北京：慎对金融客户 个别区域写字楼空置增加租金松动

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日前,《证券时报》记者对北京中央商务区(cbd)、东二环、中关村等核心商业区的十余栋办公楼进行了调查，发现由于部分企业的撤离和租赁面积的减少，空部分办公楼面积有所增加，租金有所松动。特别是在中央商务区清理整顿金融企业后，一些写字楼的租金回报明显合理。然而，空大部分甲级写字楼的入住率仍然很低，一些写字楼基本上是全租，一些写字楼甚至计划在春节后增加租金。

接受《证券时报》记者采访的业内人士认为，由于去杠杆化政策和经济增长放缓等多重因素，2018年下半年北京对写字楼的新需求较上半年明显放缓。第四季度，一些租户出现在cbd商业区。退租现象是由于极少数大型租户的管理调整造成的，但这不是普遍的、可持续的。整体市场空入住率仍然较低，租金水平保持不变。据估计，随着2019年写字楼供应量的大幅增加，整体租金将稳步下降，但2020 ~ 2021年市场新增供应量将会减少，整体租金水平有望继续上升。

金融客户已经转移得更多了

日前，《证券时报》记者来到位于北京东三环的cbd商务区作为租户进行调查。该地区一个甲级写字楼租赁部门的负责人告诉《证券时报》记者，目前整栋楼可以租到3000多平方米，主要是因为一些金融公司已经将空的部分地区迁出，其中一家之前租了一整层1000多平方米。“在过去，空大厦被放置的时间不超过一个月。现在，随着春节的到来，空.有两个月了从年底到春节前后，找房子的顾客很少。我们还提供一些优惠以吸引客户。”他说。

据上述办公室租赁部负责人介绍，该办公楼的租赁价格为18 ~ 21元/平方米/天，约为600元/平方米/月。具体价格可以协商，并可给予一个月的免租期。与10月前最高价21元/平方米/天和无免租期相比，这是从年底到春节的优惠价格。

cbd商务区另一栋甲级写字楼的租赁中心负责人告诉《证券时报》记者，目前该建筑总面积约为1万平方米，主要是因为一家主要金融客户拖欠租金，否则该建筑基本已满。“一般来说，年底前的租金会比原来的略低，而开始租赁的期限可能会有点错误。价格600 ~ 650元/平方米/月，装修免租期3个月。”他说。

“最近，我也是从西二环金融街商业区来看房子的。这可能是因为那里的租金比较贵，我打算搬到东部去；中央商务区也有立体交叉，有些人觉得现有的区域不合适，他们想改成大面积的。当然，也有面积缩小的，有些已经退出了cbd。cbd区域比之前的空广场区域略大，这也可能与一些公司减少开支有关。”上述办公租赁中心的负责人告诉《证券时报》记者。

上述两栋甲级办公楼均为单一所有权(房屋出租但不出售或整栋房屋归一个业主所有)，且cbd商务区的租赁价格相对较高，因此在此工作的企业一般资质较高，而中小型金融企业外迁现象在所有权分散的甲级办公楼中较为普遍(前期分为小单元出售，后期由业主自行租赁或由甲方租赁)。

小企业主占主导地位的写字楼租赁部门的一位负责人向《证券时报》记者表示:“过去三年，这里的租金一个接一个地上涨，基本上都被金融公司炒了鱿鱼。2018年，经济增长放缓，对金融公司的控制尤为严格。在过去的一个月里，有更多的租房者。十几家金融公司已经搬迁或取消，一些已经搬到四环路以外。像这样的空在很多情况下，原来的入住率是95%，现在可能是80%左右。”他说，2017年，这里的房租都是9元/平方米/天，最近两三个月降到了8元/平方米/天。

由于空.面积的增加，一些核心商业区的一些办公楼逐渐降价cbd商业区一家经纪公司的一名工作人员告诉《证券时报》记者，空有很多写字楼，特别急于出租，租金优惠也很强。如果以前交易是12元/平方米/天，现在客户基本上可以10元/平方米/天交易。此外，年底给予的免租期一般为15天。目前，免租期也是有利的，其中一些至少有2个月，只是为了让顾客尽快预订，减少空.

