上海房租快速下跌是个传说 今年价格与去年同期持平

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最近，网上“一线城市房租大幅下降”的消息让房东泉先生郁闷了好一阵子。小李，他家的房客，因为工作调动，刚刚提出要退房租。房子被查封时，中介告诉他:“租金比去年增加了20%，租起来很容易。”

全先生的一居室位于上海和昆山的交界处。去年，市场租金约为1500元/月。今年，房价下降了13%，但房租却涨到了1700元~ 1800元/月，住房供不应求。中介经常打电话来询问租约是否已经到期。

《国家商报》记者观察到，上海住房租赁市场近期没有出现“快速降温”。上海中原地产房屋租赁指数显示，2019年前三个月，该指数分别为238.4、238.6和236。虽然与去年年底相比略有下降，但与去年同期基本持平。

租金上涨引领一线城市

在上海工作了五年多的白领周晓告诉记者，租房并不容易。多年来，她和同事们分担租金，由于租约到期后价格上涨，她搬了几次家，所以她不得不从杨浦搬到浦东。幸运的是，在过去的两年里，她去了张江人才公寓，感觉稳定多了。然而，她的朋友小刘就没那么幸运了。毕业季节到了，房东不得不再次提价。最近，她在努力找房子。

“在张江租一套两居室大约需要5500元。一居室略便宜，但很难找到。我一点也不觉得房租下降。”周晓说。

兴业证券《一二线城市二手房市场四月房价租金报告》显示，今年以来，上海、深圳和惠州的租金大幅上涨。2018年，上海的年平均租金为66.7元/月，4月份的月平均租金为71.5元/月；2019年，3月和4月的平均房价分别升至72.4元/月和74.8元/月，同比增长5%，今年的涨幅达到9%，远高于其他一线城市。

即使在上海的外环之外，在一些人口稠密的地区，租金仍然不便宜。

在松江九亭，当两三个房屋中介得知记者前来租房时，他们并不热情。“现在有房子了。如果你下个月来租，你就不能说了。”中介指的是墙边的白板。"房子在那里，房间3500 ~ 4000元."

“房租会在哪里降下来！他们都被第二个房东解雇了！”一位中介阿姨无奈地说:“房子一出来，二手房东马上就把它拿走，分租。”

《国家商报》记者发现，一套两室两卫的阁楼公寓已经改造，楼上楼下都有一间单人浴室，而厨房里的一张床就是一间单人房间，这也可以“互不打扰”。据记者从多方面了解，平面图中标明的“单层”实际上是指这个改造后的一居室。

尽管政府监管部门从未放松监管，拆除违规行为，但在九亭地区，集体租房现象难以根除。许多房源中仍有"单层"房屋出租，中介手里也有相当数量的房源，并秘密地推荐给租房者。

上海易居研究院智库中心研究主任严跃进表示:“房租水平与人口的租房需求有关。事实上，它就像价格一样，基本上只会上升，不会下降，最多不会上升。因此，在许多城市和地区，就实际观察而言，实际下降的可能性不大。”

高租金住房遭遇减压

既然租金没有下降，在不久的将来会不会有大的增长？

上海中原地产市场分析师卢文喜向《商业日报》记者指出，上海的租金指数处于高位波动。一方面，去年上海常住人口流入量下降；另一方面，城市的房租一直居高不下，尤其是一万元以上的高租金住房面临压力。

租赁住房供应结构也影响租金数据。严跃进认为，根据许多地区的实际观察，房价下跌的可能性并不大。就结构而言，郊区住房的增加将降低整个城市的租金。

陆说:“每年年初是租赁市场最活跃的时期。交易价格通常决定了年租赁价格的水平。由于年初租金涨幅不大，下半年不是租赁业最繁荣的时期，因此租金不太可能上涨。”

卢文喜认为，上述租金上涨20%的地区应该是一个特例:“昆山花桥房价上涨过快，存在投机现象，价格存在泡沫，调控措施出台后，虚火会降下来。租房是一种消费，这个地区有很多产业，轨道可以连接到上海。有些人甚至可以租华侨的房子在上海工作，从而降低生活成本。在这种情况下，特定地区的租金上涨了。”

住在九亭的程小姐是一位特殊的租房者，也是上海一家长期租赁公寓的品牌领导者。她对市场非常熟悉，认为最近租金还是比较稳定的。上海的租金仍与该地区有关。根据她的个人情况，她选择了九亭，一个离地铁有一定距离的房子。这样，价格就不会太高，而且乘车出行也更方便。

“由于各种装修费用和品牌溢价，长期租赁公寓的价格一般比住宅楼贵20%~30%，而且他们面对的客户群体也相应不同。因此，市长们租用的大量公寓不会出租给住宅楼。市场的影响太大了。”程小姐说:

严跃进认为:“大量的长期租赁公寓进入市场，将有助于缓解租赁市场的供需矛盾，这将增加租赁市场的可选房屋数量，这也将有利于租赁市场的稳定，各类房屋不会盲目增加租金。”