新房投资增速将进一步下滑 楼市小幅回暖走势持续分化

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专家预测，2018年不同城市的房价走势会有明显差异。其中，一线城市的成交量可能会增加，因为调控后需求明显受到抑制，市场成交量明显低于正常水平。二线城市的内部市场表现将继续分化。实力雄厚的二线城市预计，今年的成交量将小幅反弹至较低水平，价格稳定是主要因素。此外，第三个四线城市市场将迎来降温

2017年，随着地方房地产调控政策的大力出台，房价止跌回升，房地产开发投资进一步放缓。在“房无投机”的精神指引下，2018年房地产市场将何去何从？在最近举行的2018年房地产市场展望和房地产数据产品发布会上，连锁研究所所长杨现领表示，2017年可能成为房地产市场“超级繁荣期”的尾巴。在调控压力下，中国房地产市场有望保持整体稳定，收益率将成为2018年房地产市场的核心标志。

"预计2018年新屋投资增长率将进一步下降."杨现领认为，除了收紧货币信贷政策外，新增住房投资增速的进一步下滑还表现在棚改货币化支持力度的减弱、融资渠道的严格限制以及房地产企业融资成本的上升。棚改从过去每年600万套减少到500万套，对销售的拉动作用逐渐减弱。

具体来说，在2018年，不同城市的趋势会有明显的差异。其中，一线城市的成交量可能会增加，因为调控后需求明显受到抑制，市场成交量明显低于正常水平。以北京为例，调控后，北京月平均成交量处于1万台以下的低水平，明显低于2015年的正常水平。随着监管效应的消化和前期需求的积累，市场将略有回升。预计2018年平均月成交量将高于当前水平，并恢复正常水平，但房价总体保持稳定。

二线城市的内部市场表现将继续分化。2017年，弱势二线城市(大连、长沙、Xi、西安等。)和具有严格监管政策的城市(杭州、成都等)。)表现良好，但过去两个月的数据显示，他们的市场也开始出现回调。预计2018年，交易量将下降，价格涨幅将收窄或回调；2017年，市场上的二线城市实力雄厚，政策严格(厦门、天津、南京等)。)在调控后大幅下跌，其2018年的市场趋势与一线城市相似。预计2018年成交量将小幅反弹至较低水平，价格将基本稳定。

过去一年，当一线城市的房价受到严格控制时，四线城市飙升的房价成为房地产市场的新焦点。根据链家研究所的年度市场报告《2018年房地产市场和行业展望》，2017年四线城市市场的“繁荣”部分是由于一线和二线城市监管的溢出效应。目前，由于大部分四线城市存在人口外流和老龄化问题，其长期支持房地产市场的动力不足。此外，随着监管的深化和全国范围内信贷的收紧，三四线城市的交易难以维持，2018年三四线城市市场将降温。

"在没有杠杆的情况下，房地产的驱动力将是回报的基本面."杨现领表示，经济快速增长、产业结构合理、基础设施完善的城市价值将更加突出，市场在整体降温环境中仍能保持良好态势。一些人口外流、经济增长放缓、杠杆率上升的城市将面临衰退。真正的宜居地段或区域房价仍然受到强烈支持。以北京为例，在2017年严厉的“317规定”之后，仍有一些地区房价逆势上涨。这些地区大多位于市中心，交通便利，工商业发达。中心城市的发展很早就开始了，教育、医疗和交通设备齐全。

目前，我国商品房在住房供应体系中占据绝对主导地位，房价基本上由市场决定。中国共产党第十九次全国代表大会报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。实际上，这是为了增加非市场供给，主要是有限产权的共有产权房和“两个有限产权房”。

共有产权房是“双轨制度”的一种尝试。共有房产价格的降低有利于保障需求。同时，后期交易是系统内的封闭操作，这也可以减少共有产权房的投资性。它的价格和商品房价格是两条线。一方面，这一制度有利于缓解政府土地供给激励的不足，形成有效供给。另一方面，它对稳定市场预期也有积极作用。”杨现领说。(记者王雨辰)