松与紧之间：房地产长效机制呼之欲出

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【摘要】本轮严格调控始于2016年9月，并延续了高压态势。到目前为止，经过两年多的时间，中央政府向地方政府推出了近1000项限制性措施。仅在2018年，就有近450项政策调整。

《时代周刊》记者谢忠秀来自北京

在2018年的最后一个月，经过400多次调控，房地产市场仍在“紧”与“松”之间徘徊。

但在今年的最后几天，山东省西部的一个小镇打破了这种紧张而微妙的局面。

12月18日，山东省荷泽市住房和城乡建设局官方网站发布了《关于推进棚户区改造，促进房地产市场稳定健康发展的通知》，取消了限制新购住房转让的措施。自2017年11月以来，该“销售限制令”仅实施了一年多。

在经历了市场的正式观望和考验后，19日，菏泽市住房和城乡建设局正式发布解释，确认取消限售房。

随后，广东省广州市住房和城乡建设委员会正式发布了《关于完善商业服务房地产项目销售管理的意见》，放松了对商业服务地产的限制。在2017年3月30日之前，土地转让项目不再限制出售，但可以出售给个人。

在12月21日召开的中央经济工作会议上，对房地产业提出了“按市决策，分类指导”的要求。许多专家预测，2019年将有更多城市正式调整政策。

然而，湖南省衡阳市12月26日取消的“限价令”也让市场意识到，即使中央政府下放了微调权，地方政府也应该谨慎行事。

易居研究院智库中心研究主任严跃进指出:“虽然强调根据城市情况制定政策，进行合理的微调，但实际上，各种各样的宽松举措，不管是大是小，都很容易引起市场预期的变化。因此，如果没有足够的信心去做“留而不投机”，放松一些政策将被认为是轻率的，容易面临问责的压力。”

2019年，30多个城市放松了管制

《时代周刊》的记者们还没有完全理清头绪。目前，兰州、甘肃、太原、山西、菏泽、山东、广州、广东等地已有许多官方文献。放松对买卖的限制。

2018年12月26日，衡阳市发展和改革委员会、住房和城乡建设局联合下发的暂停执行“限价指令”的文件下发。然而，衡阳市政府第二天发布了一份官方文件，称其撤回了通知，并认定该通知对稳定房价和预期认识不足。衡阳将坚决贯彻“住有所养、住无投机”的方针，保持房地产市场稳定健康发展。

事实上，自2018年以来，已有许多放松限制的消息，包括放宽人才购买限制政策和悄悄放松价格限制政策。随着菏泽“成功突破障碍”和中央政府的“城市政策”，许多专家预测，将有更多的城市放松政策。

中原地产首席分析师张大伟指出，从地方政策的内容来看，以前的政策过于严格，一些城市的房地产市场明显调整了地方市场，存在微调政策的可能。

据中原地产研究中心统计，限售房是中国100个城市这一轮调控中最具象征意义的政策，也是最典型的“无房炒房”政策。目前，全国已有90多个不同层次的城市实施了这一政策，菏泽成功“破关”，正式取消了限购，或有更多城市跟进。根据菏泽市的标准，中国至少有30个城市有可能取消限购。

但是，即使在“按市落实政策，分类指导”的要求下，也有一定的“强化市政府主体责任”的基调。授予地方当局的不仅是权力，还有相应的责任。

中国社会科学院金融研究所前金融发展办公室主任易宪容分析说，在根据城市政策发展当地房地产市场的同时，地方政府也应该承担起房地产市场监管的主要责任，这与“无房无投机”的基本定位是分不开的。

短期监管升级为长期机制

这一轮严格的调控始于2016年9月，并延续了高压态势。到目前为止，经过两年多的时间，中央政府向地方政府推出了近1000项限制性措施。仅在2018年，就有近450项政策调整。据中原地产研究中心统计，2018年全国房地产市场的政策调整次数比2017年同期增加了75%，创下历史调整新纪录。

到目前为止，中国的房地产市场已经形成了一个多维度的三维控制环境，如限购、限售、限价、限贷和限商。

据恒大研究院分析，限价令、限售令、限售令等政策在市场火爆时起到了快速刹车的作用。随着市场的稳定，这些政策必然会被清除和撤销；在限购方面，随着市场的稳定，一些城市将限购范围从整个城市缩小到城市的核心区域。

然而，房地产市场的“城市为基础的政策”也提供了一个因地制宜和适度宽松的中央基础。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓认为，目前我国不同城市的房地产存在较大差异。例如，一些城市有大量的库存，所以有必要适当减少供应，而一些城市面临着巨大的压力，以提高住房价格，所以有必要增加相应的土地供应。“以城为本”也是为了让地方更好地把握当前各地房地产市场的特殊性，让地方根据实际市场情况相应调整相关政策。

与此同时，值得考虑的是，如何从适度宽松向合理平稳过渡，而不是变化过快，导致市场剧烈反弹。

中国财政科学研究院应用经济学博士后潘和林表示:“即使2019年有许多微调政策，我们也不能离开稳定的基调。”

据恒大研究院分析，2017年以来，中央政府高度重视长效机制的建立。2018年以来，两会政府工作报告、中央经济工作会议、全国住房和城乡工作会议都把建立长效机制放在了房地产工作的重要位置。2019年，全国住房和城乡建设工作还提出，要努力建立和完善房地产市场稳定健康发展的长效机制，继续保持调控政策的连续性和稳定性。

“长期机制并不代表短期调控政策的转变，而是将一些有效的短期调控政策制度化，使其平稳运行并长期有效。例如，在一线城市，将增加共有产权房和租赁房的供应，创新的土地出让模式将逐步取代传统的“最高价”招标拍卖模式，坚持差异化的信贷政策。恒大研究院表示。

菏泽只是一个合适的起点，但背后透露的是，短期调控已经结束，各地将进行适度微调，使中国房地产市场进入一个长期机制稳定发展的新常态。