金茂路劲“让地”疑云

本篇文章1465字，读完约4分钟

乐居金融林振兴来自北京

经过25轮竞标，金茂和金鹿现在已经“退出”。北京亦庄项目有新的目的地吗？

6月26日，根据北京证券交易所披露的信息，中国金茂(00817.hk)拟转让北京豪苑房地产有限公司34%的股权，底价为1元。同时，金鹿(01098.hk)的子公司北京涓城房地产开发有限公司已将其33%的股权转让给中铁房地产。

一些分析师认为，在有限竞争对手进入市场一周年之际，五环路甚至六环路以外的大量有限竞争对手陷入了去转型的泥潭。在目前融资紧张、限制竞争房屋销售不畅的情况下，上述项目的利润空已经收窄，金茂和金鹿已经将项目的股权转让出去，这是最好的选择。

据悉，西式住宅平均价格不超过52695元/平方米，最高销售单价不超过55330元/平方米。据市场分析人士介绍，目前北京的限价房项目价格普遍下降了10%左右，80%的限价房项目肯定是赔钱了。

目前，北京的土地市场处于供过于求的状态，房企在预测空.土地的未来价值时也比以前谨慎了一些一个月前，中国金茂选择退出北京亦庄项目。

然而，金茂否认股权转让是由于资金撤出，而是因为土地价格超过了金茂内部项目评估会议的授权价格。

金茂之所以选择退出，是因为地价超出了预期，这也是合理的，但金鹿为什么要一个接一个地退出？另外，为什么金茂以1元的价格转让了34%的股份？

回溯至2018年10月19日，金茂、金鹿和中铁经过25轮投标，以17.46%的溢价和32，937.64元/平方米的底价，以37亿元的总价取得了位于北京经济技术开发区河西区的x89r2地块。

金玉以33.2亿元的成交价格，经过55轮竞标，以34，836.26元/平方米的底价和24.34%的溢价赢得了毗邻的x89r1地块。

在土地稀缺的北京，联合征地仍是各类房地产企业的日常运作。相比之下，金茂、金鹿和中铁则采取控股集团的方式进行热身，由竞争转向合作，这不仅降低了土地收购和开发的风险，也避免了激烈竞争导致的地价过高。

两个月后，注册资本2000万元的北京豪苑置业有限公司(以下简称“豪苑置业”)正式开业，在北京经济技术开发区河西区拥有x89r2地块，金茂、中铁和金鹿分别拥有34%、33%和33%的股份。沈科也是公司的法人、经理和执行董事。他也是中铁全资子公司嘉达地产的经理。

半年后，金茂和金鹿选择退出豪苑地产。5月27日，金茂率先在北交所挂出转让婺源地产34%股权的消息；6月20日，金鹿与中铁签订股权转让协议，上市前尚未完成工商变更登记。

同时，公告显示，浩源地产所需的股东贷款暂时由中铁提供，其所得收入将优先用于偿还中铁建设提供的股东贷款本息。截至3月31日，中铁已向全体股东提供超额贷款38.16亿元，其中转让方应向豪苑地产提供12.97亿元。

在房地产市场上，由于观念的冲突或管理方式的分歧而导致的“分道扬镳”的情况很多。这一次，金茂和金鹿很早就离开了，但事情并没有那么简单。一位内部人士透露了这样的消息:“退出机制是在安抚之前与合作伙伴协商的。”

据中国企业资本联盟副主席白文喜介绍，“为了提高中标几率，中铁与金茂、金鹿等巨头结成了强有力的联盟。拍卖之前，中国铁路可能已经同意了。否则，金茂为什么不向项目公司注入承诺的注册资本，也不向股东提供贷款，而是让中铁独自承担所有股东贷款。”

事实上，在此之前，北京亦庄项目的案例名称已经暗示了其所有权。今年4月，该地块的案件名称被确定为“西府”。“西学”是中国铁路建设的主要产品系列之一，拥有西学国际、西学郭跃、西学浣花等。

金茂和金鹿可能从一开始就准备离开。