回报周期偏长 长租公寓盈利仍是难题

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◆先驱报记者陈琪报道

2018年初，处于“窗口”的长期租赁公寓行业迎来了“重量级”融资。日前，长期租赁公寓品牌自由宣布完成了由华平投资、红杉资本中国和腾讯牵头、多家机构跟进的40亿元人民币的首轮融资。这一投资也创下了中国长期租赁公寓行业最高单笔融资的新纪录。

事实上，在过去的一年里，长期出租公寓的融资仍在继续，房地产代理、风险投资、开发商等。《经济导报》记者近日发现，长期租赁公寓的盛行或许可以解决一些人租房难的问题，但在快速扩张的形势下，一些中小型长期租赁公寓品牌无法逃脱被淘汰的命运。然而，在租赁市场的巨大需求下，更多的年轻人仍然想拥有自己的住房。

客户来源稳定性不足

“我觉得长期租赁公寓的房间结构更适合单身年轻人。房间面积小，隔音效果一般，租金稍高，不适合我们这些已经有一定工作经验和积累的人。”在济南高新区工作的it人员孙新(音译)打算在春节后重新选择一套适合自己和女友租住的房子。

孙鑫和他的女朋友以前也在高新区考察过很多品牌的长期租赁公寓项目，但是像酒店房间这样的标准化设计模式让他们感到有些压抑。除了长期出租公寓，他们更喜欢租普通的房子，并且可以自己做饭。空的房间相对免费，而且价格只高出几百元，这使得他们更喜欢普通的房子。

看了四五套房子后，孙鑫决定选择离公司更近的龙源社区。这里的房子有两间面向太阳的卧室，可以接待来自其他地方的父母和朋友入住。

“虽然高新区有很多房子，但不同的人对房子有自己的要求，比如从公司步行10分钟左右，社区周围的配套设施都比较成熟。所以，一个两居室的租金至少是2000元。同期，长期租赁品牌公寓项目的月租金约为1500-1800元。虽然‘交一交三’的定金是省下来的，付款方式也比较容易，但这样的项目更适合单身青年。”孙鑫告诉《经济导报》记者，目前，品牌长期租赁公寓都是自有物业经营管理公司，所以其他中介机构没有大力推荐，这导致一些租户转租和分流。

在走访了几家房屋中介机构后，《经济导报》记者发现，在相对传统的山东房地产租赁市场中，年龄结构对租赁模式有很大影响。“90后”单身青年热衷于长期租赁公寓模式，尤其是在公共空房间的集体活动，因为他们可以交更多的朋友。然而，对于其他有多功能住房需求的租户来说，传统租赁市场基本不受影响，特别是在传统租赁住房仍然火爆的办公聚集场所和学区等热点地区。

长期租赁公寓主要是指通过租赁获得的房屋，然后进行翻新和出租，主要面向年轻人和受过高等教育的群体，因此也被称为青年公寓和白领公寓。

《经济导报》记者统计了目前进入济南的长期租赁公寓品牌项目。例如，2016年，万科的停车公寓进入济南，现在有7家店铺。目前，红浦公寓在济南有三家分店——世界联合红浦记水景店、世界联合红浦汉宇金谷店和世界联合红浦科技大学店。据了解，作为万科集团在长期租赁公寓领域的一个新标杆，百安居已经在全国20个城市开设了近200家门店。

“Park House确实有自己的一站式解决方案。一店一品的室内装饰、智能家具、物有所值的设施、24小时不间断监控等。已经成为品牌对外推广的重要特征，为千千数以千计追求高品质生活的年轻人提供一站式生活解决方案。除了自身的运营管理系统外，它还能吸引年轻人，而且价格和收费模式必须灵活，这也是他们选择这些品牌公寓项目的主要原因。”济南阳光阁加比特房屋租赁代理人田亮告诉《经济先驱报》记者，目前大多数长期租赁公寓都在争取高质量的房产。与房屋购置的低成本相比，长期租赁公寓的竞争主要体现在客户的稳定性上。

面对目前主要房地产开发商、房地产公司甚至风险投资的布局，各个城市的长期租赁公寓也在通过购买二手酒店和翻新旧建筑进行翻新。然而，长期租赁公寓利润低，回报期长，这也受到各方的批评。

“住房企业建造长期租赁公寓的主要驱动力是提高其运营能力和影响力。在等待租金上涨、租金和销售额与回报率相比合理、融资成本合理之后，它们将逐渐转变为持有大量资产。”高力国际(Colliers International)战略咨询部的李思珍认为，长期租赁公寓的发展是高度杠杆化和高度竞争的，资金链非常重要。事实上，资金负担沉重的长期租赁项目，将直接影响租户的稳定。如果有业务问题，就会直接体现在入住率的表现上，这就相当于“边跑边失血”。

租来的房间从来都不是你的家

面对父母的催促，孙鑫和他的女朋友计划今年拿到证书。在父母双方的帮助下，他们也在寻找合适的住房，准备支付首付，购买自己的婚房，并有一个真正的家庭。

“目前，许多公寓项目的主要广告是‘成为都市人的家’。随着许多“90后”步入婚姻殿堂，买房成了当务之急，因此公寓项目的租户是不同年龄的年轻人的重复。然而，从安全和舒适的角度来看，长期租赁项目真的可靠吗？”在采访中，一些内部人士说。

3日，在济南林业大厦，《经济导报》记者看到许多时尚的年轻白领进出公寓。《经济导报》记者跟着他们走进公寓，发现虽然有专人管理，但没有类似普通商品房的综合安全系统。《经济先驱报》记者通过与不同租户的沟通了解到，这里的房间设计并不像之前宣传的那样时尚，尤其是隔音效果和房子里的设施材料普遍较差，很多当初选择租房的年轻人都自愿退休。

田亮在交流中还表示，目前年轻人买房的意愿仍然很强，尤其是考虑到婚房的需求，租房只是一个暂时的阶段，应该对未来的家庭发展和生活做出更多的规划。

面对租赁需求的变化，在投资“窗口”下，残酷的洗牌也在同时进行。受访者表示，目前长期租赁公寓行业的发展存在两大问题:一是利润，二是质量保证。其中，利润是长期租赁公寓品牌公认的问题。

“如今的长期租赁公寓市场就像两年前的中创空和一年前的特色小镇。”所有的资本都已进入，但在投资热潮过后，资本是否会长期留在这一领域，仍存在不确定性。”中国房地产经纪研究中心研究员黎明明源在接受《经济导报》采访时表示，二三线城市的租户还没有养成购买生活服务的习惯，因此长期租赁公寓的后端服务仍处于试点阶段。

红浦公寓开发商、世界银行(002285)山东省总经理朱江多次表示，长期租赁公寓应该成为一种正常趋势，租赁市场和购买市场是两个完全不同的需求方，他们对长期租赁公寓市场的发展仍有信心。