房源供给增加 租金上涨受控

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□流动人口和大学毕业生是当前住房租赁市场的主要需求群体

□完善租购、深化租赁市场监管、加快住房保障体系建设将是2019年住房租赁市场的主导方向

近日，由58位同城居民发布的《2018中国房屋租赁报告》(以下简称报告)显示，流动人口和大学毕业生是当前房屋租赁市场的主要需求群体。2018年，中国租赁住房同比增长36%，上海、北京和深圳的租赁住房供应量位居中国前三。专家表示，今后，出租人对居住质量的要求将不断提高。因此，在增加出租房供应量的同时，出租房也将迎来质量时代。

根据原国家卫生计生委发布的《中国流动人口发展报告》数据，2015年至2017年，中国年均流动人口达到2.46亿，主要流向经济发达地区和京津冀、长三角、珠三角等沿海地区，这一群体已成为中国最大的住房租赁需求群体。另外，从中国租赁市场的需求结构来看，大学毕业生的数量也在逐年增加，这也是住房租赁需求的一个重要群体。

与租赁需求相对应，2018年租赁市场的住房供应继续增长。报告显示，2018年，中国出租屋同比增长36%，上海、北京和深圳出租屋供应量位居中国前三，分别占11.9%、11.3%和10.6%。就面积而言，2018年中国租赁住房主要供应面积集中在50平方米以下和70-90平方米两个区域，分别占29.5%和22.6%。

报告显示，从价格细分的访问量来看，出租屋主要需求价格细分集中在500元/月至1000元/月和1000元/月至1500元/月，2000元/月以下价格细分的总需求占79.4%。

从重点监测城市的租金水平来看，21个城市的月租金在40元/月/平方米以内，北京、深圳、上海和杭州4个城市的月租金超过50元/月/平方米。从租金涨幅来看，21个城市的月租金同比涨幅在5%以内。这表明，随着房地产政策的收紧，住房租金得到了有效控制，增幅有所收窄。

严格监管的政策效果也体现在租售比上。报告指出，2018年，全国租售比进入2.1时代。2018年8月后，租售比降至2.1%至2.2%。同时，一线城市的租赁/销售比率在2%以内。数据显示，一些热点城市的租金涨幅得到有效控制，租售比趋于稳定。

58房屋研究院首席分析师张博表示，很明显，未来租房人群对居住质量的需求将继续提高，因此在增加租房供应量的同时，租房也将迎来质量时代。值得注意的是，自2018年下半年以来，一些城市出台了相关政策，加强对长期租赁公寓市场的管理。预计2019年租金上涨以及长期租赁公寓的运营和管理将得到加强。

张博还认为，完善租购结合、深化租赁市场监管、加快住房保障体系建设将是2019年住房租赁市场的主导方向。从城市的角度来看，预计2019年除首批12个城市开展住房租赁试点项目外，租赁政策将在更多城市实施。(经济日报记者王雨辰)