武汉官宣无理由退房背后：房企为保利润频打精装牌

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近日，武汉“部分精装修商品房可以退房注销”的消息引起了广泛关注。近日，在武汉楼市实地考察期间，《商业日报》记者了解到，在限购、限贷、限价令、精装等“四大限制”的背景下，不少当地开发商试图通过“捆绑精装”的手段突破限制，确保利润。因此，购房者认为"精装修质量不好，货不对办"，并要求开发商退还装修款。在房地产市场低迷的情况下，一场关于精装书的游戏正在上演。

2019年1月28日，武汉绿色中心主体结构正式封顶，这是最早按照“中国最高建筑”标准设计的项目之一。随着封顶仪式，这座高楼最终被固定在500米处。

然而，这个高度长期以来一直被忽视，人们把注意力转向了项目的开发商和业主。以绿地国际理想城为例，自去年下半年以来，武汉许多房地产的业主与开发商之间的关系日益紧张，业主围攻售楼处的现象时有发生。

今年1月22日，一份署名为“武汉市房地产交易中心”的文件流出，该文件称“对于79个与稳定相关的项目，‘买受人提出解除合同的，可以办理备案和注销手续，除身份证明、户籍证明和婚姻状况证明外，买受人无需提交其他证明材料’。”

如果该文件得以实施，武汉将成为许多二三线城市中第一个正式发布“退房”文件的城市。

看到这一举动，市场措手不及

在获得这个“第一”之前，武汉在去年5月也获得了第一名——根据易居的数据，武汉二手房的差价高达10.5%，居中国第一。

据当地业内人士称，自2016年以来，武汉房价一直在上涨，2017年每天有100多张光盘。

为遏制市场过热，继2016年5月出台限价令后，2017年5月10日，武汉市在房地产专项整治会议上提出“新开盘房地产价格只能降不能升”。到目前为止，武汉已经出台了“四个限制”:购买限制、贷款限制、价格限制和精装限制。

许多开发商看到了花招，把利润放在了装修上。据当地业内人士透露，在最疯狂的时候，超过30%的购买价格是装修价格。更有甚者，一些开发商以精装价格出售房屋，最后交出空房子。

一家房地产企业的高管直言不讳地告诉《商业日报》记者，武汉的开发商确实是在通过“捆绑精装修”的方式突破限制，捆绑的力度非常大。

因此，武汉率先在2017年推出了“装修房指导价”，要求所有装修房按照房屋创纪录价格执行分段指导价，最高标准不超过每平方米5000元，对不接受指导价的项目暂停发放预售许可证。此后，许多开发商直接将精装修报价提高到了指导价的上限，一些楼盘变相涨价。

然而，由于房价上涨导致消费提前透支，以及限制贷款政策抑制投资需求，武汉市场从2018年第二季度开始明显呈现供过于求的态势，观望气氛浓厚。根据克里的数据，自2018年5月以来，武汉新板块的剥蚀率一直在下降，到当年12月，剥蚀率仅为31.9%。此前，武汉市场的平均拆迁率达到72.96%。

从抢夺来看，消费者不会购买

从抢购到拣货，市场发生了急剧的变化。

上述当地人士告诉《国家商报》记者，武汉面向高端人群的二环路和三环路别墅产品普遍面临滞销问题，而新老顾客在买得起新房之前需要先卖掉旧房，总价超过300万元的二手房几乎被冻结。

