1月房企综合融资成本上升 大小企业分化加剧

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随着2018年底房企融资环境的好转，2019年1月，境内外房企发行的债券总额大幅增加，达到1095.79亿元，同比增长91.8%。

据柯睿房地产研究中心12日发布的数据显示，1月份住房企业海外债券发行占比最大，占67.6%，发行规模为740.4亿元，比上个月增长141.9%，主要是因为中国恒大、碧桂园、漳州房地产等企业发行了大量海外优先票据；然而，本月公司债券发行规模有所下降。1月份，房地产企业发行的公司债券总额为178.4亿元，同比下降19%。

同时，2019年初房企融资成本仍处于较高水平。1月份，房地产企业发行债券的平均成本为6.98%，较上月下降0.17个百分点。海外债务融资成本居高不下，本月达到7.86%，比上个月增长0.32个百分点，使得近年来整体融资成本仍处于较高水平，企业融资成本压力依然存在。

据研究所相关负责人分析，2018年，房企融资规模将保持高位，但在金融监管、去杠杆化和信贷紧缩的背景下，综合融资成本将上升，资源将向优质企业倾斜，房企之间的分化将日益明显。从融资结构来看，企业内部融资比重增加，自筹资金成为企业发展资金的主要来源，企业更加注重销售回报。从融资渠道来看，银行贷款是主要方式。公司债券的规模翻了一番，海外融资的规模飙升，但成本却持续上升。总体而言，除了资产证券化的融资方式外，房地产企业的传统融资渠道都受到了一定程度的影响，整体财务压力明显。

根据中央参考研究所的统计，2018年，住房企业的综合融资成本比2017年增加了约1-3个百分点。随着金融体系风险防控的逐步实施和深化，融资监管变得更加严厉，尤其是对不规范业务的严格监管对中小房企产生了很大影响。不同阵营住房企业的融资成本加快了结构分化，而大型国有住房企业的融资成本略有上升，中小住房企业的融资成本普遍上升了3个百分点以上。

“中国房地产业的金融环境指数一直在上升，目前仍处于偏紧区间的中间。预计2019年第一季度房地产开发企业同比增速将保持下降趋势。”易居研究院研究员沈心指出，在当前楼市调控政策不放松的背景下，国内房企融资环境依然紧张，由于美元利率上调，海外融资的融资成本远高于以往。考虑到未来整体市场销售将继续下滑，财务压力将会加大。

上述咨询机构负责人还认为，随着房地产企业销售增速下滑和偿债高峰的到来，住房企业融资步伐加快，融资成本继续结构性分化，鼓励“优质”住房企业，融资利润率提高，中小住房企业被迫放慢征地速度，市场分化进一步加剧。预计2019年，融资监管将继续收紧，融资成本将继续结构性分化。住房企业应加快去杠杆化和减债，促进企业稳步发展。