“不限价”增多 北京供地节奏加快

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日前，北京土地交易市场在大兴亦庄和怀柔出售了3块住宅用地，建筑面积约32万平方米，成交额98.76亿元。其中，亦庄的两块限定价格的土地分别被香港雅居乐(Agile)和中旅(CTS)收购，怀柔的住宅地块被“城建+怀胜”财团收购。北京商报记者今天了解到，土地拍卖后，无限量地块的增加和亦庄有限竞争房的积压逐渐引起外界的关注；此外，房地产相关机构的数据显示，2019年上半年，北京的土地供应速度加快。值得一提的是，根据另一位专家的分析，市场已经进入深度调整时期。在房地产市场稳定发展的前提下，市场预期并不乐观，房屋企业在征地时往往会比较谨慎。另一方面，债务偿还压力很大，谨慎的征地仍然占主导地位。

亦庄成了一个有限的竞争室“红海”

根据招标结果，在6月21日成功售出的三块住宅地块中，北京经济技术开发区河西区x92r1地块以31.8亿元和41%的溢价被雅居乐中标，交易底价为39625元/平方米；与上述地块相邻的x92r2地块由中旅以30.6亿元和39%的溢价赢得，交易底价为38，956元/平方米。两个地块都应实施“70/90”政策。商品房平均销售价格不得超过54160元/平方米，最高销售单价不得超过56868元/平方米。

由于“70/90”政策的要求，上述地块的住宅建筑规模中90平方米以下的住房面积比例需要达到70%以上。因此，根据一套100平方米的粗略计算，估计河西区x92r1地块(土地面积36，478平方米，建筑规模80，252平方米)和河西区x92r2地块(土地面积35，704平方米，建筑规模78，549平方米)将为亦庄地区增加1，580多套小型竞争用房。

在业内人士看来，最近两个限制性竞争室的进入将加剧大兴亦庄板块的竞争。一方面，大兴区迎来了一轮集约型限售房的供应，限售房成为该地区商品房的主要供应渠道；另一方面，由于区域和位置的趋同，该区域的限制性竞赛场馆基本上面临着项目同质化严重、整体淘汰率低的问题。

据了解，包括新转让的两块限制竞争房在内，亦庄河西区目前共有6块限制竞争房。前4个项目是:即将上市的何玥华锦、金隅金林大厦、中铁建设国际大厦和亦庄金隅的另一地块。上述六个有限竞赛室项目将提供总共6，000间套房。从项目整体失败率来看，根据诸葛找房子提供的数据，截至6月12日，该地区限制类比赛场地的失败率仅为31.9%

中原地产首席分析师张大伟指出，亦庄的上述两块新售地块是北京楼市史上第95至96块限制竞争的地块。总体而言，大兴和亦庄板块提供的有限竞争空间已达到178万平方米；单看亦庄，在这两块地之前已经有四个限价房项目，建筑面积55万平方米，加上最近卖出的15万平方米，亦庄板块的限价房已经达到70万平方米。此外，包括周边的瀛海，有限竞争室的总建筑面积已超过100万平方米。

"亦庄已成为“红海”争夺有限供应的竞争场所."根据张大伟亦庄有限竞争室供应的现状，总结了其区域特点。

无限制的地块增加

无限地块的增加是此次土地拍卖的亮点之一。据了解，在6月21日的土地拍卖中，怀柔区怀柔新城03栋的住宅部分为纯商品房，没有价格限制，也没有“70/90”的限制，由北京城建+怀胜以36.36亿元的价格中标，地价为0%。

根据诸葛房产搜索数据研究中心提供的数据以及6月21日在怀柔出售的无限量土地，北京自2019年以来已经出售了6块无限量土地。显而易见，土地转让规则更加宽松和灵活。

“2018年，仅售出了一个无限制的地块，截至2019年上半年，售出了六个。可以看出，今年北京的无限量土地供应量大幅增加，这也是2019年北京土地市场的一个重要变化。”谈到最近无限制地转让土地的问题，诸葛房产数据研究中心的分析师岳说。

