15年城中村蔡屋围漫长旧改路 京基集团“豪赌”摩天楼风险倍增

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投资者网络李宁

京基集团虽然没有上市，但其在深圳房地产市场的影响力以及近年来在a股资本市场的长袖善舞，不得不引起外界的关注。这家以标志性摩天大楼和旧核心地块改造而闻名的房地产公司，在深圳25年的发展历程中，成功打造了标志性建筑，但与同期的房地产企业相比，无疑错过了一个更好的房地产黄金时代。如今，仅有京基100个地标是不够的，还需要两个地标。在中国几乎不可能找到另一种京基摩天大楼模型。

自去年以来，多年不温不火的京基首先控制了圣康达(000048.sz)，最近又接管了阳光(000608.sz)并遭遇挫折。你希望持有什么样的上市平台？更重要的是，一直困难的旧城改造已经宣布重新开始。这符合预期吗？摩天大楼是吸引大量资金的标志性建筑，它的商业模式可以持续吗？这些都是不可避免的事实。

蔡武威270万平方米的旧房改造几年来一直进展缓慢

位于深圳市罗湖区核心区——宝安南路、红岭路、李鸿路、滨河大道附近的蔡武威区，周围有深圳最著名的王迪大厦、万象市、中国人民银行深圳总部等商业银行。对于这片只有一寸土地的土地来说，多年来的一个长期问题就是城市更新。现在，这片古老的土地似乎真的开始了，京基集团和许多业主作为主角。

4月21日，深圳市蔡武威协调区旧城改造项目村民房拆迁改造动员大会召开。据公开信息，北京基地物业有限公司和蔡武威有限公司将于5月初正式开始签约城中村的私人住宅物业，并计划在2019年内启动该项目。

蔡武威旧城改造协调区项目主要包括:蔡武威新围区、劳伟南村和南村西区、青青新村、元彬社区、南村东小区、杜菁酒店、玉环酒店等区域。蔡武威旧城改造拆迁用地面积30万平方米，建筑面积近270万平方米。

2004年，京基集团与蔡武威集团有限公司签订协议，京基改造了蔡武威村近4.6万平方米的土地(包括宅基地)。2006年，深圳市规划了蔡武威金融中心，蔡武威被定位为深圳乃至珠江三角洲的金融中心。根据当时蔡武威金融中心的规划，京基在四年内共需投资40亿元，即每年约10亿元用于发展。

由于京基自有的资金链和对旧资金链的不断切割，直至2013年8月，才正式成立了蔡武威城市更新协调区，并将其纳入深圳市年度更新计划，更新方向规划为商业、文化和居住功能。

自2004年以来，蔡武威旧城改造规划区的拆迁工作进展缓慢，京基只在很小的区域内获得了京基100楼，而京基100楼旁边还有kkmail，因此蔡武威城中村的整体改造一直比较困难。然而最近，蔡武威的村子变得热闹起来。“投资者网”最近在青青新村路口看到，悬挂巨大红色横幅动员拆迁的口号是最近才张贴出来的。

毫不夸张地说，蔡武威旧城改造协调区是罗湖区乃至深圳市最重要的旧城改造项目之一，其独特的优越地位是其他旧城改造区无法比拟的。

蔡武威五月初的签约工作理想吗？Investor.com走访了青青新村的一些商贩和业主，发现该村仍然没有多大的实际进展。

在青青新村经营餐饮多年的王先生告诉投资者。com:“这里的大部分业主已经不住在这里了，只有少数人住在这里。拆除是司空见惯的事。缺乏进展的主要原因是补偿。虽然村子里挂了很多横幅，但是相信我们会在短时间内谈论它的人并不多。至少我们的租约将在年底结束，业主最近没有给出任何消息。所以不要担心。”

“如果你想在这方面签合同，那至少要在年底或明年。据我们所知，开发商自己经常找不到业主，而且他们中的许多人都在国外。怎么会这么快？”自称是青青新村业主的黄女士告诉投资者。

如何解决三座摩天大楼每公里200亿元的问题？

深圳房地产业的资深人士估计，如果京基要迅速完成蔡武威的拆迁工作，按照七八个小区城中村改造的市场价格计算，至少需要数十亿至100亿元的资金投入。“位置好，成本高。京基从最早发展到现在。在过去几年里，拆迁成本至少翻了一番。”

鉴于蔡武威旧城改造项目的推进和京基集团目前的现金流，Investor.com多次与京基集团董事长陈华、总裁周雷联系。截至5月9日18: 00，京基集团品牌部相关负责人未予回复。

值得一提的是，急需输血资金来完成旧制改革的京基，在这片蔡武威的土地上仍然有着更大的野心。2018年8月，罗湖区被定位为金融、商业和文化的核心区域。据有关部门答复，总体规划区内的杜菁酒店和玉环大厦将分别建成690米和630米以上的摩天大楼，开发商仍为京基集团。

两座600多米的摩天大楼，如果将来建成，将会刷新深圳乃至全世界摩天大楼的现状。如果这两栋大楼建成，意味着京基集团将在一公里内拥有三座摩天大楼，另一座是目前罗湖的地标京基100(441.88米)。

摩根大通在香港的一名分析师告诉投资者。com:“国内房地产市场在过去两年中正在经历调整，未来将面临更大的调整。然而，深圳写字楼市场已经饱和或有一定盈余，开发商普遍去杠杆化、开源节流、转型。因此，很难看出开发商在这个时候选择建造摩天大楼。这背后的关键因素可能仍与政府规划有关。

这位分析师指出，更不要说两座摩天大楼了，仅仅一座就会给开发商的资金流带来很大的压力，要100%靠自己开发是非常困难的。此外，从竣工到租售比至少有5-7年的净投资。如何解决资金问题？"

根据公众信息查询，按照441.88米的京基100建设周期，开工日期为2007年11月23日，封顶日期为2011年4月23日，建设成本为50亿元。

以此为例，如果京基要建两座摩天大楼，至少要花费100亿元。如果算上上蔡武威地区的整体拆迁补偿，京基至少需要150-200亿元的资金。

对于收购阳光股份有很多疑问

由于没有上市，外界对京基集团2018年的实际收入和销售数据并不清楚。有一个窗口值得观察:近两年来，京基一直在资本市场上跳舞。

2018年9月，京基通过要约收购成功收购加拿大铝业，加拿大铝业成为京基控股的上市公司。今年3月，阳光宣布希望将其29.12%的股份转让给京基。然而，交易显然并不顺利。

深圳证券交易所随后发函要求阳光股份有限公司补充拟转让阳光股份有限公司股权的理由，明确规划时间表，对京基集团的财务状况、收购资金来源和收购意向进行背景调查，并索取相关证明文件，据此分析此次股权转让的真实性和可行性。

果然，在监管机构的关注下，收购被暂停。阳光于4月9日宣布，由于外汇风险，股东与京基集团之间的股权交割暂停。

阳光股份表示，京基认为相关的外汇风险不应该由它来承担。截至2019年4月1日，双方未能就这些分歧达成一致，因此未能按原计划于2019年4月1日签署股份转让协议。

“这次收购显然充满了疑虑。在谈了这么久之后，由于外汇风险承担问题，价格将不再讨论。很难想象这样的借口和理由是有道理的。”一位未透露姓名的证券业律师告诉投资者。

在资本市场上不断波动的京基集团的现金流状况如何，其控股上市公司的计划是什么？有可能为正在进行的旧改造项目输血吗？投资者网络将继续关注此事。(思考金融产生了)■