所有者谨慎对待金融客户

在《证券时报》记者作为租户的调查中，cbd商务区几栋甲级写字楼的租赁负责人都表达了对金融客户的谨慎态度，首先询问客户他们属于哪个行业。某甲级办公楼的租赁主管明确表示，该楼对金融投资和资金客户有严格的控制。如果没有国有企业或中央企业的背景，或者注册资本没有达到一定的规模，那就基本上不提了。

“金融企业的机会是有限的，但并不是所有的机会都被拒绝，因为金融企业中有很多事故，除非那些知名的，比如外资银行和大型投资银行，都没事，而那些不知名的投资公司或者经营范围都不是很清楚，所以我们都很谨慎。总之，该建筑对客户的资质要求一直非常严格。”另一位负责甲级办公楼租赁部的人士告诉《证券时报》记者。

除了位于东三环的cbd商务区外，位于东二环核心商务区的一些写字楼也对金融客户持谨慎态度。一位甲级写字楼租赁部门的负责人告诉《证券时报》记者:“金融业不稳定。除香港企业外，它是一家外资企业。现在它对金融企业非常谨慎，基本上不考虑它。”

当谈到几栋办公楼对金融客户的谨慎态度时，朝阳区一家经纪公司的销售人员深受感动。他告诉《证券时报》记者，自2018年下半年以来，国家已经整顿了金融公司，工商部门的要求特别严格。他们经常从办公楼的顶层走到一楼。只要金融公司的许可证不完整，就会被检查。一些公司知道他们的许可证是不完整的。他们都提前搬走了，几家金融公司也跑了。开发商的办公楼和小业主占主导地位的办公楼都有很大的面积。“大部分都是正常到期，资金和提前退休也有问题。有多种原因。没有多少超甲级写字楼因财务问题而退役，the/きだよよ 0/place也很少见，因为客户都是高素质的。朝阳区大部分甲级写字楼的其他行业依然正常，金融公司搬离更多。2018年，金融公司大幅下跌，那些特殊的正规金融公司留下来，大多租用300 ~ 400平方米。小公司。”他说。

《证券时报》记者还了解到，位于北四环中关村商业区的许多写字楼也对金融客户持谨慎态度。“由于之前的p2p热潮，地区政策发生了变化，p2p、区块链和虚拟货币等互联网金融公司不允许继续存在。”一名甲级写字楼租赁部门的工作人员告诉《证券时报》记者。但是，该地区对高科技企业或涉及技术和金融的企业有租金支持政策。

收回租金和降价

它不是普遍和持久的

根据《证券时报》记者的调查，除了一些金融客户已经搬出核心商圈，导致more/きだよきだよきだよききだだよきききだよ|12的情况外，最典型的是奥福小黄车，它在位于北四环中关村商业区的一栋甲级写字楼里租了一栋4层的写字楼，两个月前就搬走了。现在，这个商务区的另一栋甲级办公楼的办公面积只有半层，大大减少了。

《证券时报》记者在小黄车搬走的办公楼里看到，原来的四层办公区只有一层被空占用，其余三层已经租给了一家科技企业。然而，该办公楼租赁部的负责人告诉《证券时报》记者，该套黄色小汽车在到期日已经搬出，对大楼没有影响，在离开前已经无缝连接并出租。空:地板正在翻新。“我们的入住率基本上是100%。有两个小区域将于2019年3月到期，我们不得不租用队列。”他说。

与上述办公楼类似，在中关村商务区，许多被《证券时报》记者参观的办公楼基本上都是全租的。一栋租赁率为98%的办公楼的租赁部负责人也告诉记者，明年租金很可能会上涨。

尽管由于一些金融客户的搬迁，特别是个别大客户的撤离，空 cbd商业区的面积有所增加，但CBD商业区a级办公楼的租赁负责人告诉《证券时报》记者:“a级办公楼1000平方米的面积很小，像苹果这样的大公司一次只能租5000平方米。个别公司搬走有很多原因，有些是为了扩大面积，有些是为了购买自己的建筑。如果你从cbd商业区搬到工业园区，可能是为了减少预算，而像德勤这样的大企业从普通建筑搬到更好的建筑，是为了提供更好的福利。虽然对老建筑影响很大，但只要有补充就可以了，入住率在可控范围内超过90%。多数cbd都是正规的优质企业，单个企业的搬迁对整体影响不大。”

“我们的建筑没有受到太大影响，入住率一直相当高，超过90%，而且没有优惠租金，这是一直以来的价格。”负责在中央商务区租赁另一栋甲级办公楼的人告诉《证券时报》记者。

事实上，大多数核心商业区的写字楼并不多，空的居住区也不多。“我们目前在空的入住率不到1%，每栋楼只剩下一两个房间，都是一两百平方米的小面积，大的是500平方米，即使你想要几千平方米。”不，这里不退房租，他们都正常地搬走了。”位于东二环核心商业区的甲级写字楼租赁部负责人告诉《证券时报》记者。

虽然去年底一些核心商务区的写字楼，特别是空入住率超过20%的写字楼，不仅租金较去年10月前有所下降，而且免租期也有可能延长。然而，中央商务区一家经纪公司的工作人员告诉《证券时报》记者，今年春节后，当有更多的客户时，租金将会提高，免租期将会缩短。