据悉，从2016年下半年开始，北京开始采用“限定房价和竞争性地价”的方法，限定竞争住房和共有产权住房地块成为北京住房供应的主力军。在2018年出售的52块住宅用地中，51块是有限竞争住房和共有产权住房用地，只有一块是商品房用地。

“2018年，北京几乎所有土地交易的价格都很有限，纯商业住宅用地稀缺。去化学化仍然困难，住房企业对土地收购的信心将会受挫。”岳指出，整体而言，网上签约率有限的竞争住房项目只有30%至40%，而住房企业的销售压力巨大。

壳牌研究院首席分析师徐小乐表示，无限制用地的增加是在北京有限竞争住房集中供应和改善新房稀缺的背景下做出的调整。在未来，它仍可能不受价格限制地推出，这将给予开发商在产品上更大的自主权，并刺激开发商的土地收购热情。不过，徐小乐也指出，此次土地出让所揭示的无限制增加地块不能被过度解读，而只能是对现行房地产调控政策的适时调整。

加快土地供应步伐

据了解，2018年以来，由于土地出让条件严峻、楼市调控深入、土地供应节奏缓慢等原因，北京土地市场一直处于冷清状态，“萧条”甚至成为2018年北京土地市场的关键词。交易数据显示，2018年北京共有72笔土地交易，成交额为1682.9亿元。土地市场交易量和成交额均低于去年同期，呈现明显下降趋势。

然而，在2019年，虽然北京的土地市场交易仍然相对较低，土地供应的步伐似乎已经加快。

据诸葛房产搜索数据研究中心统计，自5月10日在北京召开土地推介会以来，截至6月第三周，北京已有8个住宅用地上市，土地供应速度加快。壳牌研究院的统计数据还显示，2019年前5个月，北京市居住用地规划建设同比增长15.1%，为近5年来同期最高水平，土地供应步伐确实加快。

对此，诸葛房产搜索数据研究中心认为，预计北京市场将在下半年提供更多土地。不过，在徐小乐看来，北京下半年的土地供应不会大幅增加。

“根据历史数据，今年下半年的住宅用地供应量将超过上半年。然而，土地供应的节奏将与商品房的去周期相协调。目前，北京的商品房，特别是有限的竞争空间发展缓慢，近期高地价土地的竞标者主要是第一次进入北京的房企，且大多已在北京扎根。房企在土地流转初期面临着很大的去供给压力，安抚的积极性不高。因此，近期的土地转让情况不能作为土地市场急剧上升的参考。”徐小乐解释道。

事实上，尽管北京的土地供应速度最近有所加快，但实际上，房地产企业仍对收购土地持谨慎态度。岳直言不讳地表示，目前市场已经进入深度调整期。在房地产市场稳定发展的前提下，市场预期并不乐观。房地产企业在收购土地时往往会很谨慎。另一方面，他们在偿还债务的巨大压力下，谨慎收购土地仍然占据主流。

「虽然一些地产企业目前土地储备不足，希望继续在公开市场上收购土地，但他们对拍卖土地普遍持理性和谨慎态度，一旦拍卖价格超出市场对未来地块价值的预期，他们可能会停止举牌。因此，这也可以反映出房屋公司对征地的谨慎态度。”和硕首席分析师郭毅分析道。

在“敏捷等外资房地产企业积极抢占北京土地”的问题上，岳认为，一方面，由于北京房价高，即使征地成本高，利润差距仍然相当大；其次，北京是核心一线城市。如果房地产企业在这里有房地产项目的布局，对其企业融资、资本市场估值和市场都有重要意义；此外，北京仍然保持着强大的人口吸附能力，即使受到政策法规的限制，其抵御风险的能力仍然是最强的。