楼市冰冻万里 叫嚣大变天的仍然站不住脚！

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在冻结的房地产市场中，有贷款限制、购买限制、签约限制和销售限制...对黄金的限制越来越严格。基于此，悲观情绪和大变革的言论也开始泛滥。

然而，当你对房地产市场感到困惑时，忽视其背后的逻辑是不合理的。毕竟，底部更具决定性。

东方，在时代的沃土上。

在一场影响世界五分之一人口的宏大的城市梦想运动中，经过20多年的血与火，一切似乎都支持神话的国家基金会和企业，以及普通大众与时俱进的狭隘思想。

目前，这个故事的同一个版本仍在上演，其中涉及的演员的套路仍在。我们看到南京的房子还不够卖；郑州的土地供应没有完成；就连最能代表政治意识的租赁土地供应量也明显低于预期。

在关于房地产的变化和不变的争论中，我们应该关注哪一方？

可以看出，目前的现实是，如果从制度到文化，所有旧的逻辑框架和游戏规则都没有根本的改变，如果有人来告诉你，房地产发生了很大的变化，大多数人会认为它是一个盲人。

毕竟，嘈杂的情绪无法改变潜在的逻辑。

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不变的土地游戏

城市的胜利也是民族资本原始积累的过程。

改革开放之初，一个依靠市场自发力量推动工业化的贫穷农业国家的现状是虚弱的，因此一只强有力的政府之手来推动它就变得不可或缺，这毕竟是后来者快速实现工业化积累的有效途径。

在这场宏大的追逐运动中，基于土地信贷创造的城市扩张模式在中国遍地开花。

当面对巨额基础设施投资时，新城区发展的起点实质上来自土地信贷。如果没有这种保证，很难想象一流的土地开发商会有任何动机对规划中的新区进行大量投资。

城市化的动力源泉(600405，诊断单元)在于土地信用的创造，而伴随着新区基础设施的不断完善所带来的地价自然会均等地扩散到新区的全部土地上。这也解释了土地价格上涨的原因。土地价值的差异是土地承载的一系列基础设施和公共服务的差异。

可以有一个简单的公式:r = h+l+s..

r代表房地产的总价值，大约等于房屋价值加上土地价值，再加上因不同地块而附带的综合服务价值。

那么我们很容易理解，土地和综合服务的价值已经成为房地产总价值上升的核心决定性因素，因为在未来很长一段时间内，房屋的价值将会降低(因为房屋的类型和风格不再流行，当它们变得陈旧和破损时就变得毫无价值)。

从新区的规划到一级开发，再到地价的形成、二级开发和购房者的最终消费，整个产业链的支撑点都在土地上。因此，底层土地制度的变化(也就是说，它将涉及到宪法的修改，而这个周期不是一两年的事情)是房地产大变革的根本参照。

▲2017年11月，南京数千人排队买房

▲上海出台商品房彩票细则

2017年11月15日，南京河西地区数千人连夜举行抢房活动。商品房的限价和市场价格之间的巨大差距点燃了人们购买全部住房的欲望。现场听到最多的话是:“买了就赚！”

2008年1月10日，住房和城乡建设部公布了上海商品房彩票的实施细则。这代表什么？

问问你自己，什么是彩票？

恐怕我们不会把彩票用于没人想要的东西。限价之下的怪胎，土地和商品房的限价就是这个逻辑。限价意味着存在价差，价差意味着存在利益的定向转移。在这个世界上，未来谁不为钱而战？

但毕竟配额是有限的，所以抽签是公平的。

“N限制”和“出租和出售的平等权利”并没有改变房地产底层的游戏规则。土地的二元结构(国有土地和集体土地)没有改变，因此土地的供给仍然是单一的港口，土地价格形成的“招标、拍卖、挂牌”机制也没有改变(限价只能是短期的紧迫政策，这与市场在资源配置中发挥决定性作用的大趋势是根本矛盾的)。

底层的制度设计也是土地财政的逻辑。在系统的既定脚本下，故事的演绎情节有其自身的规律，可以在理论框架内有效地预测。如果系统设计被颠覆或大幅度改变，所有的故事都将以新的逻辑上演。

