顺鑫农业地产之殇

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乐居金融王泽红来自北京

虽然被房地产拖累已久，但顺信农业(000860.sz)剥离房地产的进展并不令人满意。

在不久前召开的股东大会上，顺信农业管理层不得不承认:“房地产和猪肉业务应在中长期剥离，但短期内不能暂时剥离。”

这意味着顺信农业必须继续在房地产的泥潭中挣扎。

顺信农业制定了宏伟的发展规划，即打造“白酒+猪肉+房地产开发”三驾马车。然而，三驾马车表现出“转移”的差异化趋势，白酒业务的增长与房地产业务亏损的扩大形成鲜明对比。

年报显示，2018年顺信农业实现收入120.74亿元，同比增长2.9%，实现上市公司股东应占净利润7.44亿元，同比增长69.78%。其中，白酒行业营业收入92.78亿元，同比增长43.82%。另外两个业务部门的收入都下降了。屠宰行业2018年收入23.68亿元，同比下降20.23%；与此同时，包括房地产行业在内的其他业务收入为4.28亿元，同比下降81%。

在顺信农业的财务报表中，白酒行业仍然是公司业绩增长的主力军。正因为如此，这家拥有多元化视野的公司现在正致力于“瘦身”，而Return则是一家纯粹的白酒公司。

顺信农业对房地产行业寄予厚望。顺信农业早在2006年就涉足房地产开发，其全资拥有的北京顺信嘉鱼房地产开发有限公司(以下简称“顺信嘉鱼”)负责房地产业务。

然而，顺信嘉鱼的表现并不理想。2015年至2017年，顺信嘉鱼分别亏损0.3亿元、1.92亿元和2.2亿元。根据2018年年报，顺信嘉鱼的收入为1.55亿元，亏损约为2.56亿元，这也是顺信嘉鱼近四年来持续亏损，且亏损呈现扩大趋势。

同时，顺信嘉鱼的负债率也同步上升，资产负债率从2016年的99.33%上升到2018年的105%。据《深湾宏远研究报告》统计，2016年，顺信嘉鱼濒临破产；2017年，公司负债总额达到70.51亿元，顺信农业同期负债总额为112.85亿元，顺信嘉鱼占60%以上。

虽然房地产行业在顺信农业的整个业务系统中所占的比重很小，但却拖累了公司的业绩，牛栏山白酒销售所得的现金不得不用于偿还房地产子公司的贷款。因此，顺信农业的中小股东呼吁尽快剥离房地产业务。

国海证券在关于顺信农业的研究报告中也指出，“房地产业务导致公司负债过高，占据上市公司现金的很大一部分，上市公司的贷款大部分是房地产。未来，如果房地产业务剥离，上市公司的利润将大大提高。未来，房地产业务将被剥离，上市公司将考虑三个方面，包括开发库存，寻找第三方接管，并将其纳入集团。但是，由于规模较大，运营水平存在不确定性。”

为了剥离房地产业务，顺信农业首先试图寻找第三方来接管。2016年，顺信嘉鱼与蓝光发展的子公司北京和君签订委托开发合同，合作项目为顺义市牛栏山顺信嘉鱼2010年收购的土地。然而，在不到一年的时间里，合同被终止，寻找第三方接管的方式失败了。

2018年4月，顺信农业的最高管理层发生了重大变化。原董事长、总经理王泽、董事王书面辞职。李应麟出任顺信农业新任董事长，任命安为总经理。对此，业内人士猜测，顺信农业此次人事调整可能意味着顺信农业国有企业的改革之路越来越清晰。

业内人士指出，安此前曾担任顺信农业副总经理兼秘书，对资本市场有着深刻的了解。因此，不排除顺信农业将借助“新官员上任”进一步推进国有企业改革，并通过实施具体的改革方案，对企业进行广泛的机构改革。

对于猪肉行业，顺信农业的计划是将其建设成一个肉类产业集团，并独立运营。至于房地产业务，顺信农业正在加速去库存化。2018年，顺信农业书记办公室回应媒体说，“目前，房地产主要是去库存，减少量，然后剥离时，量是正确的。”

同年，顺信嘉鱼开始在房地产业务集中的北京和海南扩大人力和销售团队。

然而，房地产行业的亏损仍然是一个难题。根据东北证券的研究报告，顺信农业目前正在与国有企业和中央企业讨论剥离房地产业务。