为何粤房企负债率是港房企的三倍？

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近年来，中国房地产的市场价格一直在上涨，中国房地产行业非常火爆。广东许多a股上市房地产公司为了争夺市场、追逐利润，不惜代价扩大土地储备规模，导致房地产企业资产负债率不断上升。例如，广东省市值最大的房地产上市公司恒大地产2017年净利润为305亿元，资产负债率为81.66%。在香港，新鸿基地产是市值最大的上市房地产公司，2017年净利润为509亿英镑，资产负债率仅为23.35%。它也是该地区领先的房地产上市企业，资产负债率差距高达三倍。

2018年房企财务报告尚未发布，但这并不妨碍我们观察房企的负债趋势。根据2017年广东省房地产上市公司年报，2017年广东省房地产上市公司平均资产负债率达到62.88%，而广东省十大a股房地产上市公司平均资产负债率高达70.8%。这一数据显示，广东省房地产上市公司基本上都是靠举债经营，负债累累。在香港房地产市值排名前六的上市公司中，平均资产负债率为27.15%。为什么粤港两地地理位置相近，但房地产上市公司的资产负债率会如此不同？本文将对这一问题进行深入的探讨和分析，希望能为读者在粤港两地的房地产投资提供专业的分析。

2017年广东省房地产上市公司资产负债率(按市值排序)

为什么广东房地产企业的上市公司负债率高？

要了解广东房地产市场的高负债问题，首先必须对房地产开发和销售的产业链有一定的了解。房地产业是资本密集型产业，其特点是资本量大，利润回收周期长。

在中国，房地产企业的业务一般是这样的:首先，房地产企业从银行获得贷款，用贷款购买土地，建造房屋并出售它们以赚取利润，然后用这些利润偿还银行贷款并继续购买土地。在建造房屋的过程中，房屋企业也可以向银行借款用于在建项目，并利用这些贷款继续购买土地和开发新项目。

因此，房地产开发的关键是如何获得资金。为了让企业高速运转，没有时间等待售房利润的恢复，房地产企业的老板们会将在建项目或已有项目抵押贷款。去年10月，有传言称，恒大将把位于香港黄金地段的“中国恒大地产中心”进行抵押，并通过抵押融资15亿美元。该基金将用于偿还海外债务和支付股息。

广东有句话:“如果你能做一件事，你必须永远还。”。住房企业在这样一个贷款或抵押的循环中运作，这导致它们不断承担新的债务。因此，一旦房地产市场降温或消费者购买力不足，房地产企业很可能无法收回开发成本和偿还银行贷款，这将导致流动性不足，甚至资金链断裂。

2017年香港房地产六大上市公司资产负债率(市值排名)

为什么香港房地产企业的资产负债率平均低于广东房地产企业？

房地产业是一个负债经营的行业，所有的房地产企业都需要负债经营。但为何香港地产企业的资产负债比率远低于广东地产企业？

通过研究和分析，我们发现广东房地产企业和香港房地产企业的主营业务存在差异，或者创造利润和收入的方式不同。由于历史原因，中国大陆的房地产市场目前正处于初始的高速增长阶段，而中国香港的本地房地产市场已经发展得比较成熟，而of/きだよ/which能够继续增长的数量并不太大。因此，现阶段广东房地产企业的主营业务是开发和销售，这是广东房地产上市企业利润和收入的重要来源。然而，香港上市房地产公司的开发和销售不再是利润的主要来源，租赁和投资收入是香港上市房地产公司当期利润的重要组成部分。以广东市值最大的a股房地产和香港市值最大的两家上市房地产公司万科和新鸿基地产为例。

通过对新鸿基地产和万科2017年年报的分析，我们发现新鸿基地产和万科的资产负债率分别为23.35%和83.98%。

如上图所示，2017年新鸿基地产香港上市公司的物业销售占全年营业收入的46.67%，其余50%的营业收入由物业租赁、电信、酒店经营及其他业务组成。香港领先的房地产企业不再以开发销售业务为主要收入来源，而是实施多元化发展战略，为空创造更广阔的投资空间，使企业自身有更多的发展机会。

