农民住房财产权抵押开启楼市新纪元

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易宪容(作者是青岛大学经济学院教授)

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、财政部、农业和农村事务部近日联合发布的《农村振兴金融服务指导意见》要求，要做好农村产权制度改革金融服务，发展壮大农村集体经济。配合农村土地制度改革和农村集体产权制度改革部署，加快登记发证、价值评估、交易流通、处置和实现等配套机制建设，积极稳妥推进农村承包土地经营权抵押业务，实现宅基地“三权分立”(即所有权归村集体，资格权归农民，使用权出让)。农民住房产权抵押业务稳步开展，推进集体建设用地使用权和集体资产依法抵押。

根据官方数据，2016年中国常住人口的城市化率为57.4%，预计2018年将达到60%，城市化率每上升一个百分点，就意味着有1000多万农村人口进入城市。因此，根据中国目前的情况，估计仍有5.6亿农村人口和2.8亿流动农村人口。按城市家庭人口计算，农村人口至少占50%，可达到7亿人的水平。至于这些住在城市的农民，他们在城市有房子，在农村也有房子。因此，中国未来住房市场的焦点不在1.4亿左右的人口上，而是在2.8亿农村居民的流动人口上。

对于这2.8亿流动的农村居民来说，他们愿意进城买房子定居。然而，由于他们的个人财产非常有限，他们最多只能建造自己的房子。在这些房屋中，没有所有权，他们不能进入价值评估，他们不能被交易和转让，所以这些房屋不能用于抵押进入融资市场。这些流动的农村居民想在城市购买住房，支付住房首付款非常困难。但是，《指导意见》明确规定，农民个人住宅可以作为融资的抵押物，成为农村居民在城市购房获得首付款的最重要的融资工具。

就中国目前的住房市场而言，虽然2018年四线城市的住房市场相对较热，但住房销售和房价都创下了纪录。如果四线城市的住房市场只由城市居民购买，由于这些城市居民的住房持有率很高，每人几乎可以拥有一套住房，三口之家拥有三套住房已经非常普遍。如果市场条件没有变化，只有城市居民进入房地产市场，那么房地产市场肯定是疲软的。如果周边农村居民的房屋可以作为融资的抵押品，那么周边农村居民最有可能进入四线城市的房地产市场。这是因为三、四线房地产市场的价格水平普遍远低于一、二线城市，周边农村居民有购买力购买，农村居民进入这三个四线城市更方便。

可以看出，如果每年有2.8亿农村流动人口以1%或1400万的速度进入城市，那么城市房地产市场的需求将接近5亿平方米(即每户三口之家，住房面积100平方米)。2018年，住宅销售面积估计为13亿平方米)，这种情况可以持续20年。也正是在这个意义上，《指导意见》确认了农村居民的住房权，让农村居民有首付资金在城市购买住房，这将开启四线城市国内房地产市场的新纪元。当然，农村房屋可以作为抵押和融资工具，这不仅可以为农民提供金融服务工具，还可以为农村居民提供创业条件，这也有利于未来中国的房地产市场。同时，它也可能提升农村住房的价值。

此外，促进集体经营建设用地使用权的流转和交易，让这些土地进入城市房屋租赁市场，这不仅将成为国内房屋租赁市场发展的重要机遇。因为，在这样的条件下，农村居民会有很强的动机让这些土地进入市场，这将全面提升农村经济的实力和农村居民的收入水平。正是在这个意义上，《指导意见》将对国内房地产市场产生重大影响。