对于近期一些写字楼出现的退租和降价现象，世邦魏理仕(CB Richard Ellis)华北研究部主任孙祖田在接受《证券时报》记者采访时也表示，北京部分租户在2018年第四季度退休，主要是在cbd商务区，原因是很少有大规模租户进行管理调整，但这并不是普遍的、可持续的。然而，整体租金并没有下降。2018年第三季度，北京的房租环比上涨1.5%，而第四季度房租停止上涨并趋于稳定。尽管有少量的退租，但由于整个市场上新供应的稀缺，空的购房率仍处于7.6%的低水平，因此暂时没有对写字楼业主降低租金的压力。“但随着2018年去杠杆化政策的实施和经济增长放缓，再加上北京新项目的进入一再推迟，租户的选择有限。2018年下半年，写字楼新需求疲软，增速明显低于上半年。”他说。

根据戴德梁行2018年第四季度的写字楼市场报告，可以看出，空在北京五大核心商务区的入住率并不高，除了cbd和燕莎，其他都在逐月增长。五大核心商业区的空整体购买率仅为3.8%，较上月上升0.4个百分点。其中，空中心商务区入住率为4.2%，比上个月提高0.7个百分点；金融街的空购买率为3.1%，比上个月下降0.3个百分点；燕莎的空购买率为5.1%，比上个月上升了2.7个百分点；东二环空配售率为5.8%，比上个月下降0.4个百分点；中关村的空入住率为0.3%，比上个月下降了0.4个百分点。从甲级写字楼的有效租金来看，北京五大核心商务区的租金逐月变化不大。

2019年租金总额

或者稳定地坠落

根据戴德梁行的最新报告，2018年第四季度，新项目如期进入市场，使北京甲级写字楼的总存量达到1058万平方米，全市空入住率同比增长0.2个百分点，达到8.1%(统计口径不同，与上述数据略有不同)。尽管核心商务区没有新的供应，但由于一些企业的退出和租赁面积的减少，空的购买率比上一季度略微上升了0.4个百分点，达到3.8%。自2018年下半年以来，由于不确定的经济趋势以及金融和互联网行业租赁需求的放缓，北京写字楼市场的租赁交易略有下降。下半年写字楼市场净吸纳量仅为68592平方米，同比下降53.9%。随着租赁交易的放缓和今年的临近，一些业主试图通过降低租金来赢得更多的租户，以实现年度租赁目标。第四季度，写字楼市场交易租金开始松动，全市写字楼有效净租金环比下降0.7%，按建筑面积计算达到每月每平方米400.1元，五大核心商务区有效净租金环比下降0.6%，按建筑面积计算达到每月每平方米439.96元。

“金融和互联网行业受到整体经济形势的极大影响。美国股市的波动严重降低了互联网公司的市值，比特币的跳水对区块链及其上下游相关产业产生了巨大影响。前三季度，互联网企业保持了快速扩张速度。由于资本进入可能在一年内以10倍甚至几十倍的速度扩张，整体市场资本短缺使得融资变得困难。此外，受p2p企业风头的影响，办公室业主对小型金融机构的存在持谨慎态度，因为这确实会给他们带来一些风险。从政府层面来看，也要求对小型金融机构的租赁持谨慎态度，不鼓励这些企业进入相对高端的写字楼，一些大型金融机构也因整体环境不佳而萎缩。”戴德梁行华北研究部主任魏东告诉《证券时报》记者，2018年下半年北京核心商务区的净吸纳量仅为1.8万平方米，处于较低水平。第四季度的数据显示，经济趋势直接反映在办公市场上。

对于目前北京写字楼市场的整体租金情况，魏东告诉《证券时报》记者，2018年第四季度，全市写字楼有效净租金环比下降0.7%，与上季度基本持平。然而，在接近年底时，所有业主明显感觉到市场需求放缓，一些业主降低了他们的期望，以促进租赁，这低于原来的报价。

关于2019年北京写字楼市场的租金价格走势，孙祖田对《证券时报》记者表示，2019年市场供应将会回升，预计由于项目今年延迟入市，租户的扩建和搬迁计划将会推迟，因此整体需求有望回升。但是，由于明年国民经济的结构调整和空的上升速度，业主将

魏东告诉《证券时报》记者，2019年，由于北京写字楼供应量增加，市场租金面临下行风险，但2020年至2021年市场新增供应量不足，预计租金将继续增长。

魏东还认为，通州区的运河商务区和丰台区的李泽金融商务区将成为未来北京写字楼市场的两大主要商务区。运河商务区将重点聚集金融和高端服务业，并吸引国有银行、城市商业银行和保险公司等金融企业在该地区购买大型办公项目。“随着大量金融企业聚集在通州区，未来将对其他行业进入通州起到强大的推动作用。除了已经进入市场的三个项目外，李泽金融商务区将在未来三年继续租用约108万平方米的办公楼。随着新机场航站楼及周边基础设施的逐步完善，李泽金融商务区将吸引更多的企业租户关注。”她说。