2019年，在新的控制体系下，全球持续收紧和全面宽松的政策将难以出现。它更有可能维持现有的政策基调、中央窗口指导和地方自我纠正。”据报道。

值得注意的是，报告中经济学家的调查结果显示，受访经济学家也对不同城市房价的未来趋势做出了判断。

根据调查结果，受访经济学家普遍认为，一、二线城市的总体政策仍将更加严格，限价令仍将广泛实施，因此工程价格不太可能大幅上涨。虽然短期市场持续低迷，项目去转型正在进行，但政策放松的预期很强，房企没有足够的动力以量换价，房价逐月大幅下跌。因此，一、二线房价有望保持高位，价格涨跌幅度不会太大。

相比之下，四线城市的房价可能会略有下降。据报道，预计2019年支撑四线城市意外发展的棚户区改造和棚户区货币化红利将大幅减弱。四线城市的房地产价格极有可能下跌，空的跌幅大约在10%以内。

房价将下跌20%-30%，银行将面临巨大压力

房价的过度上涨很容易刺破泡沫，引发危机；同样，房价过快下跌造成的危害范围更广，持有大量抵押贷款资产的不仅仅是个人和房企，还有银行。

那么，可能给银行带来巨大压力的房价下跌是什么呢？根据报告的调查结果，45%的受访者预计，可能给银行带来重大压力的房价将下跌20%-30%。

2018年，房地产基金增速保持稳定。年末人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比2017年低0.9个百分点。全年新增贷款6.45万亿元，占同期各类贷款增长的39.9%，比2017年下降1.2个百分点。但是，由于存量较大，房地产贷款、房地产开发贷款和个人购房贷款占金融机构贷款余额的比例仍保持在50%以上。

报告显示，银行整体贷款质量与房地产市场运行密切相关。在房价快速上涨的背景下，房地产行业具有突出的套期保值优势和较低的不良贷款率。然而，随着调控的正常化，房地产业发展的黄金时期正在逐渐结束，长期高负债经营所积累的风险可能会逐渐暴露。2018年，房地产企业现金流压力明显增加，部分房地产企业出现债务违约。上市房地产企业年报显示，中国房地产企业整体毛利率为20%-30%，平均资产负债率约为80%。展望2019年，如果房地产行业下调幅度过大，房价下跌20%-30%，将对房地产企业的偿付能力产生很大影响，银行贷款损失也可能超过其风险承受能力。