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随着李泽商圈的逐步建成,“京西局skp”的进程备受关注。记者近日从北京商报了解到,主体工程已经基本完成。经过深入调查,记者发现,原北京西局skp项目已改为北京华联西局购物中心。业内人士表示,像北京skp这样位于高端百货商场的项目,应该位于城市的核心商业区,必须有足够的消费者和购买力支持。从目前北京市场来看,符合其商业定位的商业区并不多,因此可以看出,上述商场定位的变化也是商业考虑的结果。

苦等四年 西局SKP成购物中心

西部局skp是黄色的?

原北京西客站位于李泽大桥的西北侧,正对着恒泰广场。目前,项目主体已基本完成,立面也已基本完成。据现场施工人员称,虽然还不清楚哪个商场开业,但里面正在建一个大型超市。

早在2015年11月,北京西局skp商业大厦就举行了奠基仪式,北京华联宣布将进入葛洲坝与龙湖联合征地的西局地块,在北京建设第二个skp。然而,时隔四年,北京西客站仍未开业。

在此期间,一位知情人士今天向《北京商报》透露,上述项目现已成为北京华联西局的购物中心,并已进入招商阶段。该项目预计将于2019年12月正式开放。

对此,《今日北京商报》记者分别联系了北京skp市场部和北京华联集团的相关负责人。北京skp的相关负责人回答说,他不知道这个项目。另一方面,记者多次致电北京华联集团购物中心项目负责人,但直到新闻发布后才接通。

然而,《北京商报》记者在智联招聘网站上看到,目前,“北京华联西局购物中心”正在招聘“投资经理”、“投资主管”等职位,更新时间在近期。此外,记者还在问卷网站上看到了一份“北京华联西局购物中心消费者问卷”,其中还提到购物中心正处于筹建期,即将开业,希望消费者能给出宝贵意见。

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据公开信息,该项目规划总建筑面积为167,800平方米。定位为年轻人人文时尚的聚集地,将成为集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的一站式购物中心。

对此,一位接近北京商业项目的业内人士表示,李泽商业区仍在建设中,因此没有足够的资源来消耗人口。“一个成熟的商业区需要很长时间来建立、适应并形成一个完整的体系。北京skp的成功主要是辐射北京,甚至是北京周边的高端消费者,而不是依赖当地的客流,因此它无法支持在北京出现类似这种商业模式的第二个项目。”

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功耗不足

在北京新城总体规划中,李泽金融商务区被定位为“新兴金融产业集聚区”和“首都金融改革试验区”,这将成为首都未来建设具有国际影响力的金融中心城市的新引擎。

随着李泽金融商务区的规划,来的人越来越多。据戴德梁行统计,去年第一季度,晋商联合大厦、聚杰金融大厦、汇雅大厦已经进入市场,在建项目包括中国联合保险项目、慧能大厦、李泽soho项目、海洋地产项目等10多个项目,预计在未来五年内陆续进入市场,写字楼/客房将超过180万平方米。此外,首创置业(港股02868)和鑫奥集团等开发运营商也相继进入李泽商圈。

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李泽金融商务区附近已经建起了一些高端住宅区,比如西城分局附近的太和西府大院,售价约为每平方米12万元。当时,一些业内人士认为,北京skp作为一家高端百货公司,将推动该地区的发展。

虽然城西局项目位于丰台核心区,靠近李泽商务区、总部基地等核心办公区,但城西局区域的发展并不是太快。交通和常住人口已成为两大制约因素:从交通角度看,14号线西段至今尚未完全贯通,影响了城西局与丰台区东部乃至整个北京中心城市的连接。从常住人口的角度来看,虽然附近已经建成了一些高档商品房小区,但数量一般都很少,更多的是被拆迁的住房小区或铁路职工宿舍和军人家庭。

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《今日北京商报》记者在连锁家居网站上发现,周边地区二手房的整体售价约为每平方米5-6万元,甚至比北五环外的北苑里水桥地区还要差,表明该地区居民的整体消费能力不平衡。此外,许多消费者在国安邮政酒吧上发言,说“即使西部局的skp建起来,也可能太贵,没人会去”,“丰台的消费能力很差”,“附近虽然有一些豪宅,但整体水平还是比较差”,等等。因此,在采访中,周围的一些消费者认为,换到华联购物中心可能也是一个不错的选择。

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同时,有业内人士指出,北京skp落户西部局并非不可能,但业务模式需要根据周边环境进行调整。“李泽商务区的重点是发展金融,而进一步的发展只是对金融街起到辅助作用。金融街购物中心过去有许多大品牌,但现在仍然不冷不热,李泽商业区没有像金融街这样强大的消费群体。”

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复制被阻止

单从北京的skp项目来看,目前的发展令人印象深刻。据了解,位于大王路的北京skp已经连续六年保持销售冠军。数据显示,北京SKP 2018年的销售额达到135亿元,超过了2017年的125亿元。仅2017年的年销售额就使北京skp成为仅次于伦敦哈罗德百货公司的世界第二大百货公司,目前还在扩建其南方馆。

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但事实上,除了北京在大王路的skp,其他项目的发展都或多或少受到了阻碍。早在2013年,广信资产投资管理有限公司就在通州区成立。甚至有传言称,北京skp将在通州新建一家购物中心,但这一切都以失败告终。

对此,商务部国际贸易经济合作研究所流通与消费研究所副所长关立新今天在接受《北京商报》采访时表示,核心商务区的位置和附近消费者的购买力是企业发展的重要因素。对于一个城市来说,像北京skp这样位于高端人群中的百货商店,应该位于城市的核心商业区,并且必须有足够的消费者和购买力来支撑。目前,从整体上看,北京的商业区不多,主要集中在东部的国茂和三里屯。

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“李泽商业区希望成为仅次于国贸中心的商业中心,但与cbd相比仍有许多差距,其对工业或就业的吸引力可能仍不够。商场定位的改变也是商业考虑的结果。如果把它改造成一个能满足当地人日常需求的购物中心,就足够了。”

此外,一些不愿透露姓名的商界人士承认,高端购物中心的发展有一定的生命周期,全球百货店也在转变体验式和基于场景的商业模式,而不是传统的零售模式。该品牌的特点是只能在有限的城市开设有限的门店,不具备大规模扩张的条件,因此北京skp模式难以复制。

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