公积金政策频出 一二线楼市加速回暖

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4月12日，中央国家机关住房资金管理中心出台新政策，明确规定第二套房职工公积金贷款“住房和贷款并重”，首付比例调整为最低60%，最高贷款60万元。

国家商报记者了解到，今年1月以来，许多城市都频繁出台公积金政策，北京、上海、广州、扬州等城市都在第一季度出台了新的公积金政策。例如，在上述政策公布前不久，北京市出台了“放宽市公积金异地购房范围”的政策。据透露，一些国有银行发布了“重点支持一线城市和部分二线城市住房抵押贷款”的相关消息。

58住房研究所高级分析师李震表示，国有公积金的比例很小，其实质只是一种政策补充，并不影响总体趋势。然而，这进一步表明，目前的政策和市场条件完全落实了“按市决策”和“差别贷款”的政策取向。

事实上，自3月份以来，一线城市和一些二线城市的房地产市场已经开始回暖。易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，由于资金、政策预期和银行信贷的综合影响，一级和二级市场将继续回暖。

一线城市的新房率先升温

在过去的一个季度里，国内房地产市场的“温暖”开始显现，尤其是在一线和二线城市。

根据嘉里的数据，今年3月，全国新房成交量同比小幅增长9%，其中一线城市增幅最大，增速高于整体市场水平，而二线城市“喜忧参半”。

同样，来自58个城市和安居克的《2019年第一季度房地产市场总结报告》显示，一季度一线城市商品房交易量同比增长约30%，北京的交易面积增长一倍以上。

从平均成交价格来看，北京、上海、广州的房价波动较大，深圳的月成交价格稳步下降，但与去年相比仍在上升。

根据58房屋研究所的监测数据，今年1月，由于春节假期的影响，用户对新房的需求较低。2月和3月，用户找房子的热情上升，市场热度回升。相比之下，三个四线城市“跌多涨少”，分化加剧。

丁祖昱建议，房地产投资活动不应只看大周期，即全国房地产周期，还应关注每个城市的小周期，因为小周期决定了每个项目的命运。

仲量联行指出，2019年，货币环境将会改善，但一线城市的楼市调控政策将会继续。尽管房地产市场政策不太可能完全放松，但一线城市可能会欢迎政策微调，以在经济不确定性增加的情况下稳定市场。

银行信贷倾向于第一和第二条线

在一、二线房地产市场复苏的背后，《国家商报》记者获悉，一家国有银行在2018年年报中表达了对房贷的立场:重点支持一、二线城市的房贷，谨慎对待三、四线城市。

根据荣360的数据，抵押贷款利率在2018年11月达到近年来的最高水平，然后开始下降。截至2019年2月，一线城市的第一套房抵押贷款利率下降了11个基点，二线城市下降了16个基点，四线城市仅下降了5个基点。

与此同时，兴业证券的研究指出，目前，一、二线城市的房地产基本面将趋于上升；目前，一线和二线城市的复苏不是阶段性的，而是趋势性的，这是一个新周期的起点。

上述研究还认为，银行将在一、二线城市增加住房抵押贷款配置，一、二线城市商业银行对住房抵押贷款的态度也出现了重大拐点。一、二线城市与三、四线城市之间的抵押贷款利率存在结构性差异，一、二线城市的杠杆贷款速度也存在拐点。这背后的主导逻辑是，在过去几年里，四线城市中使用了太多低质量的杠杆，此时，银行应该对一、二、三线城市的杠杆态度进行结构性逆转，这是一种趋势。

据了解，自2018年10月以来，特别是自2019年以来，一、二线城市的贷款周期明显缩短。2018年，该行的整体抵押贷款额度很紧，贷款利率很低，一般在3-6个月左右。今年以来，按揭贷款的额度明显松动，大多数城市可以在7个工作日内贷款。

兴业银行分析师表示:“银行态度转变背后的主导逻辑是，银行长期偏好抵押贷款。从微观结构来看，一、二线购房者主要可以分为首次购房需求和置换需求。增加到这两个群体的杠杆通常比第三和第四层的购房杠杆更安全。”

买家信心指数上升

与一、二线城市交易量的上升相对应，买家信心指数也在上升。

根据58房屋研究所的数据，自2018年11月以来，购房者的信心指数逐渐上升；2019年2月，买家信心指数为107.6，较上月上升5.0%；一线和二线城市的房价在短期内保持稳定，未来67.7%的用户将会上涨。

从不同城市找房子的受欢迎程度来看，2019年1月，在一线和二线城市，尤其是一线城市找房子的受欢迎程度逐月大幅下降，而在四线城市找房子的受欢迎程度持续上升，高于一线和二线城市。春节假期后的三月，在一线和二线城市找房子的人气再次回升。

2019年第一季度，一线及周边城市的住房搜索普及率同比增长，北京和深圳周边城市群的住房搜索普及率同比增长20%以上。以上海为例，其一手住宅销售势头在3月份有所改善，二手房搜索的受欢迎程度领先于一线城市；在强大的二线城市中，重庆、Xi和其他西部城市处于二手房搜索的前沿。

安居客房地产研究院58所首席分析师张博对《国家商报》表示，从基本面来看，2019年不具备大春的基础，因为2019年国家对楼市调控的要求是保持“三个稳定”，所以楼市小幅波动属于正常稳定范畴，但交易热度大幅上升，特别是房价的快速上涨将得到控制。

此外，很难实现市场的大幅波动。一线和二线城市的房地产市场监管并未大幅放松。特别是，对购买限制的持续需求使得需求很难在短期内快速增长；三是四线城市面临2019年棚改面积同比大幅缩水的局面，仍难以支撑楼市的大春天。

张博指出，在行业内，2019年，许多品牌房地产企业降低了业绩增长率，甚至降低了业绩目标。与此同时，他们在收购土地时仍然很谨慎，而且筹集资金仍然很困难。据估计，2019年的商品房成交量很难超过2018年。