叩问！房地产泡沫既不主动挤破也不放大 究竟怎么办？

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2018年的两届会议将是开始百年循环的两届会议。

为什么？第一个是老板们说，改革开放40周年将会以最有力的改革措施来纪念；第二，这次会议的改革成果将为“两个百年目标”的实现提供坚实的制度保障。

一个将影响下一个世纪民族运动的会议，确实意义重大。基于此，对于近日的新闻联播，可以说老米已经坐在小凳子上看完了一集。

那么，最近房地产有什么大新闻吗？

答案是:相当多。

当你画关键点时，说三遍。以下都是干货。

1

房地产税法什么时候生效？

全国人大发言人张业遂积极回应:目前，房地产税法的起草工作正在加快，希望尽快形成草案，提交全国人大常委会审议。

评论:

我记得早在2016年7月，前财政部长楼继伟就在20国集团财长会议上披露了此事:2017年房产税法草案有望正式出台。现在是2018年2月，还在写中。

这是什么意思？这表明房地产税法草案的正式出台已经推迟了两年多。因此，按照正式立法程序的平均推进速度，今年不会有机会，明年也不会有期望，明年也会有所推进。毕竟，2020年是老板们为重大事件发布“军事命令”的时间节点。

2

如何应对和挤压中国的房地产泡沫？

全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民3月4日对媒体表示，房地产市场存在泡沫，尤其是一、二线城市，但四线城市还不错。泡沫不能被主动压碎或吹起。房地产将保持稳定，需要防范风险。

此外，房地产领域的风险释放需要一个漫长的过程来逐步推进。例如，建立租购住房制度需要一个漫长的过程，需要采取立法措施。

评论:

应重视中国金融办公室的观点。顶级智库认为一线和二线房地产市场存在泡沫，第三个四线城市是合理的。然而，确实需要注意一个问题。如果时间换到空，一二线城市消化泡沫的能力将远远高于三四线城市，三四线城市将被一分为二。本轮市场过后，一些非核心城市群的三线、四线将长期呆滞，这将是一个高概率事件。

由于最高管理层已经达成共识，认为一、二线存在泡沫，三、四线还可以，因此，从2016年开始，一、二线的监管将是一个很长的时期，三、四线将是2018年新增营业额的主要贡献者。

那么，问题是，既然存在泡沫，消除泡沫的最终方法是什么？

过去，在土地金融信贷杠杆创造的发展模式下，是用更大的杠杆来覆盖旧的杠杆，就像旧的土地国王在新的土地国王之前需要它一样，属于正杠杆疗法。

但是，这种模式没有上限吗？

答案是，当企业部门和居民部门的杠杆最大化时，它就触及了上限。目前，我们可以看到，企业部门的杠杆率几乎高达120%，而住宅部门的杠杆率几乎是100%。这个模型现在必须撤回。

既然老路死了，接下来会选择什么样的模式？

很简单，就是压低当前的杠杆率，随着优质实体的长期发展，逐步消化之前积累的泡沫。此外，还有多主体的租购供给，形成了房地产满足“住与住”民生属性的社会体系。

这是未来要走的路，就像一个人长期负债，收入有点多，他需要停止借贷，努力创造现金流来弥补以前的亏空。

那么有人应该问:有没有什么风向标可以暗示未来房地产监管的自由化？例如，这位官员肯定说过，我们在脱离虚拟现实方面取得了实质性进展；比如，官员高喊居民要合理提高居民的杠杆；例如，租赁市场取得了实质性进展，等等。，一切都需要再看一遍。

毕竟，变化总是常态。

3

在房地产调控方面，有没有什么迟到或恶意的举动？

同样，房地产市场将在未来几年成为常态。2018年，在居民去杠杆化的大趋势下，那些在2016年和2017年增加高杠杆的投机者需要小心。定向爆破可以随时进行。永远记住，无论首付贷款是杠杆还是抵押贷款再融资和信贷兑现杠杆，银行的借贷成本始终是房地产投机者的关键。

看看货币的基本面。

最近，欧洲中央银行和日本银行密切关注美联储，表示有必要提高利率。全球联合加息的速度加快了。当全球借贷成本长期上升时，中国的加息也将加速。提高利率的全球联系将是在前一个繁荣时期摧毁不良杠杆的最直接方式。

因此，忘记伟大的水释放的时代。目前，良好的流动性比账面上的“浮动利润”更重要。

这位官员还有一个知识点:

