弘阳地产资金或承压 在港上市后连续高息发债

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12月17日，鸿阳地产(01996.hk)宣布计划发行2020年到期的2亿美元优先票据，利率为13.5%。目前，美元债券已于12月21日在证券交易所上市。巧合的是，11月27日，鸿阳地产还以13.5%的利率发行了金额为1.8亿美元的优先票据。

鸿阳地产在公告中表示，拟将上述新票据发行的净收益用于现有债务再融资和一般公司用途，并不排除根据市场情况的变化调整发展计划和重新分配净收益。

值得一提的是，据记者梳理，在过去的一个月里，大多数房屋企业发行美元债券的利率一般在10%左右。相比之下，红阳地产的融资成本明显偏高，为13.5%。对此，业内有一种观点认为，追求“贵”钱是鸿阳地产资金链紧张的直接表现。当然，也有意见认为，中小房企在现阶段获得资金是非常好的。

不过，记者就债券发行和公司资金问题致信鸿阳地产。截至发稿时，鸿阳地产没有回应。

以高利率发行债券

据公开信息，红阳地产是红阳集团有限公司(以下简称“红阳集团”)的房地产品牌，红阳集团90%的收入来自红阳地产。2018年，鸿阳地产正式登陆香港股票资本市场，以每股2.28港元的价格发行了8亿股股票，融资总额为17亿港元。

当时，很多业内人士认为，红阳地产上市有利于拓宽融资渠道。据媒体报道，尚未登陆资本市场的鸿阳地产主要依靠银行贷款和信托。上市不到半年，红阳地产再次启动融资，以13.5%的融资利率分别发行了2亿美元和1.8亿美元的高级票据。

在大环境下，自去年11月以来，房地产企业加快了融资步伐。融资类型包括增发新股、优先票据、中期票据、可转换债券、公司债券、短期融资券、abs等。红阳地产将发行债券融资是可以理解的。不过，记者注意到，在过去的一个月里，共有12家房企发行了美元高级票据，其中有很多房企的规模与鸿阳地产相当，而鸿阳地产的融资利率处于前列。

例如，11月20日，时代中国宣布将以10.95%的年利率发行2020年到期的3亿美元优先票据。此外，11月30日，何景泰富表示将发行本金总额为1.5亿美元的追加票据，与11月26日发行的本金总额为4亿美元的9.85%优先票据合并为一个单一系列。

此外，徐汇、荣鑫、世贸、万科、雅居乐和融创的融资率低于红阳地产。甚至年销售额只有100亿元人民币的阳光100 (02608.hk)也计划在11月29日发行年利率为10.50%的美元优先票据。

当然，也有少数房地产企业的融资率高于鸿阳地产，比如当代地产和恒大中国。12月20日，当代地产发行了1.5亿美元的高级票据，利率为15.5%；此外，10月31日，恒大发行了三张美元优先票据，其中一张为人民币5.9亿元，利率为13.75%。

此外，从纵向比较来看，红阳地产的融资成本远高于往年的平均融资成本。根据鸿阳地产之前的招股说明书，其2015年至2017年的整体融资成本分别为8.38%、7.72%和7.52%。

对此，房地产数据研究所所长陈胜认为，融资成本与企业的规模和实力有关。“目前，各类企业都应该尽最大努力筹集资金。当然，不同层次的融资成本会有所不同，”陈胜告诉记者。根据公告，2018年前11个月，鸿阳地产实现合同金额415亿元。根据视点指数研究所的数据，2018年前11个月，红阳地产售出563.9亿元，排名第47位。

该政策研究所所长张宏伟认为，住房企业的融资仍然相对严格，中小住房企业获得资金并不坏。张宏伟说:“据我所知，一些大型开发企业的单一融资率可以达到15%甚至18%。”

资本压力

当然，业内人士表示，鸿阳地产可以接受13.5%的融资成本，这表明企业的资金压力仍然存在。从鸿阳地产的一系列指标来看，其财务状况确实很差。记者注意到，红阳地产经营活动产生的净现金流连续两年为负，债务增加和股权出售所占比例较低。

根据东方财富选择数据，洪阳地产2017年上半年的经营现金流为-6.61亿元，2017年底为-34.98亿元，2018年上半年为-15.03亿元。当然，不可忽视的事实是，除了碧桂园、融创、绿地、龙湖等少数能够连续多年实现正净经营现金流的住宅企业外，负净经营现金流是住宅企业的普遍现状。

此外，截至2018年6月30日，鸿阳地产未偿还贷款总额为128.46亿元，其中38亿元需要在一年内偿还。今年上半年，鸿阳地产持有现金45亿元，其中可动用现金22.5亿元。除了之前需要偿还的债务外，鸿阳地产在11月27日的公告中还透露，公司的债务总额较2018年6月30日增加了约30%，主要是由于新开发项目的项目融资。

据媒体报道，截至2018年3月31日，鸿阳地产旗下的93个项目中，只有25个已经开发，甚至还有很多项目周期在10年以上。可以看出，其余项目的开发也将是资金的考验。

但是，长期的发展周期也会对企业的资本退出产生影响。记者从半年报中了解到，2007年红阳地产收购的旭日爱城和2014年收购的山清源两个项目仍出现在2018年上半年的销售数据中，其中旭日爱城8个区的销售额为4.36亿元，山清源的销售额为5.66亿元。此外，截至2018年6月30日，已竣工的旭日城的可销售面积为1.26亿平方米，2003年收购的旭日城和旭日城也有可销售和未销售面积。

另一方面，红阳地产股权出售比例低也可能影响其资本退出。12月10日，鸿阳地产宣布2018年前11个月合同金额为415亿元。据媒体报道，其股权销售额达206亿元，占股权的49.64%。业内普遍认为，股权销售比例越高，实际销售额越高，实际返还的资金越多。

当然，不能忽视的是，鸿阳地产的快速扩张背后是资金链的紧张。

2017年，鸿阳地产董事长曾焕沙提出了“2020战略”，表示2018年实现销售500亿，2020年实现销售1000亿。根据官方数据，2018年前11个月，鸿阳地产实现合同金额415亿元，是2018年实现销售目标的高概率事件。

然而，随着销售额的快速增长，红阳地产的盈利能力却下降了。财务报告显示，红阳地产上半年毛利率为11.68亿元，同比下降34.9%；净利润为6.29亿元，同比下降6.2%。(思考金融产生了)■