基于这一点，现在说土地的底层系统发生了巨大的变化还为时过早。

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千年文化的内在原因

在中国文化的精髓中，生活的最高追求是安居乐业。2000多年前，云梦秦简中就有关于不动产和房屋资产的法律规定。可见，前有生产，后有安居乐业，可以用一句俗语来解释:“有恒心的人，才有恒心。”

因此，中国人有数千年的文化遗产在土地上买房。在农村，一个人一生中最大的投资是在房子里。当一个人进入城市，最大的核心资产仍然在房子里。那么，当我们把几千年的文化与几十年的现代化相比较时，文化的内在影响必然占据绝对优势。毕竟，文化变革是一个相对缓慢的过程。

▲“云梦秦简”

此外，我们必须承认我们是一个重视规划的国家。从文化层面来说，我们相信政府在追赶时相对于市场的远见和智慧，这为一切计划提供了制度的群众基础，然后表现出国家的意志就成为一件自然的事情。

事实上，林和张之间关于“产业政策”的争论已经有了答案。作为一个后发展国家，我们必须赶上现代化，特别是在涉及国家战略的主要装备领域，如核武器、航空母舰、空航空、卫星等领域。在私人资本优势不足和缺失的现实下，国家不带头，那么我们什么时候才能通过自发市场？

从政府组织的起源来看，政府的含义之一就是对国家资源的集约利用。税收的国家信用创造模式不仅是政府资源集约利用的体现，也是弥补市场弱肉强食和价格管制不足的力量源泉。

政府的监管权力、购买土地和房屋的文化传统以及文化权力总是微妙的，并且在很长一段时间内仍将发挥作用。

政府的监管权力推迟了需求的释放，并将在短期内对价格产生影响；买房和买房的文化传统的影响不可低估。

3

东方城市的雄心

目前，世界上有一个共识，那就是中国未来崛起的必然性。在这方面，大家最近其实讨论了很多。有民族素质和文化方面，世界增长心脏的东移，以及土地权利和海洋权利的竞争和博弈...

事实上，它证实了这样一个事实，即当总趋势确立时，它经常出现在各个层面，一系列微观因素正在证明这一趋势的到来。在这一必然趋势下，未来国家间的竞争必将围绕城市群展开，国际经济格局的变化将引发世界城市格局的大洗牌。

随着改革开放的逐步深入，全国八大中心城市特别是郑州、成都的选择，标志着在第一轮沿海和沿江改革开放之后，以自由贸易区、现代高速铁路和航空空港为支撑的新一轮开放格局正在形成，这是面向下一世纪布局的一步。

历史已经证明，每隔100年，我们正在经历的世界格局就会发生巨大变化。目前，随着国家的崛起和城市的进步，一股追赶世界级城市的浪潮正从沿海地区向内陆地区兴起。

在新闻中感受城市的雄心；

在未来经济实力优越的前提下，中国核心城市作为世界顶级城市的未来预期和城市地区有限的发展空间必然导致土地稀缺。土地价值的重估和取决于土地的房地产价值也将得到合理的重估。

几天前，我参加了政府会议。郑州市政府参事在讲话中也有类似的表述:“随着郑州建设成为国家中心城市，我们的目标城市发展也开始瞄准国际前沿。”此外，当参观杭州、成都、长沙、武汉等城市的规划展览馆时，他们会觉得自己把未来的发展目标集中在了纽约、伦敦等世界顶级城市上。

雄心勃勃不是一件坏事。从这些细节中，我们可以发现中国代表性城市的管理者有着更远的视野和更大的模式。

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结论

中央经济工作会议后的市场氛围是巧妙而稳定的，伟大的祖国无疑将继续创造更大的成就。在这一过程中，将做出巨大贡献的核心城市群必将表现良好。

世界上最完整的工业体系，世界经济增长的中心，世界资本输出的中心，世界上最大的中产阶级和消费市场，世界技术创新的中心，世界主流文化的源头...都将成为中国的标签。可以预见，中国未来的发展成就将超越当前所有的想象。

在多元现实中，要看到决定本质变化的因素，我们要做的是关注它们，并在长时间轴上找到变化的迹象。

在很快就要开放的时候，“土地”这个词应该引起人们的密切关注。