房企优化架构 加快资金回笼

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2018年房企整体表现乐观，而今年前两个月销售业绩分化，集中度再次提高。开发商的国内融资出现收缩迹象，而海外发债出现反弹。

因此，对于大多数房企来说，今年的首要任务是加快资金回笼。

2月份，a股非常活跃，上证综指当月上涨了14%。房企也很热闹。一方面，各大开发商纷纷公布年度业绩；另一方面，新年的销售布局、结构调整、融资变化等。也引起了市场的极大关注。

销售差异

绩效增长率回报率是合理的

“从企业的角度来看，今年的销售目标会有所提高。然而，从行业角度来看，集中度的持续提高可能不会改变。只是速度会慢一点。”一位不愿透露身份的开发商说。

据最新统计，今年前两个月，前100家房地产企业累计销售额超过1万亿元，总体趋势继续保持理性回报，行业集中度继续提高。

来自上市公司的数据也显示，房地产企业的销售出现了新的变化。今年1月，万科实现合同销售面积317.7万平方米，合同销售额488.8亿元。2018年同期，万科实现合同销售面积444.4万平方米，合同销售额679.8亿元。去年12月，公司销售面积438.7万平方米，合同销售额630.1亿元。这也意味着领先房地产企业的销售业绩也显示出放缓的迹象，无论是同比还是环比。

事实上，中国房地产企业的销售增长率一直在持续放缓。根据国家统计局发布的数据，2018年全国房地产销售面积同比增长1.3%，而2017年同期为7.7%，2016年同期为22.50%。去年，全国商品房销售额为14.99万亿元，同比增长12.20%，但与2017年和2016年同期相比，增速有所放缓。至于未来趋势，CICC分析师表示，预计今年全国商品房销售面积将同比调整10%以上。

2018年第四季度，房地产企业出现了一波融资热潮，这种热潮一直持续到今天。但是，记者发现，房企的融资方向已经发生了变化。其中，国内融资规模明显萎缩，海外发债规模大幅上升。今年前两个月，住房企业海外融资超过1500亿元。然而，在中国广受欢迎的abs融资却被“暂停审查”。一些分析师认为，今年是房企债务偿还的高峰期。根据银监会2月25日的声明，估计行业资金缺口仍然很大。

房地产行业的净融资仍然很弱

金地在2019年发行了第一期超短期融资券，万科abs计划的状态改为“已接受”，碧桂园在2019年公开发行的58亿元公司债券的状态更新为“回复交易所意见”，时代中国发行了5亿美元高级票据。今年2月，房企似乎一直在持续融资，但总体而言，房地产行业的净融资仍然较弱。数据显示，今年1月份发行的资产支持证券总数为94家，而2月份只有13家。根据通策研究所的统计，在1月份不到半个月的时间里，六家资产支持型房地产已经停牌。

一些业内人士认为，包括资产支持型证券在内的住房企业国内融资的弱化，可能与监管收紧有关。最近，中央银行和中国保监会都提到了房地产金融管理，房地产金融风险成为监管当局关注的焦点。

因此，大多数机构人士表示，尽管目前信贷规模增长迅速，但资金很难流入房地产市场，后续房地产信贷也不太可能完全放松。

值得注意的是，面对当前的市场形势，房企如何应对？记者发现，今年以来，房地产企业行动频繁，恒大宣布项目优惠促销，碧桂园调整业务结构。经验丰富的万科领导人发出了“融合与聚焦”的基调，以稳定基本市场。

据记者了解，"谨慎"已成为大多数房企的主调，今年的首要任务是加快资金回笼。