房企纷纷提质控速 紧盯主业瞄准多元化

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【摘要】碧桂园(香港股票02007)的目标是机器人和农业；万科涉足房地产、物流、商业和租赁；在探索了粮油、奶业、矿泉水等快速发展的行业后，恒大宣布目前的新业务是文化旅游、养生和高科技。

"机器人好还是新能源汽车好？"记者问道。

“我认为房地产仍然不错。”孙宏斌回答道。

"为什么你想把你的儿子放在公司文化组？"记者又问道。

“因为我觉得文化不好，让他学习吧。”孙宏斌再次回答。

这次谈话发生在3月29日中午融创中国(香港股票01918) (01918.hk，以下简称“融创”)业绩发布会之后。

就像在业绩会议上被质疑一样，“多元化”已经成为融创新的好奇心。到目前为止，融创除了房地产以外，还有三大板块，包括文化旅游、服务和文化。

对此，孙宏斌当天解释说:“融创并不多元化，其他业务部门实际上都是‘房地产+消费’升级，这是慢慢培养出来的，我希望在5到10年内做好。”目前，房地产的主营业务仍然非常重要。这个行业仍然有空房间。我希望专注于房地产。”

孙宏斌的判断是:“多元化经营的企业，基本上没有多少成功的先例。”

有趣的是，万科董事会主席于亮几天前也表达了同样的观点。在今年的业绩会议上，他说:“如果房地产业务利润这么高，你能找到一个更有利可图的业务吗？”期望新业务能赚大钱是痴心妄想。万科的新业务是赚钱。如果用规模、速度和利润来衡量，这可能还不够。"

“回归基本市场”将是万科的下一个重要方向。于亮表示，万科必须先找一个坚实的基础，才能更好地拓展分支，为转型打下更坚实的基础。

从账面上看，这些新的业务模块目前还没有在绩效贡献中发挥主要作用。

新业务的发展需要时间。更值得一提的是，支持未来新业务发展的现金流真正来自房地产业务。

然而，这并不影响这些新业务的布局。乡村花园的目标是机器人和农业；万科涉足房地产、物流、商业和租赁；在探索了粮油、奶业、矿泉水等快速发展的行业后，恒大宣布目前的新业务是文化旅游、养生、高科技，未来五年内不会涉足新业务。

他们在未来实施新业务。但是，这并不意味着这些房地产企业的负责人对房地产行业有一个完整的看法。

融创2018年业绩会议的背景董事会已经表达了公司的诉求:“在坚实的优势平台上实现高质量增长。”恒大背景板说:“新恒大，大战略，大格局。”

就销售规模而言，2018年有四家房地产企业实现了新的突破。

虽然合同销售的具体价值还没有公布，但根据第三方的计算，被称为宇宙中第一家房地产企业的碧桂园已经成为了一个有价值的规模之王——超过7200亿元。万科紧随其后，6069亿元，排名第二；恒大是5513亿元；融创资产4608亿元。

核心净利润方面，恒大以783亿元排名第一，万科、碧桂园和融创分别为492.7亿元、485亿元和165.7亿元。

对此，恒大集团总裁夏海钧在业绩会上表示，这得益于公司先进的土地储备战略:“2009年和2015年，公司将重点放在二线和三线，兼顾一线城市；2015年进入一线城市，高质量的土壤储存是创造核心利润的基础。”

但从利息资本化指数来看，万科最低，约为60亿元，融创、碧桂园、恒大位居前列，分别为129亿元、191亿元和499亿元。这也意味着万科的净利润含金量仍然很高。

截至2018年底，恒大的土地储备已达3.03亿平方米，融创达2.56亿平方米，碧桂园达2.4亿平方米。

此外，这四家房地产龙头企业对现金流的控制也有所改善。账面反映，截至2018年底，碧桂园、恒大、万科、融创的现金余额分别为2424亿元、2042亿元、1884亿元、1202亿元。

但是，值得一提的是，从这些房地产龙头企业开始，"提高质量控制速度"就被强调了。例如，碧桂园在业绩发布会上没有提到2019年的销售目标。恒大在2019年设定的目标是6000亿元，比2018年的销售额高出不到10%。

" 2019年，融创在收购土地时应该小心."孙宏斌表示:“房价上涨时，你不能总是想着卖出，这风险很大。”

在他看来，规模和效益之间的选择绝对是效益。但是没有规模，利益的大小是错误的，所以我们需要规模和利益。“现在我们有了规模，效益成为第一要务，所以我们在不同的阶段做不同的事情。”。

事实上，目前的销售毛利率并不高。虽然与2017年相比，有不同程度的增长，但仍在25%至37%之间，并不高。

此外，四家公司的资产负债率都在90%左右，这也不算低。

在长短债结构中，万科的融资策略相对温和，长短债比例只有12: 1左右；恒大、碧桂园和融创接近1: 1。