在济南买房可瞄准下半年

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◆记者杜洋济南报道

本月初，广州四家国有银行同时实施了第一套住房贷款利率上调10%，第二套住房贷款利率上调15%。济南的情况也是如此，银行普遍延长了贷款时间，提高了抵押贷款的门槛。

收紧货币政策源于市场过热，但据《经济导报》记者8日进行的一项调查显示，济南的许多售楼处被遗弃，有些甚至关闭。

房地产市场“不景气”，货币政策紧缩，这似乎是不一致的。然而，对于业内受访者来说，这是正常的。房地产专业咨询机构世界银行(002285)山东地区总经理朱江对《经济导报》记者表示:“在紧缩的货币政策背后，购房者对住房和投资的需求依然强劲。这些被节日暂时压制的需求，可能会在假期后引发一个小的市场高潮。随着去年下半年开工项目的集中，住房紧缺现象将在今年下半年得到扭转，而“有需要的家庭”可以集中精力解决这一问题。”

市场被遗弃了

万科龙湖城市之光占地面积超过17万平方米，是济南市历城区的大型住宅建筑。8日，《经济先驱报》记者发现，它已接近正在建设的r2线一期工程。该房地产的高级销售顾问张新宇告诉《经济导报》记者，“冯明路的破路也将在未来开通，我们项目的便捷交通是无与伦比的。”

《经济导报》记者在济南房地产网上搜索“热门楼盘”，发现万科龙湖城光名列前五，不仅售楼处还在营业，而且还有房子在出售。其他受欢迎的房产，如财富第一荣跃，早在去年9月就没有住宅销售，除了2号楼的高阁楼公寓；万科海友大厦只有一套300平方米的别墅在出售；中铁银座商住营业部已经放假。

即便如此，目前，万科龙湖城市照明仍存在待售房屋短缺的问题。"目前，我们还有几套125平方米的改良单元."张新宇说:“这些单位都是小型和高层，只有17%的池，单位是方形的，这是非常适合改善的需求。”《经济导报》记者在采访中注意到，只有三名市民陆续来看房子，所以很难说市场因为游客密度而热。

随后，《经济导报》记者沿着在建的r2线走，发现沿途的两个售楼处已经关门，只有飞跃大道西出口的“春天世界”。“一品”售楼处仍在营业，但也很受欢迎，只有“改良”房留在公寓出售。

从这个角度来看，济南楼市“供不应求”的现状是显而易见的，市场看起来真的很冷清。

需求一直存在

一方面，市场“供需不旺”，另一方面，货币政策趋紧。目前，济南市国有银行的抵押贷款利率至少上调了10%。

据了解，2017年初济南首套住房抵押贷款的利率仍可享受15%的折扣，但很快银行开始加息，到年中已普遍上调至9.5%。去年下半年，银行的利率折扣基本取消，第一套房的按揭利率普遍上升了5%-10%，但现在仍有上升的迹象。

除了利率上升外，上述受访者表示，目前按揭贷款由批出至放款最少需时一个月，而去年上半年，贷款往往在半个月内发放。这表明银行正在悄悄地收紧抵押贷款。

货币紧缩导致了济南楼市的“冷”吗？“主要是在接近年底的时候，许多潜在的购房需求都是在年后提出的。”张新宇说，“对于开发商来说，目前的按揭政策只是延期付款；但买家的需求一直存在。”

买房的需求一直存在——朱江持有这种观点。他说，今年1月份济南房地产市场反应非常好，所以目前市场的供需并不旺“只是暂时的”

据济南市住房和城乡建设厅统计，在1月16日没有数据的情况下，今年1月，济南的网上商品房达到13162套，同比增长2458套；1月27日，万科龙湖城市之光还推出了102套95平方米的三居室。

当《经济导报》记者8日走访济南时，发现102套房子已经卖出了1套空，这表明1月份济南楼市的反应确实不错，于是朱江做出了上述“临时”判断。此外，他认为，“济南楼市将在春节后反弹，这可能会掀起一个小高潮。”

这一预测也与张新宇所说的“住房需求将被投放到未来”相一致。

小单位有价格优势

如上所述，济南的住房需求一直存在，“市场冷”的出现是基于这样一个事实，即小公寓一推出就“瞬间消失”。“因此，仍有‘提高需求’的空间，但‘急需者’必须抓紧。因为小户型住房具有价格优势，非常适合投资。”朱江建议买家应该选择购买策略。

原先用于满足首次住房需求的小公寓现在可能用于投资，这证实了目前收紧货币政策的必要性。然而，在紧缩的货币政策下，“急需的人”确实有被意外伤害的危险。济南房地产网总经理刘表示，目前的信贷紧缩政策总体上是合理的。“如果我们在此基础上实施差异化政策，效果会更好。”

刘对的设想并非空穴来风。住房和城乡建设部提议，房地产市场应在2018年针对不同需求实施差异化监管。上述银行业内部人士表示，“济南银行各项贷款指标可能会得到优化，第一套急需改善的住房将得到支持。"

尽管“急需的家庭”在未来可能会得到差别化的抵押贷款支持，至少在目前，他们仍然面临选择太少的尴尬。朱江建议我们可以把重点放在今年下半年。“2017年下半年的集中土地供应将在2018年下半年形成供应。”

据《经济导报》记者调查，2017年济南市土地供应总量为24577亩，但上半年土地供应仅2000多亩，说明土地供应集中在去年下半年。据测算，开发商在取得土地后需要8个月才能建好物业，济南的住房市场将在今年下半年出现，这与朱江的建议一致。

就在两天前，济南高新区创新谷的一个住宅小区首次以限定价格的土地形式出售，未来的房价不应超过11000元/平方米。按照八个月的建设周期，济南的第一批“限价房”将于今年年底进入市场，届时“特需家庭”的选择将更加广泛。