偿债压力凸显 房企加快融资

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光明地产1月3日晚宣布，计划设立不超过6亿元的专项资产支持计划，进一步优化融资成本，改善融资条件。自2019年以来，新城控股、华侨城、金科等多家房地产企业陆续推出融资计划，金额超过10亿元。从融资目的来看，它主要用于偿还到期债务。许多机构预测，2019年房地产企业的偿债规模将超过4000亿元，2020年将超过5200亿元，这意味着偿债压力相对较大。

发行融资计划

光明地产此次将采用商业地产抵押资产支持证券(cmbs)模式，即以间接持有的斯潘塞仓库、西郊物流仓库及相应的土地使用权(以下简称“目标财产”)为资产支持，以目标财产产生的现金流为支持，以相应的信托受益权为基础资产，发起设立不超过6亿元的专项资产支持计划。发行CMB的申请期不超过21年，每三年年底有优先购买权、票面利率调整权和投资者回购权。

公告显示，光明地产为转售提供流动性支持，并承担下调评级和回购不足存储收入的义务；斯潘塞和西郊物流将其仓库和相应的土地使用权抵押，并提供仓储收入质押。

公司表示，通过发行CMB等中长期证券产品，可以适当调整公司的长期、中期和短期贷款，优化公司债务结构。盘活光明地产仓储物流等非房地产板块的存量资产；进一步优化融资成本，改善融资条件。

最近，许多上市房地产企业都发布了融资计划。1月2日，新城控股宣布计划在2019年发行第一批中期票据。目前中期票据的基本发行规模为5亿元，上限不超过10亿元，期限为3年，包括利率调整和第二年末转卖选择权。中期票据的利率是6%-7%。

大多数公司计划筹资超过10亿元。其中，华侨城计划发行20亿元中期票据，期限为3年以上。该债务融资工具的购买范围为4.4%至5.3%。

从上述公司发布的2019年融资计划来看，大多数公司的利率都较低。1月2日，建发房地产集团有限公司宣布，计划发行规模为10亿元、期限为3年的中期票据。该债务融资工具的购买范围为4.3%-5.3%。

偿还到期贷款

从融资目的来看，偿还到期债务是主要原因。以金科房地产集团为例，该公司1月2日宣布计划在2019年发行第一期短期融资券。短期融资券计划偿还2019年初到期的约12个中期票据和贷款项目，总偿还金额约为12亿元。

根据公告，该票据核定发行规模为22亿元，本期基本发行规模为6亿元，上限为12亿元，发行期限为365天。截至本招股说明书签署日，金科房地产集团未偿还直接债务融资工具余额为147.8亿元，其中短期融资券10亿元，中期票据11亿元，一般公司债券38.62亿元，私人公司债券46.88亿元，资产支持证券25.80亿元，资产支持票据15.50亿元。

诸葛房产搜索首席分析师陈雷对《中国证券报》表示，2015-2016年是房地产行业借贷的高峰期，从2018年底开始，房企进入了债务偿还的高峰期。目前，房企加快融资主要是为了还债。据预测，2019年和2020年，住房企业偿还债务的总体压力将更大。其中，2019年和2020年住房企业债务偿还规模预计将分别超过4000亿元和5200亿元。

中原地产研究院首席分析师张大伟表示，由于偿债压力，许多房地产企业开始涉水海外融资。海外融资成本明显增加，汇率波动压力很大。然而，在巨大的资金压力下，住宅企业的需求仍然很大。