净利润和现金流双降 滨江集团距千亿目标还有多远？

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“投资者网络”王慧敏

根据浙江房地产公司滨江集团(002244.sz)发布的2018年年报数据，2018年公司净利润为12.17亿元，同比下降28.89%。净现金流量为-136亿元，同比下降506.44%。合同销售额为850.1亿元，比公司2018年设定的1000亿元的销售目标少150亿元。

5月21日，滨江集团宣布对投资者关系进行调查。据该公司称，自2019年以来，该公司在杭州新增了6个项目。2019年土地储备将按照与2018年相同的原则增加，销售目标为1000亿元。

“有规模才有发言权”，而“1000亿元”的标签已经成为大型房企的标准，滨江集团也不例外。当2017年销售额达到615亿元时，公司提出了2018年支出1000亿元的目标。结果，850.1亿元没有达到支出1000亿元的目标，而失去了支出1000亿元梦想的滨江集团在2019年再次提出了支出1000亿元的目标。这次会有什么结果？

净利润和现金流都下降了

据官方网站介绍，滨江集团成立于1992年，拥有建设部一级开发资质，中国民营企业500强，中国房地产企业50强，长三角房地产龙头企业。公司秉承“创造生活，做建筑师”的专业理念，形成了“以品牌为基础，以战略为导向，以质量为中心，以精益高效为手段”的核心竞争力。

滨江集团2018年主要会计数据和财务指标

通过梳理滨江集团2015年以来的销售业绩，《投资者网络》发现，2017年公司规模有了很大的飞跃。2017年，滨江集团年销售额超过500亿元，增长至615亿元。2016年同期，销售额仅为330亿元。增长率达到86.4%。如果增长率保持不变，2018年的销售业绩将超过1100亿元，因此齐金星董事长提出的2018年“1000亿元目标”也应该是合理的。然而，随着国家对房地产行业的监管和限价令的出台，2018年张之路大多数住宅企业的规模扩张放缓。最终，滨江集团“1000亿元”的梦想在2018年破灭了。

无论是2017年的快速增长，还是2018年的“1000亿元”梦想，背后的问题都是2018年滨江集团净利润的下降和现金流的巨大压力。

年报显示，2018年，公司销售额为850.1亿元，比上年增长38.23%；实现营业收入211.15亿元，比上年增长53.30%；营业利润42.46亿元，同比增长44.19%；母公司净利润12.17亿元，同比下降28.89%。

同时，滨江集团2018年经营活动产生的净现金流量为-136亿元，同比大幅下降506.44%。

关于净利润和现金流量双重下降的原因，滨江集团回复投资者网，2018年公司经营活动现金流出主要包括购买土地、增加土地储备和缴纳土地保证金。目前，2019年第一季度经营活动产生的现金流量已经更正，净额为2.42亿元。在土地储备方面，自2019年以来，公司在杭州新增了6个土地储备项目。

对此，通策研究所所长张宏伟认为，滨江集团的布局主要以杭州为中心。从目前的国家政策来看，杭州仍然受到限价令的影响，部分项目设计在中高端。因此，从销售角度来看，该政策的影响因素仍然比较大，这可能会导致其销售放缓，因此支付的放缓也会影响结算利润。

债台高筑下的“1000亿”

一方面，追求规模扩张，另一方面，债务比率不断上升。据投资者网报道，近年来，滨江集团的负债率呈上升趋势。根据年报，截至2018年底，滨江集团总资产为875.52亿元，其中总负债为682.38亿元，资产负债率为77.94%。其中，一年内到期的非流动负债23.2亿元，非流动负债中长期贷款129.49亿元，流动负债总额469.53亿元，非流动负债212.85亿元。公司的生息负债与净资产的比率为1.35，净负债比率为98.06%。

值得一提的是，滨江集团2016年和2017年的资产负债率分别为47%和72.84%。净负债比率分别为-14%和-4%。

至于负债率和净负债率数据上升的原因，一些业内人士认为，这与滨江集团2018年大规模收购土地是分不开的。根据年报，2018年，滨江集团收购土地26宗，新增土地面积176.93万平方米，土地总价款496.43亿元。在26个新的土地项目中，12个位于杭州，23个位于浙江省。

值得一提的是，滨江集团曾公开表示，自2019年以来，已新增6个土地储备项目，全部位于杭州。

对于土地储备城市过于单一和集中的问题，滨江集团认为，“公司2019年的区域布局战略是以杭州为重点，深化浙江，辐射华东，关注粤港澳和中西部地区，同时将资源向杭州和南京、苏州、成都、武汉等有发展潜力的城市倾斜。”

与2018年主动征地不同，2019年滨江集团征地速度明显放缓。根据2019年第一季度报告公布的数据，滨江集团的业绩销售也出现了负增长。数据显示，滨江集团2019年第一季度末营业收入为17.86亿元，较2018年第一季度的33.36亿元下降46.47%。

尽管第一季度收入大幅下降，但在2018年的年报中，滨江集团仍设定了2019年1000亿元的销售目标。

滨江集团(002244.sz)近年股票走势图

对于2019年1000亿元的目标，滨江集团书面回复“投资者网络”，“2019年，公司有坚实的基础和足够的资源进行可销售的项目。既有第一次打开的项目，也有新的属性。公司将根据市场情况和项目进展，抓住有利的销售窗口，冲刺1000亿元的销售目标。”

对于滨江集团再次冲刺1000亿元的目标，张宏伟认为，在目前的市场环境下，冲刺1000亿元可能会遇到一些挑战。由于滨江集团的土地布局主要以杭州为核心城市，市场相对简单，如果要冲刺1000亿元，就需要布局更多的城市来分散风险。另外，如果滨江集团能够丰富其产品，将会给滨江集团的扩张带来一定的好处。

截至5月29日收盘，滨江集团报告人民币4.14元，总股本311，100股，总市值128.8亿元。(思考金融产生了)■