稳字当头 2019房地产“因城施策”

本篇文章2159字，读完约5分钟

2018年已经结束。一年来，房地产市场调控力度不断加大，许多地方进入了严格控制限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”状态，迎来了2019年的下行周期。

2019年，中央经济工作会议确立了房地产“长效机制”，提出了“以城带政、分类指导”，全国住房建设工作会议提出了“稳定房价、稳定地价、稳定预期”的目标，促进房地产市场稳定健康发展。

关于2019年的预测，资深经济学家和房地产专家也产生了意见冲突，甚至频频上演“家家空喊”。安信证券首席经济学家高善文和海通证券(港股06837)首席经济学家蒋超最近的声明最能代表这一趋势。

高善文对未来的房地产走势说:“我不认为房地产价格会像很多人说的那样有大的调整。”蒋超反对中国的房地产价格应该有条不紊地下跌，平均跌幅限制在20%-30%。除了这两个有代表性的观点之外，2018年，两者仍将在库存是否已达到历史低位、供给或需求是否决定房价、供给或价格是否是房价的核心等问题上针锋相对。

2019年房地产市场将如何表现？通策咨询研究所所长张宏伟向《时代周刊》记者表达了自己的观点。

“目前，房地产市场的下行周期已经得到证实。在这个周期，房地产市场应该避免过度冷却。预计2019年一、二线热点城市将维持现有调控政策，但在政策执行方面，部分城市可能会根据实际情况进行调整。在四线城市的大量库存和房价下行压力的情况下，定向宽松的可能性很大。”张宏伟说道。

政策:城市政策

这项始于2016年的规定似乎已经达到了政策的顶峰。"全国房地产市场的政策已经出台."中原地产首席分析师张大伟进行了评判。

2018年5月至8月，“调控浪潮”再次袭来，中央政府强调坚持调控，各城市不断出台调控政策收紧楼市，检查组对实施效果进行监测。7月31日，深圳正式发布加入“限购”城市群的文件，一线城市楼市调控进入“五限”状态，即严格控制限购、限贷、限价、限商、限售。到年底，从11月到12月，房地产政策基本稳定，限制性政策大幅下降。

随着中央经济工作会议和全国住房和城乡建设会议的部署，房地产市场被严格控制或迎来了一个转折点——“以城为主的政策和分类指导”已成为最重要的环节之一。

在中央政府定下基调前后，山东省菏泽市、广东省广州市、湖南省衡阳市等地都给楼市打了一个宽松的领带。

然而，在未来，如何根据城市制定政策似乎仍有争议。

中国指数研究院指出，2019年将继续推进需求侧的限制性调控政策，而供给侧将继续重点增加短期供给，调整住房和土地供应结构，完善保障性住房融资服务，推进中长期住房制度改革，继续保证“有效供给”。

根据通策研究所对2019年房地产市场的趋势预测，由于城市政策的影响，“18+x”政策将于2019年实施。

“‘18+x’表示地方政府进行自我监管，监管政策分为18项强制性政策和25项选择性政策。其中，18个强制性项目分为四个方向和原则。一是设定核心指标，只评估指标，不强加措施；第二，我们必须继续坚持“留而不投机”；三是加大租赁和保障性住房的力度；四是增加土地供应。”同一政策研究预测，“在同一政策监测的25个热点城市中，以‘18+X’为基础的城市政策将在22个城市试行，包括北京和深圳，10个城市将在1月份试行。”

以“三个稳定”为目标

12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出了2019年住房建设“稳定房价、稳定地价、稳定预期”的“三个稳定”总体目标。

这种“稳定性”也对看涨或看跌的房地产市场给出了否定的答案。“稳定”——它可以轻微波动，但不能上升或下降。

“市场总是不稳定的。所谓的稳定只是波动不那么明显。”嘉里广州首席分析师肖表示。

对此，张宏伟表示，住房和城乡建设部提出了“稳定房价”的要求，这种稳定不仅是稳定的，而且一、二线热点城市应该保持上涨，而三、四线城市应该防止下跌。

经过一年的调控，国家统计局2018年11月发布的70个城市的最新价格数据显示，15个热点城市的新建商品房销售价格在11月份出现上涨。从各级城市来看，2018年11月，一线城市的新房价格略有上涨，但有所下降，而二线城市的新房价格保持稳定，三线城市的新房价格有所下降。总体而言，自今年1月至11月，中国70个重点一、二、三线城市新增商品房销售价格累计同比平均涨幅低于2017年同期。目前，稳定房价的目标已经很好地实现了。

中原地产首席分析师张大伟表示，预计未来几个月，二手房价格下行调整将继续加大，一些新建住宅城市将逐步开始调整。

据中国指数研究院称，2019年全国房地产市场整体运行将面临压力。在需求方面，商品房销售面积将下降到一个较高的水平。其中，一线城市的销售面积有稳定小幅下降的高概率，二线城市的差异化显著。由于四线城市需求支撑基础相对薄弱，销售区域面临下行压力。在价格方面，随着价格稳定预期的进一步巩固，商品房价格将保持稳定，但不排除小幅下降的可能性，下降幅度应在2.5%以内

“报告的2.5%不一定意味着下降，而是一个波动区间。这个范围也在合理的范围内。在评级方面，2019年四线城市的房价下行压力将更大，二线城市将继续受到政策影响，目前正在进行测试。”中国指数研究所所长白向《泰晤士报》记者进一步解释说，“但总体而言，2019年房价将保持相对稳定的状态，成交量的下降将更加明显。”