两会期间，有人问重庆市委书记一个问题:作为一个90后，我还是担心房价。想知道有什么新的方法来调节房价吗？

秘书回答说:房子的性质是满足人民生活的“居住和生活”。住宅商品化适应了市场经济的发展规律。为了稳定房价，金融也是一块垫脚石。商品房价格监管也应坚持市场监管和政府监管的有机结合，不应硬打或软对软。坚持房屋的商品价值，认可正常的保值增值，让拥有永久财产的人有恒心，保持商品房的市场属性。同时，我们必须坚持政府调控，遏制不合理的价格上涨。

评论:

这是当地zf代表对当前房地产调控的官方回应，很有代表性。有几个关键点:

1.这就是“生与活”的民生属性。说实话，房价的高壁垒确实影响了房地产民生属性的实现。为什么？例如，当年轻人的婚姻、生育、子女教育和医疗保健与高房价紧紧联系在一起时，确实对民生产生了巨大的负面影响。

2.房地产商业化的大趋势依然坚如磐石，也就是说，1998年房改以来取得的成绩得到了官方的肯定，所以所有调控的前提都不是要改变这一基本政策。这反映了什么？由于商业化趋势没有改变，人们对更好生活的需求反映在房地产上，从长远来看，这种高概率不会得到遏制。

3.坚持房地产的商品价值，认可正常的保值增值，让拥有永久财产的人有恒心，保持商品房的市场属性。这也解释了在未来，对中国居民来说，只要不是高杠杆的房地产投机者，房子仍然是保护居民财富的好目标。政府监管的目的是什么？就是抑制不合理的上涨。什么是不合理的上涨？如前所述，当住宅部门的杠杆率达到一个警戒值时，它将达到不合理增加的范围。

自古以来，高杠杆一直伴随着不合理的上升，这是一个硬币的两面。

地方政府更靠近市场的前线。他们是真正的管理层。从他们的表情和态度来看，他们可能对房地产有更正式的理解。

你不需要陷入多派系，也不需要跟随空派系的趋势，清楚地看到当前的形势，成为一个现实的中国派系。

4

关于农村宅基地流转和最终命运？

国土资源部部长蒋大明最近表示:

国家不再垄断土地供应，同时进一步完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格和使用权分离，实行宅基地集体所有，保障农民资格权和农民住房产权，适度放宽宅基地和农民住房使用权。其中，强调城市人不能在农村买房子，严禁用房子在别墅和庭院里建私人大厅。

解释:

这项政策非常重要，是振兴农民财产的划时代变革。大多数有农村生活经验的米友应该知道，和城市居民一样，农民的核心财产是凝聚在宅基地上的房屋，特别是几年前新农村建设之后。

然而，由于私人土地兼并的风险，宅基地、农房甚至承包地的流转和实现必须由政府和集体主导，这是一项国家政策，由社会属性决定。

这对房地产有什么影响？

首先，整个国家需要一盘棋，其次，中国的城市化率是水。为什么现在58.4%的城市化率是水？因为相当多的人仍然住在城市里并且是农民。一旦农村宅基地和房屋能够按照自愿的原则合理地转移到国家允许的渠道，那么在当前的城市化进程中，对水的屏蔽就迫在眉睫。

但是我们也应该看到现实。“如果不打破土地制度的双轨制，当农民的家园被交换时，他们的使用权在哪里？它不能被用作银行的抵押资产，因为它不能被交换。尤其是，不应该允许城市居民在农村地区购买住宅。如果城市的资源和金钱不能进入农村，农村怎么可能富裕？"

这些问题是目前急需回答的。

5

结论:两会后，重新聚焦房地产

1.房产税征收了吗？今年和明年，很有可能没有比赛。此外，房产税不是用来抑制房价的，而是期望行业越来越好；

2.未来房地产的最终模式将是:留而不投机，即确保民生属性不丧失的稳定市场模式。请忘记上半场的高杠杆游戏；

3.关于一线和二线城市房地产泡沫的官方共识已经出台。改变空与逐渐消化长期质量增长泡沫之间的时间是当前和未来的选择；

4.农村振兴增加农民财产性收入。将不同省份的宅基地和建设用地增减挂钩可能是一个突破口，但目前仍有许多实际问题有待解决。例如，支持农村振兴的技术和资金从何而来？

5.随着两会的召开和机构改革的深化，所有的效率都将超出以往的预期，房地产也是如此。不要惊讶，整个社会都在加速发展；

6.过度依赖土地财政的城市化模式将会越来越淡化，就像高层高喊的地方:尽你所能！这是由于国内生产总值的稀释，新的官方评估指标即将出台。一切都在向“质量增长”靠近。请大大淡化增加杠杆和释放水分的发展模式。

最后一顿大餐，已经从餐桌上撤了下来。

2018年是另一个春天。随着新时代的到来，你调整好自己的情绪和姿势了吗？