融资环境内紧外松 6月房企海外发债忙

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在内债发行持续收紧的背景下，许多房地产企业在6月份再次掀起新一轮海外发债。据不完全统计，自6月份以来，绿地、凯撒、中南建设、雅居乐、蓝光发展、新湖宝和荣鑫中国(港股03301)均宣布发行美元债券。截至目前，已有10多家房地产企业发行并计划发行海外债券，预计发行规模超过40亿美元。值得注意的是，在融资成本方面，近期房地产企业发行海外债券的票面成本普遍较高，有的甚至超过10%，利率水平与国内债券融资成本的差距正在拉大。

忙于在海外发行债券

6月25日，凯撒宣布公司增发2022年到期的2亿美元11.25%优先票据，与2022年到期的3.5亿美元11.25%优先票据合并为一个单一系列；发行2023年到期的额外3亿美元11.5%优先票据。同一天，绿地集团还宣布，绿地集团海外全资子公司绿地环球投资有限公司发行中期票据计划下的第16批债券，此次发行的固定利率债券为5亿美元，票面利率为6.75%。

前一天，中国金茂(香港股票00817)也宣布计划发行2.5亿美元的有担保优先票据，年利率为4%。

据不完全统计，自6月份以来，绿地、凯撒、中南建设、雅居乐、蓝光发展、新湖宝和荣鑫中国都宣布发行美元债券。截至目前，已有10多家房地产企业发行并计划发行海外债券，预计发行规模超过40亿美元。

易居智库市场研究部主任严跃进表示:“增加房地产企业的海外融资与收紧国内融资密切相关。”目前，住房企业的融资主要是提前还贷，以获取资金为导向。5月份，国内房企融资环境明显趋紧。面对偿还债务的压力，房地产企业急于输血，以缓解资金链紧张。

事实上，包括凯撒在内的一些房地产企业已明确表示，它们打算利用发行额外票据所得的净基金为现有债务再融资。

融资环境已经收紧

国内融资环境趋紧与部分房企投资增加、部分城市土地市场火爆、土地价格快速上涨有关。许多城市出现了政策调控，融资水平也受到一定程度的限制。

根据中原地产研究中心发布的数据，4月份之后，中国启动了新一轮土地拍卖。截至6月17日，中国40个热门一、二线城市的土地出让总额高达1.4万亿元，同比增长20.7%，杭州、苏州、天津和武汉是最热门的二线城市。

从土地收购企业来看，截至5月20日，31家房地产企业已收购100多亿元土地，其中13家甚至收购了200多亿元土地。

土地市场的变化引起了监管者的注意。

5月17日，中国保监会官方网站发布《银豹建发(2019)23号文件》，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规开展房地产融资。此后，信托贷款余额在3月份短暂反弹后，5月份再次下降。

随后，5月份，房企债券发行规模大幅萎缩，85家国内外典型房企债券发行总额为210.6亿元，较上月下降73.1%，为2017年3月以来的最低水平。其中，海外债券发行74亿元，比上个月大幅下降87%；内债发行量为136.4亿元，较上月下降37%。

然而，监管仍在进行。6月初，据报道，监管当局已将一些激进的房地产企业纳入监管范围，并准备暂停发行王迪企业的债券和资产支持证券。

6月13日，银监会主席郭树清在陆家嘴论坛上直接指出了阻止房地产投资的行为。

对此，有业内人士评论称，过去监管部门对房地产企业负债率等指标有要求，比如，超过行业平均水平会限制企业发行债券。从目前管理层发布的信息来看，未来房地产监管不会放松，融资可能会进一步收紧。

警惕不断上升的融资成本

需要注意的是，在房地产企业融资环境“内紧外松”的情况下，企业需要警惕融资成本的上升。

6月以来发行的海外债券的票面成本普遍较高，有些甚至超过10%。其中，2022年凯撒增发2亿美元优先票据的利率为11.25%；华南城(港股01668)和新湖宝的票面利率分别达到11.875%和11%，如果计入综合融资费用，实际成本会更高。

嘉里研究中心研究员方玲分析说，虽然海外债务利率较高，海外债务与国内债务的融资成本差距正在扩大，但对于房企来说，如何获得资金来维持自身的发展是目前最重要的事情。在这种背景下，房企不得不放弃近期，在海外发行债券。

需要注意的是，5月份，房地产企业海外债务加权利率达到9.8%，占债券发行总额的35%。随着6月份住房企业海外债券发行比例和融资利率的双重提高，6月份住房企业整体融资成本也将出现大幅上升。