恒万碧蝉联上市房企三甲 头部聚集趋势不改

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5月23日，2019年中国房地产上市公司100强名单揭晓。根据最新发布的《2019年中国房地产上市公司评价研究报告》，中国恒大、万科A和碧桂园位列前三，保利地产、中国海外发展、融创中国、龙湖集团、新城控股、华润置地和R&F地产分别位列第4至10名。

评估研究报告显示，从核心评估指标来看，2018年房地产上市企业平均总资产为1121.51亿元，同比增长28.4%；房地产业务平均收入200.91亿元，同比增长33.92%；平均净利润25.62亿元，同比增长13.82%；平均资产负债率同比上升3.04个百分点，达到68.09%；平均净负债率同比上升2.65个百分点，达到92.52%。

业绩增长率已经下降

据了解，中国房地产协会和上海亿居房地产研究院中国房地产评估中心共调查了125家在上海和深圳上市的房地产企业、83家在香港上市的房地产企业和2家海外上市公司，共计210家。

从资本市场的角度来看，由于大部分房地产龙头企业都在香港上市，在2018年股价涨幅居前10位的企业中，香港上市房地产企业占据前9位；在年度跌幅最大的前10家房地产企业中，有8家来自a股市场。总体而言，2018年香港上市房地产企业的股价表现相对好于a股上市房地产企业。

就规模而言，房地产上市企业的规模正在迅速增长，并延续着人头聚集的趋势。数据显示，截至2018年底，总资产超过1000亿元的企业有57家，占房地产上市企业总数的27.14%；有14家企业超过3000亿元人民币；超过1万亿元的企业有4家，其次是中国恒大、碧桂园、万科和绿地控股。从总资产来看，榜单前17名企业的总资产占比超过50%，前55名企业的总资产占比超过80%。

总体而言，上市房地产企业的业绩增长率略有回落，但土地收购策略有所不同。2018年，房地产上市企业平均房地产业务收入、净利润和净资产同比增长，但增速有所回落。从各企业的土地储备情况来看，龙头企业仍然占据优势，其中恒大、碧桂园、保利地产的总价值均超过2万亿元，融创、万科、绿地、中海、龙湖的总价值均超过1万亿元。

研究人员认为，该行业仍有上升的空，但获取土地越来越困难，短期内土地资源仍在加速流向大型企业。

融资环境显示出改善的迹象

评估还公布了房地产供应链中的上市公司名单。评估报告显示，2018年国内外宏观经济形势复杂，房地产调控的影响逐渐显现。受此影响，许多房地产上下游行业增长乏力。在供应链中100多家上市公司的营业收入中，虽然90%的企业收入仍在上升，但超过一半的企业收入增幅不到20%；10%的供应链企业收入下降。其中，水泥、防水材料、定制家居和装配式建筑行业收入增长迅速，而玻璃、电梯、电线电缆和充电桩工程行业收入明显下降。

评估报告还指出，2018年，房企融资环境依然紧张，发展贷款、债券融资、股权融资和海外融资均有不同程度的收紧。全年房地产开发资金到位16.59万亿元，同比增长6.4%，增速下降1.8个百分点。2018年第四季度，融资环境显示出改善的迹象。截至2019年第一季度，住房企业已发行债券约1860.52亿元，同比增长38.64%。

此外，从业务趋势来看，上市房地产企业的主营业务仍然是房地产。除少数上市房地产企业外，房地产行业的营业收入占绝对比重，基本在90%以上。据中国房地产协会相关人士介绍，经过多年的探索，未来5-10年内，房地产企业主营业务为主的趋势不会发生根本变化，但探索上市房地产企业多元化的实践并没有停止。

从上市房地产企业涉及的非房地产业务经营收入来看，上市房地产企业数量最多，物业管理收入较大，其次是商业地产和建筑业。此外，长期租赁公寓的布局仍是一个热点。最后，上市房地产企业也选择投资“非房地产”领域，如应用科技、教育、新产业和新材料、娱乐媒体和体育。