为了保证利润，一些开发商开始根据精装修的价格进行备案，各种花样如“精装变粗、精装打折、分期贷款、直接打折”等频频出现。

这使得一些消费者从“飙升、天天只读光盘、排队买房”到“降价打折”，心理波动微弱，似乎不知所措。

“同样的房子，为什么卖给后来者更便宜？迷路了！”一些买家直言不讳。起初，抢夺房子的快乐突然变成了现在痛苦的根源。

新买家也在遭受损失。在他们看来，这一波开发商的营销手段更多的是“捆绑销售”、“霸王条款”、“双合同”和“超大池”等伎俩。

新老买家去售楼处讨论他们的意见，但老业主最急。他们的公众诉求是获得退款，理由很好:一是精装修质量不好，二是商品不对。

据武汉当地媒体统计，仅在2018年11月，就有20多名购房者因精装修而与开发商发生冲突。随后，武汉楼市迎来了前所未有的维权浪潮。

为了保护利润，开发商被问题所困扰

在采访中，许多开发商表达了自己的意见--退房是可以的，但装修不退。

武汉的一位知情人士直言不讳地告诉《商业日报》记者，一个空白项目的价格是1万元/平方米，扣除地价和其他成本后，利润只有5%。但是精装修的成本只有500元/平方米，但是可以卖到2000元/平方米，这部分的利润率很容易超过100%。

“限购之前，武汉每年有近60%的商品房被外国人购买，但限购一旦实施，这些人和投资者就被拒之门外了。”因此，在政府限定价格的情况下，为了急于销售和保护利润，每个人都倾向于利用讨价还价和精装修的利润来弥补单纯出售毛坯房的利润不足。”

58房屋研究院首席分析师张博表示，“装修”本身就是开发商在限价市场中用来增加议价和利润的工具。“一方面，土地成本价格持续上涨。另一方面，许多限制因素抑制了销售价格。甚至一些粗略的备案价格都低于开发商的成本。如果不与精装修捆绑在一起，开发商就会赔钱。”

更尴尬的是，“由于顾客短缺，拆迁率一直在下降，无法持续。”面对业绩和利润，一些房地产不得不选择提前开始取消精装或装修折扣。这种差距已经扩大，使得前一波买家的心理失衡。”

装修不能取消，甚至不能退款。此时，武汉开发商困难重重，似乎没有出路。

“退房”文件作为解毒剂？

买方和卖方陷入僵局。当“退房”文件出来时，它自然被视为“解药”。

但事实上，对于涉及的79个项目，文件并没有真正回答如何执行、是否支付违约金、是否真的可以退款等问题。

根据中信经纬的报告，如果清单上的房地产项目是购买的，经与开发企业协商一致并提交相关材料后，合同可以备案和解除。武汉房地产交易中心将积极协助处理，但强调买家应与开发商达成一致，共同处理。

武汉房地产交易中心相关工作人员表示，备案和注销还有待进一步澄清和规范。买受人暂时可参照武汉市住房保障和房屋管理局核发的规[2018]8号文《合同解除的条件和程序》。

然而，国家商报记者在采访武汉部分楼盘时了解到，大多数业主都不愿意退房。他们只是想让精装恢复粗糙(让开发商退还装修款)或免费升级装修质量，但这条路很难走完。

事实上，开发商几乎不可能“退款”。

有业内人士告诉记者，无论哪家房地产公司都有自己严格的财务管理流程，申请非合同付款都极其麻烦。如果是退房退款，审批过程将加倍，项目公司和地区公司可能会被追究责任。

“例如，一家排名前10的企业在财务管理系统中明确表示，除非无法交货，否则买方不能要求退款。如果不符合要求，收到的基金应被视为预付款，而不是营业收入，但应包括在流动负债中。一方面，它会影响公司的财务报表，另一方面，它也会影响项目绩效。相关员工不能根据100%销售额来计算收入，这意味着收入将被贴现。如果是中央企业，可视为国有资产流失。”

因此，一些房企评论说:“如果武汉市政府真的出台了关于退房的正式文件，不管文件是否痒，这种行为本身就值得鼓励，表明政府能够正视‘硬骨头’并有探索解决办法的想法。”

自2019年中央经济工作会议提出房地产市场要坚持“专市政策，分类指导，强化市政府主体责任”以来，各城市应对本地房地产市场问题的主动性不断增强。

“无论是以前调控过的菏泽、珠海、广州等地，还是引发市场博弈的九江、杭州等城市，在中央稳定的基调下，地方政府都必须面对自己的问题，研究解决的办法。”武汉的这一事件也可以理解为一个信号。”上述人员继续说道。