资产轻型化模范生：朗诗

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乐居金融方辉来自南京

第一个月的第八天，万达通过出售其百货商店资产成为头条新闻。

可以说，万达的轻资产之路已经毫不犹豫地走完了。事实上，在房地产圈，除了万达，还有很多房地产企业选择了轻资产模式，如以幻想曲年为代表的“色彩生活模式”、以绿城为代表的代理建设模式、以保利为代表的房地产基金、万科和施琅的小盘股交易。此外，亿达、远洋、远洋、龙湖、世茂地产等企业也提出了轻资产战略转型。

其中，施琅绿色集团(以下简称“施琅”)与万达一样决心对其资产进行轻度改造。

2014年初，施琅正式提出了“打火机”转型。在此之前，施琅项目都持有100%的股份，并亲自交易。转型后，施琅在贸易项目中的份额逐年下降。截至2015年底，施琅运营的项目中约70%的股东权益，2017年底为29%，2018年上半年为23%。

2018年初，施琅董事长田明公开表示，在施琅运营的项目中，施琅的股东权益已降至30%以下，现金流良好，负债率较低。

收入方面，2018年集团累计承包金额约381.49亿元，同比增长18.84%，承包建筑面积约196.46万平方米。净利润同比大幅增长85%以上(2017年:7.2亿元)，其中核心净利润同比增长25%以上，公司股东应占利润同比增长75%以上。

另一方面，较轻的施琅确实降低了风险。2018年，当整个行业面临融资困难时，施琅的负债率大幅下降。根据其财务报告，该公司的净负债率已从2014年的295%降至2018年6月30日的47%。在短期债务偿还方面，公司短期债务与资本之比连续三年大于1，不存在短期债务偿还压力。

在项目扩张方面，施琅专注于通过并购和股权参与以低成本收购项目。根据2018年中期报告，截至2018年6月30日，本集团的项目储备实用面积为615.14万平方米，预计实用价值约为1095.9亿元。被收购股权项目总建筑面积和可销售面积分别为892.92万平方米和360万平方米，预计可销售价值约为643.1亿元。本集团独立第三方委托的开发管理项目有26个，实用面积255.14万平方米，预计实用价值约452.8亿元。本集团持有的租赁物业总建筑面积为98，700平方米，权益部分建筑面积为72，100平方米。2019年，施琅有所收获。与无锡新力李闯房地产开发集团合作，以约16.6亿元的底价赢得了无锡滨湖区的住宅用地。

除了采取与项目合作伙伴共同投资的形式外，资本份额将进一步减少。施琅的融资方式逐渐多样化，现在已经发行了海外债券、国内公司债券和资产支持证券。2018年底，施琅还宣布，与平安地产合作发行的中国首家单个合作长期租赁公寓储物格reits将由长期租赁公寓品牌“郎世玉”经营管理，开辟了新的融资渠道，获得了大量低成本资金，进一步优化了金融结构。

轻资产有很多种，施琅的特点是“绿色”。2018年8月，集团高管在与明远房地产研究院总编辑潘聊天时表示:“在产品不断创新、行业模仿之风盛行的时代，不怕抄袭，这就足够自信了。核心原因是同龄人只能学习它的形状，而不能学习它的精神。绿色建筑的核心不在于技术，而在于理念。施琅在绿色建筑领域积累和探索了十多年，对绿色建筑的理解也不断加深。绿色已经融入了施琅的基因，这是施琅文化和价值观的重要组成部分。施琅创造绿色差异化产品和整合资源的能力是施琅“绿色家园”高端市场的关键，而这些软实力将引领施琅进入更深层次的差异化革命。”

在产品优势方面，施琅进一步阐述:在产品溢价、更快淘汰和品牌强化的基础上，施琅的差异化产品优势也吸引了更多的公司在市场不好的时候选择与施琅合作，并委托施琅做绿色产品建设或合作开发等。施琅的绿色产品差异化战略也推动了施琅的其他战略，即扩大轻资产业务，吸引包括平安地产、东方资产、保利地产、北辰实业和金鹿地产在内的资本和投资

面对房地产2.0时代的转型升级战略，施琅房地产的政策可以概括为15个字:产品差异化、资产轻量化和收入多元化。今天，施琅绿色集团不是一个单一的房地产开发公司，而是一个由各种业务组成的垂直整合的综合性绿色集团。根据该计划，施琅不仅要做长期出租公寓、养老服务、绿色金融，还要做绿色建筑设计、物业服务、绿色装修、资产运营、销售服务等领域。

在资本市场上，“轻资产”公司的平均估值将高于“重资产”公司，这将受到投资者的青睐，因为“轻资产”没有负担，他们可以进攻和撤退。从业务布局和业绩增长方面来看，施琅已成为中国房地产行业的轻资产模范学生，而不是传统的开发商，施琅的目标是成为中国的“提斯曼施派尔”。