从上图万科2017年的营业收入比例可以看出，万科的房地产开发和销售业务占万科营业收入的97%，房地产开发和销售业务是万科最重要的收入来源。由于万科的业务结构单一，主要收入来源于开发和销售业务，万科不得不依靠“贷款或抵押”的经营模式来获取土地资源，这使得万科的发展非常依赖银行贷款。一旦银行贷款出现问题，或者房地产销售情况不尽如人意，企业很容易出现流动性风险，打破资金链。如果发生更严重的情况，企业甚至可能有系统性风险。

通过一系列的研究和分析，我们得出结论:房地产企业的业务结构决定了其自身的资产负债率。如果一个房地产企业过于注重开发和销售业务来获取利润，其资产负债率将会非常高。广东房地产上市企业的利润结构过于简单，这是企业资产负债率高的主要原因。既然我们已经发现了问题，让我们来讨论一下对策。

(1)学习香港房地产企业，改变单一利润结构，实施多元化转型新战略

按照正常市场经济的发展路径，广东房地产企业应在改革发展初期向成熟市场经济的香港学习，借鉴香港房地产市场的发展经验，使企业走向多元化发展。例如，碧桂园开始了企业的转型升级，拥抱未来的智力创造，顺应高科技时代的发展趋势。碧桂园最近开始进入机器人领域。这一重大战略举措可以说是近年来房企转型的一个罕见的典型案例。碧桂园是进入高科技产业的领先住宅企业，其新定位是为全球创造更美好生活产品的高科技综合企业。碧桂园的实践对广东房地产企业未来的进一步转型有着深远的影响，并对其他房地产企业未来的转型起到了非常重要的引领作用。

(2)建立房地产基金，拓宽融资渠道

在发达国家，房地产投资基金是房地产企业的主要融资渠道。例如，美国80%的房地产投资来自私人直接融资，这主要是基于房地产投资基金。由于历史原因，我国房地产资本市场发展缓慢，房地产企业融资主要依靠银行贷款，一直缺乏社会资本的直接支持，同时大部分风险都转嫁给了银行。大力发展房地产投资基金有利于改善我国房地产行业融资渠道单一的老问题，也可以降低金融信用风险。在广东，保利虽然在2010年成立了信用保险基金，为保利地产的发展提供了新的融资渠道，但效果并不明显。2017年，保利地产的资产负债率仍高达77.27%。因此，应继续发展房地产信贷投资基金，使其成为中国房地产企业的主要融资渠道，从而有效解决中国房地产企业的融资问题。

综上所述，广东房地产上市公司的资产负债率高于香港房地产上市公司的原因是广东房地产的经营模式和结构过于单一，非常依赖于以贷款为开发资源的经营模式。我们希望广东房地产上市公司能够借鉴香港和海外的房地产上市公司，实施多元化发展战略，摆脱这种单一的业务结构和高风险的运营模式。世界的总趋势是，汤越来越多，追随它的人越来越繁荣，反对它的人越来越少。房地产上市公司应坚持多元化战略，实现转型升级，以适应新时期房地产企业的发展趋势，使广东乃至中国的房地产市场更上一层楼。我祝愿中国的房地产业有一个光明的未来。

作者李绪良是时代商学院的特别研究员，拥有利物浦大学金融和投资管理硕士学位

时代商学院是以《时代周刊》为基础，依托南方出版传媒(601900)丰富的资源，以第三方独立行业研究报告为核心的智库级新内容制作机构。目前，时代商学院已经建立了由常规课题、专题和品牌列表组成的三维研究报告体系，开展了智能制造、金融创新、科技创新、汽车、房地产等行业的研究和报告发布。